Réussir son investissement immobilier en loi Pinel dans le département du Puy-de-Dôme (63)

Situé en région Auvergne-Rhône-Alpes, le Puy-de-Dôme offre un cadre de vie unique entre paysages verdoyants et collines montagneuses. Sa principale ville, Clermont-Ferrand, attire de nombreux locataires de différents profils, séduits par le dynamisme économique et l’environnement de la préfecture du département. Éligible à la loi Pinel et proposant des prix attractifs, le secteur constitue une excellente opportunité pour un investissement locatif.

Quelles sont les communes du Puy-de-Dôme concernées par le dispositif Pinel ? Quels plafonds faut-il respecter ? Comment le marché immobilier neuf évolue-t-il dans le département ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux connaître les atouts du Puy-de-Dôme et réussir votre projet d’investissement immobilier en loi Pinel.

Département du Puy-de-Dôme : les zones de la loi Pinel

À la frontière de la Nouvelle Aquitaine, le Puy-de-Dôme est entouré des départements de la Corrèze, de la Creuse, de l’Allier, de la Loire, de la Haute-Loire et du Cantal. En fonction de la zone géographique, l’offre et la demande du marché immobilier varient sur tout le territoire français. Même si les prix fluctuent selon le type de résidence et le quartier, l’administration fiscale a classé les différentes villes de France en zones A bis, A, B1, B2 et C. Utilisé pour la loi Pinel, ce classement permet de déterminer les zones éligibles et les valeurs des différents plafonds imposés. Depuis janvier 2018, le dispositif ne s’applique que dans les zones A bis, A et B1.

La maison ne fait plus partie des critères d’éligibilité depuis le 1^er janvier 2021. Seule l’acquisition d’un appartement peut donner lieu à la réduction d’impôt de la loi Pinel. 

La liste des villes en zone B1 de la loi Pinel

Les villes éligibles à la loi Pinel du Puy-de-Dôme se concentrent à Clermont-Ferrand et sa banlieue. Le département ne compte ainsi que 2 villes situées en zone B1 du dispositif :

• Chamalières ;
• Clermont-Ferrand.

En périphérie de Clermont-Ferrand, Chamalières affiche également une demande locative élevée pour un faible risque de vacance. Ces secteurs représentent de réels atouts pour effectuer un investissement immobilier en loi Pinel.

Les plafonds imposés par la loi Pinel

Si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel, plusieurs conditions doivent être remplies. Vous pourrez alors bénéficier des avantages fiscaux dont le montant dépend de la durée de votre engagement et de l’investissement réalisé :

• location de 6 ans : réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix d’achat du bien immobilier ;
• location de 9 ans : réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix d’achat du bien immobilier ;
• location de 12 ans : réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat du bien immobilier.

Le prix d’achat de votre appartement joue un rôle important dans la défiscalisation de votre investissement en loi Pinel. Cette dernière s’applique jusqu’à un montant de 300 000 €/an et un prix d’achat de 5 500 €/m² au maximum. S’il est toujours possible d’investir pour un prix supérieur, la réduction fiscale ne s’applique plus au-delà de ces sommes.

Exemple :

Pour appartement neuf acheté au prix de 320 000 € à Clermont-Ferrand, la défiscalisation sera calculée sur la base de 300 000 €, soit un maximum de 63 000 € de réduction d’impôts sur 12 ans.

À cela s’ajoutent des plafonds de loyers et de ressources à respecter pour privilégier l’accès des ménages modestes aux appartements neufs.

Les plafonds de loyer de la loi Pinel en zone B1

Le plafond de loyer est une des étapes incontournables de la loi Pinel. Réactualisé tous les ans, il dépend de la zone fiscale dans laquelle se trouve votre logement. Avec une valeur de 10,51 €/m² pour la zone B1 en 2021, le plafond de loyer permet de calculer avec exactitude le montant maximum que vous pouvez proposer.

La formule est la suivante : surface habitable en m² x plafond Pinel de la zone concernée x coefficient multiplicateur.

Avec une valeur qui ne peut pas dépasser 1,2, le calcul pour le coefficient multiplicateur est : 0,7 + 19 / surface habitable.

Exemple de calcul : 

Vous avez fait l’acquisition d’un logement de 3 pièces de 60 m² dans la ville de Clermont-Ferrand. Vous allez donc pouvoir l’afficher à un loyer maximal de 640 € (surface habitable 60 m² x plafond Pinel 10,51 € x coefficient multiplicateur de 1,016). Si vous choisissez de louer votre bien locatif au-dessus de ce montant, vous ne pourrez pas profiter de la réduction d’impôt accordée par le dispositif Pinel.

Les plafonds de ressources de la loi Pinel en zone B1

Second plafond à respecter pour obtenir les avantages fiscaux, le plafond de ressources permet également de favoriser les ménages modestes. C’est en effet à vous qu’il appartient de vérifier les revenus de vos potentiels locataires et d’effectuer le bon choix.

Leurs ressources ne doivent pas dépasser les valeurs imposées selon la zone concernée et la composition du foyer fiscal. Pour la zone B1 correspondante aux villes du département du Puy-de-Dôme, les plafonds sont les suivants :

Exemple :

Parmi divers appartements neufs, vous avez choisi d’investir dans un studio dans la ville de Chamalières, située en zone B1. Pour obtenir la défiscalisation Pinel, vous ne pouvez pas opter pour un couple de locataires sans enfant dont les revenus dépassent 42 000 €. En revanche, vous remplissez tous les critères avec un locataire seul qui gagne moins de 31 280 € par an.

Les autres conditions pour investir en loi Pinel dans le Puy-de-Dôme

En plus des différents plafonds, le dispositif impose certains critères pour bénéficier de la réduction fiscale. Vous devez faire attention à bien remplir les points suivants lors de votre investissement immobilier Pinel :

• La location de l’appartement en loi Pinel doit être réalisée avant la fin des 12 mois suivant leur livraison ou leur acquisition.
• Le logement doit constituer la résidence principale de votre locataire.
• Pour être éligible à la loi Pinel, le logement doit être un appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Pour un investissement dans l’ancien, des travaux doivent être effectués à hauteur de 25 % minimum du total de l’opération.
• Tous les appartements doivent être conformes aux normes thermiques et de construction en vigueur pour répondre aux critères de la loi Pinel (BBC 2005, RT 2012 et prochainement RE 2020).

Le point sur le marché de l'immobilier neuf dans le Puy-de-Dôme

Très prisé par les amateurs de plein air et de somptueux paysages, le Puy-de-Dôme offre une excellente qualité de vie. Avec des zones montagneuses, des stations thermales et de nombreux évènements culturels, il attire des locataires de tous horizons. Il comptabilise une population de 650 000 personnes, dont 20 % au sein de la ville de Clermont-Ferrand.

Au cœur du département, Clermont-Ferrand est un secteur très recherché pour investir en loi Pinel. Il réunit toutes les commodités, commerces de proximité et équipements urbains pour voir les nouveaux habitants s’épanouir. En plus d’être une ville universitaire, elle affiche un fort potentiel démographique avec une hausse constante de sa population. Dotée de 45 % d’habitants en dessous de 30 ans, la commune réunit 65,9 % de locataires. De nombreux jeunes actifs sont attirés par l’économie dynamique de Clermont-Ferrand et le caractère paisible de sa région. À cela s’ajoute un coût de la vie attractif. Pour les investisseurs, cela se traduit par un prix moyen de l’immobilier très abordable de 1 603 €/m² pour le département du Puy-de-Dôme et de 2 037 €/m² pour Clermont-Ferrand.

Au total, 26 programmes d’immobilier neuf sont en cours sur le secteur du Puy-de-Dôme. Les constructions de nouveaux logements se concentrent principalement sur les communes de Clermont-Ferrand et Chamalières :

• Parmi les 22 programmes à Clermont-Ferrand, les prix varient selon le quartier et le niveau de standing de la résidence. Des appartements (du studio au 5 pièces) sont proposés avec une livraison allant du 3^e trimestre 2021 au 1^er trimestre 2024. 
• 3 autres programmes sont disponibles à Chamalières pour des logements neufs avec tous types de surfaces et une livraison qui s’étale du 3^e trimestre 2021 au 4^e trimestre 2023.

1. Dans le Puy-de-Dôme, seules les communes de Clermont-Ferrand et de Chamalières sont éligibles à la loi Pinel car située en zone B1.
2. Avec une part élevée de locataires et des prix accessibles, la ville de Clermont-Ferrand représente un secteur très intéressant pour investir en loi Pinel. 
3. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il est obligatoire de respecter les différents plafonds de loyers et de ressources imposés. 
4. Avec la forte évolution de la population du Puy-de-Dôme et les constructions de logements neufs, le département offre de belles opportunités d’investissement en loi Pinel.