Photo d'une résidence neuve

Investir en loi Pinel à Fontenay-sous-Bois

Sommaire

À moins de 10 minutes en RER de Paris, Fontenay-sous-Bois fait partie des villes les plus attractives du Val-de-Marne. Avec la présence du bois de Vincennes au sud et de grandes entreprises au nord, la ville de plus de 52 000 habitants va se métamorphoser avec l’arrivée de 2 lignes de métro sur son territoire ! Une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers, qui peuvent bénéficier de la loi Pinel. 

Avec la construction d’appartements neufs et la perspective de réduire ses impôts, Ooinvestir vous présente les atouts de ce dispositif de défiscalisation à Fontenay-sous-Bois !

Pourquoi investir à  Fontenay-sous-Bois en loi Pinel ?

Située au nord du département du Val-de-Marne, la commune de Fontenay-sous-Bois compte 52 256 habitants. Elle se place à la 7e position des villes les plus peuplées du département.

Très proche de Paris (à seulement 3 kilomètres), la ville bénéficie d’un vaste réseau de transports en commun. Pour leurs déplacements quotidiens, les habitants ont le choix entre :

  • 2 gares de RER A (Fontenay-sous-Bois au sud et Val-de-Fontenay au nord) ;
  • 1 gare de RER E (Val-de-Fontenay) ;
  • 8 lignes de bus ;
  • 3 lignes de Noctilien. 

Deux projets sont actuellement en cours :

  • le prolongement de la ligne 1 du métro avec la création de 2 stations sur la commune : la 1re aux Rigollots (nouvelle station) et la 2nde à Val-de-Fontenay (correspondance avec le RER) ;
  • l’arrivée prévue en 2030 de la ligne de métro 15 à la station Val-de-Fontenay. 

La ville accueille aussi de grandes entreprises :

  • dans le milieu de la banque et de l’assurance (Société générale, AXA, BNP Paribas…) ;
  • dans le milieu chimique et pharmaceutique (Diversey, Cenexi, Merck Chimie…).

Autre atout, Fontenay-sous-Bois offre un cadre boisé à ses habitants grâce à sa proximité avec le bois de Vincennes, l’un des 2 poumons verts de Paris. 

Tous ces aspects font de Fontenay-sous-Bois une des villes les plus attractives du Val-de-Marne. D’autant plus qu’elle affiche un prix accessible (5 679 €/m²) au regard des autres grandes villes du département :

Marché neuf et loi Pinel à Fontenay-sous-Bois ?

Pour répondre aux enjeux du développement durable, le projet d’aménagement et de programmation de Fontenay-sous-Bois a prévu la construction d’appartements neufs autour de 3 sites :

  • dans le secteur Péripôle (entre 350 et 400 logements) ;
  • dans le secteur Est-Tassigny (entre 600 et 700 logements) ;
  • dans le secteur Rabelais (environ 300 logements). 

Aujourd’hui, 3 programmes immobiliers neufs sont en construction :

  • Inflor&sens, à côté du centre-ville (livraison prévue au 1er trimestre 2024) ;
  • Wood Parc, à proximité de la gare RER Val de Fontenay (livraison prévue au 4e trimestre 2022) ;
  • La belle Gabrielle, en face du bois de Vincennes (livraison prévue au 2e trimestre 2023). 

Une question sur une résidence en particulier ? Consultez la documentation gratuite u promoteur. 

Grâce à la loi Pinel, l’achat d’un appartement dans l’une de ces résidences vous donne droit à une défiscalisation car Fontenay-sous-Bois se situe en zone A Bis du dispositif en raison de sa forte tension sur le marché locatif. La réduction d’impôt équivaut à :

  • 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
  • 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
  • 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Cependant, votre investissement immobilier reste limité à :

  • un plafond d’investissement de 300 000 € ;
  • un plafond de prix de surface de 5 500 €/m².

Le dispositif Pinel implique certaines conditions telles que :

  • l’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • la location de votre logement en tant que résidence principale ;
  • le respect du plafond de loyer fixé à 17,55 €/m² en zone A Bis ;
  • le choix de locataires dont les revenus annuels ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi.

Exemple d’un investissement réussi en loi Pinel à Fontenay-sous-Bois

Pauline et Vincent louent une maison de 3 pièces à Champigny-sur-Marne. Ces 2 jeunes cadres travaillent à Fontenay-sous-Bois et souhaitent y réaliser un investissement immobilier. Le couple souhaite profiter du dispositif Pinel pour concilier investissement immobilier et réduction d’impôt. 

Après avoir consulté les 3 programmes, c’est vers la résidence Inflor&sens que le couple se tourne. Il y trouve un appartement de 2 pièces d’une surface de 47 m². Prix d’achat : 253 552 €. Un choix judicieux puisque le prix ne dépasse ni le plafond d’investissement (300 000 €) ni le prix de surface (253 552 / 47 = 5 394 €/m²).

De fait, la réduction d’impôt dont il pourra bénéficier se calculera sur le montant d’acquisition. Il pourra donc obtenir au maximum 53 245 € sur 12 ans.

Pourcentage de réduction

Durée

Montant de la réduction d’impôt

Totale

Annuelle 

Mensuelle

12 %

6 ans

30 426 €

5 071 €

422 €

18 %

9 ans

45 639 €

5 071 €

422 €

21 %

12 ans

53 245 €

4 437 €

369 €

Avec leur apport de 78 552 €, Pauline et Vincent empruntent 175 000 € à la banque pour financer leur projet immobilier. Leurs mensualités s’échelonneront sur 20 ans pour une valeur de 860 €. 

En choisissant d’investir en zone A Bis de la loi Pinel, Pauline et Vincent sont soumis au plafonnement de loyer fixé à 17,55 €/m². Le loyer de leur appartement devra donc être appliqué en fonction de cette règle : loyer Pinel = plafond de loyer x surface x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur s’obtient de la façon suivante : 0,7 + 19 / surface. Point important : il ne peut jamais dépasser 1,2. 

Cette méthode de calcul leur permet d’obtenir leur loyer maximum, à savoir : (17,55 x 47) x (0,7 + 19 / 47) = 824 x 1,1 = 906 €.

Le loyer n’est pas le seul aspect plafonné. Le couple devra s’assurer que le ou les locataires choisis respectent aussi le plafond de revenus de la loi Pinel. Avec un appartement de 2 pièces, il peut par exemple attirer un jeune couple :

Composition du foyer

Zone A Bis

Personne seule

38 377 €

Couple

57 357 €

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

75 188 €

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

89 769 €

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

106 807 €

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

120 186 €

Majoration par personne à charge à partir de la 5e 

+ 13 390 €

L’opération immobilière du couple en loi Pinel à Fontenay-sous-Bois est un succès car le loyer obtenu (906 €) finance les mensualités de crédit (860 €) et lui permet même d’obtenir un excédent de 46 € chaque mois. En plus, de se constituer un patrimoine immobilier en Île-de-France, il réduit par la même occasion ses impôts de 53 245 € sur 12 ans.

  1. Proximité de Paris et du bois de Vincennes, bonne santé économique, réseau de transport en commun développé : Fontenay-sous-Bois fait partie des villes les plus attractives du Val-de-Marne.
  2. La ville compte 52 256 habitants et affiche un prix au m² accessible : 5 679 €/m².
  3. En loi Pinel, les loyers des appartements neufs éligibles au dispositif sont plafonnés à 17,55 €/m² car la commune se situe en zone A Bis. 
  4. 3 programmes neufs sont actuellement en construction dans la ville et plusieurs centaines d’appartements neufs vont arriver sur le marché dans les prochains trimestres.
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