Réussir son investissement immobilier en loi Pinel en Meurthe-et-Moselle

Situé au centre de la Lorraine, le département de Meurthe-et-Moselle bénéficie d’une très belle situation géographique. La présence de Nancy offre une véritable attractivité, tant en matière d’économie que d’investissement immobilier. Cette zone représente pour la population une vraie opportunité pour l’emploi notamment grâce à la technopole Nancy-Brabois qui rassemble plus de 150 000 emplois. Ce dynamisme entraîne une demande de logements soutenue : plusieurs villes sont donc éligibles à la loi Pinel, qui permet de réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier.

Quelles communes de Meurthe-et-Moselle sont éligibles au dispositif Pinel ? Quels sont les différents plafonds à respecter ? Comment se porte le marché des logements neufs dans le département ? Ooinvestir vous donne les clefs pour réussir votre investissement locatif en Meurthe-et-Moselle avec la loi Pinel.

Meurthe-et-Moselle : les zones de la loi Pinel

Si votre bien locatif se situe en zone administrative A, Abis ou B1, celui-ci sera éligible à une défiscalisation en loi Pinel. Le département comprend seulement 6 villes dans lesquelles investir avec ce dispositif, classées en zone B1.

La liste des villes en zone B1 de la loi Pinel en Meurthe-et-Moselle

Six villes de la Meurthe-et-Moselle sont éligibles à la loi Pinel :

• Laxou (54520)
• Maxéville (54320)
• Nancy (54100)
• Saint-Max (54130)
• Vandœuvre-lès-Nancy (54500)
• Villers-lès-Nancy (54600)

Les plafonds imposés par la loi Pinel en Meurthe-et-Moselle

Devenir propriétaire de biens neufs et bénéficier d’une réduction de vos impôts est possible grâce à la loi Pinel. Quelle que soit la zone éligible dans laquelle se situe votre logement, plusieurs conditions sont à respecter pour bénéficier d’une défiscalisation.

Ainsi, pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez notamment vous engager à louer votre bien pendant une durée minimum. Chaque temps de location équivaut à un taux de réduction.

Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux de réduction d’impôt sera le suivant :

• 6 ans de location : réduction correspondant à 12 % du prix du bien immobilier ;
• 9 ans de location : réduction correspondant à 18 % du prix du bien immobilier ;
• 12 ans de location : réduction correspondant à 21 % du prix du bien immobilier.

Initialement prévue jusqu’au 31 décembre 2021, la loi Pinel est finalement reconduite jusqu’à fin 2024. Cependant, à partir du 1^er janvier 2023, la réduction d’impôt sera progressivement moins avantageuse.

D’autres conditions sont à respecter pour être éligible à une défiscalisation maximale de 21 % du prix de votre investissement immobilier

Vos acquisitions sont limités à 2 logements par an et doivent respecter un double plafond d’investissement. En effet, le coût total des biens acquis ne doit pas dépasser 300 000 €/an et 5 500 €/m². Ainsi, si le prix de revient (prix d’achat + frais annexes) est supérieur à l’un de ces 2 plafonds, la part excédentaire ne sera pas prise en compte. Seul le plafond s’appliquera pour le calcul de l'avantage fiscal.

Afin de faciliter l’accès des ménages les plus modestes aux appartements neufs, la loi fixe aussi des plafonds de loyers et de ressources pour vos locataires.

Les plafonds de loyer de la loi Pinel en zone B1

Pour profiter de cette loi de défiscalisation, vous devez respecter un plafond de loyer maximal propre à la zone où votre bien locatif se situe. Dans ce département, le montant est de 10,51 € par m² pour les villes classées en B1. Le montant évolue chaque année et correspond aux loyers, charges non-comprises.

Pour calculer le loyer maximum que vous pouvez demander à votre locataire, le calcul est le suivant : plafond de loyer x coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement :

• Pour un bien locatif de moins de 38 m², le coefficient multiplicateur sera 1,2. Si la surface est supérieure, le coefficient sera égal à 0,7 + 19/surface pondérée du logement.
• La surface pondérée du logement est égale à : surface habitable + surface des annexes/2.

Les annexes (balcons, loggias, terrasses, caves, etc.) sont prises en compte dans le calcul jusqu’à un maximum de 8 m².

Exemple d’un calcul de loyer en zone B1 :

Vous achetez un logement de 50 m² avec 8 m² de terrasse pour le mettre en location :

• la surface pondérée du logement est : 50 + (8/2) = 54 m² ;
• le plafond de la zone B1 est de : 10,51 €/m² ;
• le coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/54 = 1,05 ;
• le loyer maximal sera donc égal à : 10,51 x (0,7 + 19/54) x 54 = 596,97 €.

Pour un investissement locatif dans un logement de 50 m² à Nancy (zone B1), vous pourrez donc proposer le logement à un loyer maximum de 596 €.

<h3> Les plafonds de ressources de la loi Pinel dans la zone B1

L’autre condition à respecter est le plafond de revenus de vos locataires. Il doit être inférieur à celui correspondant à leur situation. Vous devez donc sélectionner des locataires dont les ressources sont inférieures aux seuils fixés par la loi Pinel :

Exemple :

Avant la signature du bail pour un appartement à Nancy, le propriétaire doit s’assurer qu’un couple de locataires sans enfant affiche un revenu fiscal de référence en-dessous de 41 772 €, puisque son bien locatif est situé en zone B1.

Le montant pris en compte est le RFR (revenu fiscal de référence). Celui-ci figure sur l’avis d’imposition N-2. Par exemple, pour un bail conclu en mai 2021, il faudra prendre en compte le RFR indiqué sur l’avis d’imposition de l’année 2019 et le comparer avec les plafonds de ressources Pinel.

Les autres conditions pour investir en loi Pinel en Meurthe-et-Moselle

Pour investir dans l’immobilier neuf et bénéficier ainsi de la réduction d’impôt Pinel, vous devez respecter d’autres critères.    

• Il doit s’agir d’un appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).    
• Vous disposez de 12 mois à compter de la livraison ou de l’acquisition du bien immobilier pour le louer en tant que résidence principale à votre locataire.    
• Le logement doit être conforme aux normes thermiques et de construction BBC 2005 ou RE2020                    
• Le locataire doit utiliser le logement comme résidence principale.

Le point sur le marché de l'immobilier neuf de Meurthe-et-Moselle

Le prix moyen d’un appartement en Meurthe-et-Moselle s’élève à 1 790 €, le classant ainsi comme l’un des départements les plus chers de Lorraine.

Malgré la forte attractivité de ce département, peu de constructions neuves sont en cours selon les villes éligibles. Pour profiter d’une défiscalisation Pinel, les investisseurs pourront principalement investir dans des appartements neufs à Nancy. Située sur l'axe Paris-Strasbourg et au cœur des grands axes européens, la ville constitue un atout majeur pour le département. Elle s’impose comme la 2^nde aire urbaine du Grand Est après Strasbourg. Cette ville culturelle attire chaque année de nombreuses personnes, dont des étudiants et jeunes actifs, notamment grâce au CHRU (centre hospitalier régional universitaire) ou à le technopole de Nancy-Brabois, l’une des plus importante du pays.

Ainsi, vous pouvez devenir propriétaire de studios ou d’appartements neufs de 1 à 5 pièces au sein de la nouvelle résidence l’Art Déco. Située à proximité de l’hyper-centre, ses biens seront disponibles au cours du 4^e trimestre 2023. Parmi les différentes offres du parc immobilier de Nancy, vous retrouvez également la résidence Le 101 dont la livraison des appartements est prévue pour le 3^e trimestre 2022.

La banlieue de Nancy n’est pas en reste puisque des programmes neufs, en cours de construction, sont également à prévoir. A Villers-lès-Nancy, la résidence Le Domaine de la Sance offre une belle opportunité d’investir puisqu’elle se situe à 2 pas de la technopole de Nancy-Brabois et est disponible dès à présent.

A Laxou, 3 résidences neuves verront le jour et offriront la possibilité d’investir dans des studios ou appartements : Le Newton (livraison 3^e trimestre 2021), L’Intemporel (livraison 4^e trimestre 2021) et Le Domaine du Parc (livraison 4^e trimestre 2022). Enfin, les communes Vandœuvre-lès-Nancy et Saint-Max offrent également au contribuable d’investir en loi Pinel. Seule la commune de Maxéville ne propose actuellement pas de biens éligibles à la loi Pinel.

1. Cœur du département, Nancy et son dynamisme économique attirent de nombreuses entreprises et locataires potentiels.
2. 6 villes de Meurthe-et-Moselle, classées en zone B1, sont éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel.
3. Pour être éligible à cette réduction d’impôts, l’investisseur ne peut acheter que 2 appartements neufs par an et doit respecter 2 plafonds : un investissement immobilier total maximal de 300 000 € et un montant maximal de 5 500 €/m².
4. Parmi les autres conditions d’éligibilité, vous devez respecter le plafond de loyer et le plafond de ressources de vos locataires définis selon les critères de la zone B1.
5. Plusieurs programmes immobiliers neufs, en cours de construction, offrent l’opportunité de réduire vos impôts dans la ville de Nancy et ses environs.