Investir en loi Pinel à Vincennes, est-ce une bonne idée ?

Pour un investissement immobilier locatif à proximité de Paris et de la verdure, tournez-vous vers Vincennes ! Moins chère que la capitale, la ville est adossée au bois du même nom et présente de nombreux avantages pour acheter. Avec un accès en métro ou en RER vers Paris, un environnement boisé, une vie de quartier animée, cette commune du Val-de-Marne est aussi éligible à la zone A bis de la loi Pinel. De quoi se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une importante réduction d’impôts…

Vous avez besoin d’aide dans votre projet d’investissement immobilier ? Ooinvestir vous détaille tous les avantages que vous obtiendrez en achetant en loi Pinel à Vincennes.

Pourquoi investir en loi Pinel à Vincennes ?

À quelques pas du 20^e arrondissement de Paris, Vincennes compte 49 635 habitants. La commune du Val-de-Marne, connue pour son château et son bois, apparaît comme une très bonne alternative pour les investisseurs qui cherchent à acheter près de Paris.

Cette proximité avec la capitale constitue son premier atout. En quelques minutes, les habitants peuvent rejoindre Paris grâce à :

• la ligne 1, par la station terminus Château de Vincennes et 2 autres arrêts proches de Saint-Mandé) ;
• la ligne du RER A avec la station Vincennes.

11 lignes de bus RATP enrichissent le réseau de transports en commun de la ville.

Chaleureuse, Vincennes véhicule une image de petite ville de campagne et offre un cadre de vie idéal avec :

• ses 3 marchés ;
• plusieurs équipements sportifs (3 stades, 4 gymnases, 2 centres sportifs couverts 1 centre aquatique) ;
• de nombreux équipements culturels (1 théâtre, 1 cinéma, 3 bibliothèques, etc.) ;
• ses nombreux commerces, bars, restaurants, etc.

Autre point caractéristique : ses espaces verts. Répartis dans 16 squares, parcs et jardins, les 70 000 m² de verdure constituent un patrimoine unique dans cette ville riche en histoire. Sans oublier le bois de Vincennes et ses 995 hectares de verdure !

Vincennes est la 2^e ville la plus chère du Val-de-Marne (9 391 €/m²), juste derrière Saint-Mandé (9 551 €/m²). Malgré un tarif qui peut sembler élevé, elle reste tout de même plus accessible que le 20^e (9 603 €/m²) et le 12^e arrondissement de Paris (10 319 €/m²).

Marché neuf et loi Pinel à Vincennes

Cette qualité de vie, Vincennes tient à la préserver. C’est d’ailleurs le leitmotiv de sa stratégie urbaine. Durant la dernière décennie, des changements ont été initiés dans le quartier du centre-ville et sur les places Diderot et Renon.

Dans cette commune dense, les programmes immobiliers se font plus rares. Aujourd’hui, la Villa Aubert est toujours en travaux. Elle reste la seule résidence disponible et offre des appartements de haute qualité (livraison prévue au 3^e trimestre 2023).

Si vous voulez obtenir plus d’informations sur cette résidence, consultez sa documentation gratuite.

Les appartements disponibles dans cette résidence peuvent vous faire bénéficier d’une réduction d’impôt. En effet, Vincennes étant situé en zone A bis de la loi Pinel, ces logements sont éligibles au dispositif de défiscalisation. Cette réduction se calcule de cette façon :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Fontenay-sous-Bois, Saint-Maur-des-Fossés, Ivry-sur-Seine, Vitry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, etc. toutes ces communes du Val-de-Marne sont aussi éligibles à la zone A bis. De nombreux programmes immobiliers y sont en travaux.

Cependant, vous devez respecter certaines conditions pour bénéficier de la défiscalisation. À commencer par :

• un plafond d’investissement de 300 000 € ;
• un plafond de prix de surface de 5 500 €/m².

Exemple :

Vous achetez un appartement de 2 pièces d’une d’une surface de 41,20 m² à Vincennes. Le montant d’acquisition de 426 772 € dépasse les 2 plafonds : + 126 772 € (426 772 - 300 000) pour l’investissement et + 4 859 €/m² (10 359 - 5 500) pour le prix de surface. La défiscalisation se calculera sur la base de 5 500 €/m², soit 226 600 € (5 500 €/m² × 41,2 m²).

La loi Pinel impose d’autres conditions :

• votre appartement doit être acheté neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).
• Votre logement doit être mis en location en tant que résidence principale.
• Vous devez fixer un loyer qui respecte le plafond fixé à 17,55 €/m² en zone A bis. 
• Votre ou vos locataires ne doivent pas avoir des revenus qui dépassent les plafonds fixés par la loi.

Depuis le 1^er janvier 2021, les maisons ne font plus partie des logements éligibles au dispositif. Seuls les appartements neufs peuvent en bénéficier.

Exemple d’un investissement réussi en loi Pinel à Vincennes

Charles et Alexia louent une maison de 3 pièces à Saint-Maur-des-Fossés, dans le Val-de-Marne. À l’aube de leurs 30 ans, ils souhaitent monter un projet à 2 pour se constituer un patrimoine immobilier à proximité de leur résidence principale. Le couple se tourne alors vers la loi Pinel pour bénéficier d’un avantage financier.

Sous le charme de Vincennes et de son bois, c’est naturellement vers cette commune que se tourne le couple.

Après consultation de la documentation gratuite de la Villa Aubert, le couple se décide à acheter un studio de 28 m² d’un montant de 390 000 €. Pour le financer, le couple s’est engagé dans un crédit immobilier de 240 000 € sur 25 ans, soit des mensualités de 990 €. Un apport personnel de 150 000 € permettra de financer le reste de l’opération.

Charles et Alexia commencent par calculer la réduction d’impôt qu’ils pourront obtenir.

Le montant d’acquisition (390 000 €) et le prix de surface (13 713 €/m²) dépassent les 2 plafonds fixés par la loi. La réduction d’impôt s’effectuera donc sur la base du plafond de 5 500 €/m², soit un montant de 154 000 € (5 500 €/m² × 28 m²).

En résumé, le couple pourra réduire ses impôts à hauteur de 32 340 € sur 12 ans.

Pour estimer les revenus locatifs de leur studio, Charles et Alexia appliquent la formule de calcul suivante : loyer Pinel = plafond de loyer × surface × coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur s’obtient de la façon suivante : 0,7 + 19 / surface. Point important : il ne peut jamais dépasser 1,2.

Avec un plafond de loyer de 491 € (17,55 × 28) et un coefficient multiplicateur de 1,2 (0,7 + 19 / 28), le couple sait qu’il ne peut pas fixer un loyer supérieur à 589 € pour son studio. Un montant qui lui permettra de rembourser 2/3 de ses mensualités. D’une valeur de 401 € (990 - 589), le tiers restant sera financé en partie par la réduction d’impôts obtenue, qui s’élève à 224 € par mois. Au final, l’effort d’épargne mensuel s’élèvera à 177 € (401 - 224), un montant abordable pour Charles et Alexia.

Dernière règle : le jeune couple devra choisir un locataire qui respecte le plafond fixé par la loi. 

Charles et Alexia concrétisent ainsi leur projet immobilier avec l’achat d’un appartement neuf aux portes de Paris. Avec un effort d’épargne réduit grâce à la réduction d’impôts obtenue, le couple se constitue un patrimoine à forte valeur et mise sur une plus-value conséquente à la revente.

1. Deuxième ville la plus chère du Val-de-Marne, Vincennes (9 391 €/m²) offre un cadre de vie prisé à quelques pas du 20^e arrondissement de Paris.
2. Les appartements neufs achetés en loi Pinel à Vincennes doivent respecter le plafond de loyer de 17,55 €/m².
3. Vous pouvez réduire vos impôts jusqu’à 63 000 € sur 12 ans avec le dispositif Pinel.
4. Toujours en travaux, la résidence Villa Aubert fait partie des quelques aménagements urbains initiés par la ville. Elle se compose de plusieurs appartements neufs dont la livraison est prévue pour le 3^e trimestre 2023.