Défiscaliser et investir en loi Pinel à Grenoble

Vous souhaitez profiter d’une réduction sur vos impôts en investissant dans la capitale des Alpes ? Située dans une zone éligible au dispositif Pinel, Grenoble dispose d’atouts à faire valoir auprès de n’importe quel investisseur. Mais profiter de la loi Pinel requiert le respect de quelques conditions. Défiscalisation et investissement immobilier : Ooinvestir vous guide dans la réussite de votre achat immobilier en loi Pinel à Grenoble !

Pourquoi investir à Grenoble en loi Pinel ?

Avec ses 158 454 habitants selon l’Insee, Grenoble talonne Saint-Étienne et devance Villeurbanne dans le classement des villes les plus peuplées de la région Auvergne-Rhône Alpes. 

Son surnom de capitale alpine, la ville de Grenoble le doit à sa métropole : Grenoble Alpes Métropole. Composée de 49 communes, ses 444 533 habitants en font la 11^e aire urbaine française, devant Rouen et derrière Rennes. 

Avec un prix moyen au m² de 2 250 € selon le baromètre des notaires de France, Grenoble est plus chère que Saint-Étienne (960 €/m²) et bien plus accessible que Lyon (3 540 €/m²). 

Selon le zonage de la loi Pinel, la ville de Grenoble se situe en zone B1. Des villes voisines comme Eybens, Varces-Allières-et-Risset, Meylan ou Sassenage se trouvent aussi dans cette zone. 

Grenoble présente donc de nombreux avantages pour y investir en loi Pinel. Tour d’horizon de ses points d’attractivité ! 

Grenoble : 1^re ville écoresponsable

Le premier atout de la ville de Grenoble ? Sa proximité avec la nature. Entourée par le parc naturel du Vercors, du massif de la Chartreuse et du Taillefer et de la chaîne de Belledonne, la plus grande ville d’Isère est orientée vers la nature et sa sensibilité écologique s’est confirmée au dernier scrutin des municipales avec la réélection d’Éric Piolle, premier maire écologique d’une ville de plus de 100 000 habitants. 

Autre illustration : d’ici 2022, la ville s’est fixé l’objectif que 100 % de la production d’énergie soit renouvelable. Ville résolument écoresponsable, Grenoble attire aussi les investisseurs pour d’autres raisons. 

Une ville phare dans le milieu des technologies

Classée 5^e ville la plus inventive au monde par le prestigieux magazine Forbes en 2013, Grenoble concentre un vivier de chercheurs et d’ingénieurs dans de nombreux domaines. Électronique, énergie, informatique, santé, chimie… : de nombreuses entreprises reconnues dans le monde entier s’y sont implantées, tout comme de gros pôles de recherche. La préfecture de l’Isère peut aussi se targuer d’accueillir de nombreuses PME et startups.

Tout ce tissu économique et technologique entretient une forte demande locative alimentée par une majeure partie de salariés, sans oublier les étudiants.  

Une activité rythmée par ses étudiants

Sciences Po Grenoble, EM Grenoble, Polytechnique : à Grenoble, de grandes écoles font partie du paysage universitaire ! L’ambition de former l’élite de demain attire de nombreux étudiants chaque année dans la capitale des Alpes et se ressent dans la population. 

En 2017, 1 Grenoblois sur 5 était étudiant. Cette population jeune et active est un des rouages essentiels dans le marché locatif de Grenoble. Lors de la rentrée scolaire (au 3^e trimestre), ce sont de nouveaux locataires avec de fortes garanties qui cherchent à se loger au plus près de leurs écoles. 

Ces jeunes à la recherche d’appartements dynamise le marché locatif de la ville de Grenoble et représente une opportunité rentable pour les investisseurs immobiliers. 

Focus sur le marché immobilier neuf à Grenoble

Le marché de l’immobilier grenoblois est à contre-courant des autres grandes villes françaises. D’un côté, les mises en vente, maison comme appartement, augmentent de 6 % chaque année depuis 2018. D’un autre, les prix stagnent. Entre juin 2019 et 2020, les prix ont augmenté de seulement 0,5 %.

Les investissements immobiliers dans le neuf ne fléchissent pas. Avec 1 054 réservations en 2019 (soit 1 % de moins qu’en 2018), ce marché se maintient et possède même un léger stock. De quoi acheter des biens déjà livrés ou en cours de livraison, pour mettre très rapidement son appartement sur le marché locatif.

La rentabilité d’un investissement immobilier dépend aussi du quartier dans lequel l’acquisition immobilière est réalisée. Le choix du quartier est donc une étape cruciale dans votre projet immobilier, tout comme le choix des meilleurs programmes neufs pour investir en loi Pinel. 

Avec la fin du dispositif Pinel en 2021, l’opportunité d’investir dans le neuf à Grenoble est grande. La réduction sur les impôts que propose ce dispositif offre une rentabilité intéressante pour tout investisseur qui cherche à se constituer un patrimoine immobilier ou renforcer son patrimoine. Cette réduction d’impôt est proportionnelle à la durée du bail de location :

• 6 ans : la réduction d’impôt atteint 12 % du prix d’achat du logement ;
• 9 ans : la réduction d’impôt atteint 18 % du prix d’achat du logement ;
• 12 ans : la réduction d’impôt atteint 21 % du prix d’achat du logement. 

Cependant, la réduction dont bénéficient les investisseurs sur leurs impôts est encadrée par des montants maximum  : 

• 300 000 € par personne et par an ;
• 5 500 €/m².

De plus, pour être éligible au dispositif Pinel, le logement ainsi que le locataire doivent répondre à plusieurs conditions. 

• Le bien immobilier doit être neuf, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou en construction. L’ancien est éligible au Pinel, à condition que les propriétaires réalisent des travaux de rénovation à hauteur de 25 % du prix d’achat. 
• Le propriétaire doit sélectionner un ou des locataires selon un certain plafond de ressources annuelles. En zone B1 dont dépend Grenoble, ces plafonds sont de 31 280 € pour un seul locataire, 41 772 € pour un couple, 50 233 € pour un couple avec un enfant, etc.

Top des quartiers pour investir à Grenoble en loi Pinel

Entre le quartier de Capuche et de la Bajatière dans le sud et celui de l’Île Verte dans le Nord, Grenoble possède des quartiers où il est très intéressant d’investir en loi Pinel. 

Capuche : tranquille et proche du centre-ville

Le quartier Capuche profite d’une très grande proximité avec le centre-ville. Le parc Georges Pompidou et le parc Flaubert offrent à ses résidents des zones vertes où ils peuvent se balader ou y faire du sport. Avec un prix au m² d’environ 1 800 € , il est facile d’investir dans un 3 ou 4 pièces pour le louer à un couple de jeunes actifs ou à une famille à la recherche d’un appartement bien situé et peu cher. 

La Bajatière : idéal pour les étudiants

Au Sud de la ville et à l’Est du quartier Capuche, la Bajatière attire familles comme étudiants. On y trouve à la fois des groupes scolaires, des lycées mais aussi des résidences étudiantes. Sa proximité avec l’hyper-centre fait partie des avantages retenus par la population jeune qui cherche un moyen accessible pour se déplacer et rejoindre Polytechnique ou l’université de Grenoble Alpes, établissements situés à quelques hectomètres de ce quartier. Avec un prix moyen au m² de 2 040 €, la Bajatière reste un quartier abordable pour les investisseurs.  

L’Île Verte : le quartier résidentiel détaché

Situé dans le Nord-Est de la ville, le quartier de l’Île Verte est très prisé par les investisseurs comme des locataires. Proche du tramway et de l’hyper-centre tout en étant détaché de la ville, ce quartier résidentiel attire une cible de locataires plutôt aisés avec des revenus confortables. Son prix relativement élevé de 3 179 €/m² s’explique par son cadre de vie calme et ses beaux appartements. 

Ooinvestir vous dit tout des quartiers où investir en loi Pinel à Grenoble

Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi à Grenoble

Cyril et Jessica ont choisi Grenoble pour réaliser leur investissement immobilier dans le neuf. Pour bénéficier du dispositif fiscal Pinel, leur recherche s’est orientée vers un logement respectant les critères du dispositif. 

C’est dans la documentation d’un promoteur de logements neufs que Cyril et Jessica ont trouvé leur bien immobilier : un appartement 3 pièces de 68 m² à 246 000 €. Situé dans une résidence du quartier de la Bajatière, la livraison est annoncée pour le 3^e trimestre 2021. 

Grâce à une bonne gestion budgétaire pendant de nombreuses années, l’apport du couple s’élève à 26 000 €. Ils empruntent 220 000 € sur 20 ans pour financer leur projet immobilier. Leurs mensualités, intérêt compris, s’élèvent à 934 €. 

Pour s’assurer de la rentabilité de leur projet, Cyril et Jessica doivent estimer leurs revenus locatifs. Comme Grenoble est en zone B1, le plafond du loyer est fixé à 10,55 €/m². 

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

Dans la loi Pinel, ce plafond doit être calculé avec un coefficient multiplicateur (qui ne doit pas dépasser 1,2). La méthode de calcul pour le connaître est la suivante : 0,7 + (19 / surface).

Pour cet appartement, le coefficient multiplicateur est de 1,016. Le couple peut alors calculer le montant mensuel maximum du loyer de leur appartement neuf : (10,55 x 68) x 1,016 = 731 €.

Les revenus locatifs sont insuffisants pour rembourser les mensualités de leur emprunt immobilier (934 - 731 = 203). C’est là qu’intervient le dispositif Pinel et sa réduction d’impôt. En bénéficiant de cette défiscalisation, Cyril et Jessica réalisent une opération gagnante puisque leurs impôts diminuent de :

• De 410 €/mois pour une durée de location de 6 ans (soit une économie totale de 29 520 €).
• De 415 €/mois pour une durée de location de 9 ans (soit une économie totale de 44 280 €).
• De 358,75 €/mois pour une durée de location de 12 ans (soit une économie totale de 51 660 €).

Avec cette défiscalisation, la différence entre la mensualité de crédit et le loyer est largement compensée par l’économie réalisée et Cyril et Jessica se constituent en douceur un patrimoine. 

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

1. Première ville écoresponsable de France, Grenoble offre un cadre de vie privilégié.
2. Avec une forte population étudiante et un bassin de l’emploi orienté vers le domaine de la technologie, la demande locative y reste forte et les investisseurs peuvent y trouver des biens accessibles : 2 250 €/m² en moyenne pour un appartement. 
3. Comme Grenoble se situe en zone B1, la ville peut bénéficier du dispositif Pinel avec une défiscalisation avantageuse. 
4. Le marché immobilier neuf y est stable et prospère. Les stocks de logements neufs ainsi que les programmes en cours assurent à la ville de Grenoble des biens disponibles pour tout investisseur. 
5. Capuche, la Bajatière ou l’Île Verte, la préfecture de l’Isère possède plusieurs quartiers où il fait bon vivre et investir en loi Pinel.