Faut-il investir en loi Pinel à Saint-Maurice ?

Une petite commune à proximité de Paris ? Bienvenue à Saint-Maurice, 14 000 habitants et un cadre de vie idéal avec le bois de Vincennes au nord et la Marne au sud. Une situation idéale pour les locataires… et donc pour les investisseurs ! Éligible à la loi Pinel, découvrez les programmes neufs ainsi que les raisons d’investir dans cette ville éligible à la loi Pinel et comment se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant ses impôts !

Pourquoi investir en loi Pinel à Saint-Maurice ?

Voisine de Charenton-le-Pont, Joinville-le-Pont, Maisons-Alfort et Alfortville, Saint-Maurice est une petite ville du Val-de-Marne qui se compose de 14 000 habitants.

Elle jouxte aussi le bois de Vincennes, ce qui en fait l’un des premiers atouts de la commune. Facilement accessible, ce bois complète les 6 squares de la ville et offre un cadre verdoyant à ses habitants, sans compter la Marne au sud de la ville.

Avec plusieurs hôpitaux ainsi qu’une maternité sur son territoire, Saint-Maurice dispose de nombreuses infrastructures médicales qui garantissent les meilleurs soins à ses habitants. Ces établissements attirent aussi le personnel soignant, en quête d’un logement à proximité de leur son de travail.

En termes de desserte, la ville dispose de 5 lignes du bus RATP. D’autres stations sont facilement accessibles pour les habitants :

• l’arrêt de métro Charenton-Écoles sur la ligne 8, à Charenton-le-Pont à l’ouest de la ville (à 30 minutes du centre de Paris) ;
• l’arrêt de RER de Joinville-le-Pont sur la ligne du RER A (à 23 minutes du centre de Paris).

Concernant les transports, la commune dispose d’un autre atout : un accès direct à l’autoroute A4 en direction du périphérique parisien. Les automobilistes peuvent aussi emprunter l’autoroute A86 quelques kilomètres plus loin pour se diriger vers la province.

En résumé, Saint-Maurice apparaît comme une très bonne opportunité d’investissement à quelques kilomètres de Paris. La ville affiche un prix (6 760 €/m²) relativement supérieur à certaines villes situées à proximité :

• Alfortville : 5 277 €/m² ;
• Joinville-le-Pont : 5 969 €/m²  ;
• Maisons-Alfort : 5 882 €/m² ;
• Saint-Maur-des-Fossés : 6 187 €/m².

La ville reste néanmoins plus accessible que sa voisine immédiate Charenton-le-Pont où les prix atteignent 8 650 €/m².

Marché neuf et loi Pinel à Saint-Maurice 

Actuellement, l’offre de logements neufs se compose d’un seul programme immobilier : la résidence Windsor, dont la livraison sera réalisée au 3^e trimestre 2021. Située au cœur du quartier des Ecluse-Gravelle-Panoramis, cette nouvelle résidence présente l’avantage d’être construite à 500 mètres de la gare RER A de Joinville-le-Pont. De nombreux appartements neufs, du studio au 5 pièces, ont déjà été commercialisés. N’hésitez pas à consulter la documentation gratuite du programme pour avoir de plus amples informations.

Comme Saint-Maurice est situé en zone A Bis de la loi Pinel, les appartements neufs de cette résidence donneront droit à une défiscalisation aux investisseurs. À noter que la réduction d’impôt dépend de votre engagement locatif :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Toutefois, certaines conditions doivent impérativement être respectées si vous voulez bénéficier de cette défiscalisation. Votre investissement immobilier ne devra pas dépasser :

• un plafond d’investissement de 300 000 € ;
• un plafond de prix de surface de 5 500 €/m².

Le dispositif Pinel comprend d’autres conditions :

• l’appartement que vous achetez doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Votre logement doit être mis en location en tant que résidence principale.
• Vous êtes tenus de respecter le plafond de loyer fixé à 17,55 €/m² en zone A bis.
• Vos locataires doivent avoir des revenus annuels qui ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi.

Depuis le 1^er janvier 2021, les maisons ne font plus partie des logements éligibles à la loi Pinel.

Exemple d’un investissement réussi en loi Pinel à Saint-Maurice

Charles et Alice souhaitent s’engager dans un investissement immobilier à proximité de leur résidence principale, une petite maison de 3 pièces en location à Champigny-sur-Marne. Attirés par le cadre de Saint-Maurice, c’est dans cette petite ville du Val-de-Marne que le couple décide d’investir.

Après consultation de la documentation gratuite de la nouvelle résidence Windsor, Charles et Alice trouvent l’appartement parfait pour leur investissement : un appartement de 2 pièces d’une surface de 44,5 m², avec une livraison prévue au 3^e trimestre 2021. Montant de l’opération : 305 000 €. Mais, avant de se lancer, le couple doit vérifier qu’il respecte bien toutes les conditions du dispositif Pinel pour bénéficier de la défiscalisation.

Les 2 plafonds d’investissement sont dépassés :

• 305 000 €, contre un plafond d’investissement de 300 000 € ;
• 6 584 €/m², contre un plafond de prix de surface de 5 500€/m².

La réduction de leur impôt se calculera donc sur la base du dernier plafond, soit un montant de 244 750 € (44,5 m² × 5 500 €/m²). Le couple peut donc espérer obtenir une réduction d’impôt maximum de 51 398 € (244 750 € × 21 %) sur 12 ans.

Ensuite, il calcule le loyer qu’il peut obtenir pour son logement. Là aussi, un plafond doit être respecté. En zone A bis de la loi Pinel, le loyer ne doit pas dépasser 17,55 €/m². Le couple doit alors appliquer la formule suivante : loyer Pinel = plafond de loyer x surface x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur s’obtient en appliquant la surface (S) à ce calcul : 0,7 + 19 / S. À noter qu’il ne peut jamais dépasser 1,2.

En multipliant le plafond de loyer de 781 € (17,55 × 44,5) avec le coefficient de 1,12 (0,7 + 19 / 44,5), Charles et Alice obtiennent un loyer maximum de 874 € (781 × 1,12). Pour optimiser son opération, le couple va utiliser ses revenus locatifs pour financer son investissement qui se fera en 2 parties :

• un apport de 130 000 € grâce à un héritage ;
• un crédit immobilier de 175 000 € sur 20 ans.

Pour obtenir la réduction d’impôt de la loi Pinel, le couple devra toutefois choisir un ou des locataires avec un revenu fiscal de référence respectant les plafonds suivants :

Avec des mensualités de 852 € et des revenus locatifs de 874 €, le couple se retrouve chaque mois en situation bénéficiaire de + 22 € (874 - 852). A cela s’ajoute une réduction d’impôt mensuelle de 357 € pendant 12 ans grâce à la loi Pinel, de quoi anticiper le paiement de différents frais comme les charges de copropriété. Avec son investissement neuf à Saint-Maurice, le couple réalise donc un achat immobilier entièrement autofinancé et se constitue un patrimoine aux portes de Paris.

1. Avec une faible population (14 000 habitants) et un cadre de vie agréable aux portes de paris, Saint-Maurice affiche un prix immobilier moyen accessible de 6 760 €/m².
2. À Saint-Maurice, les appartements neufs achetés en loi Pinel doivent respect le plafond de loyer de la zone A bis : 17,55 €/m².
3. Grâce à la loi Pinel, les investisseurs peuvent espérer une réduction d’impôts de 63 000 € sur 12 ans.
4. L’offre de logements neufs se compose d’un seul programme immobilier : la résidence Windsor. La livraison doit être réalisée au 3^e trimestre 2021.