Vue d'une résidence neuve

Les pièges à éviter pour réussir son investissement Pinel

SOMMAIRE

Se constituer un patrimoine immobilier tant en profitant d’une réduction d’impôt attractive : c’est le mécanisme proposé par la loi Pinel, qui a déjà séduit de très nombreux investisseurs… Mais ce n’est pas une raison pour foncer tête baissée sans étudier différents paramètres !

Entre des intermédiaires peu scrupuleux, des programmes aux ambitions démesurées ou des localisations parfois peu stratégiques, plusieurs paramètres sont à prendre en compte avant de se décider pour réussir son investissement en loi Pinel. Ooinvestir vous aide à éviter 4 pièges pour faire de votre achat immobilier un véritable succès avec une défiscalisation à la clef !

Piège n° 1 : un promoteur immobilier peu sérieux

C’est la 1re clef pour réussir votre investissement immobilier avec le dispositif Pinel : acquérir en France un appartement dans un immeuble construit par un promoteur sérieux. Même si l’acquisition d’un logement neuf vous apporte plusieurs garanties légales (comme la garantie biennale ou la garantie décennale qui vous protège en cas de malfaçons ou de défauts majeurs) mieux vaut vous prémunir face à ces risques.

Choisir un promoteur avec une bonne réputation et qui présente de vrais gages de solidité (en termes de trésorerie, d’effectifs ou d’ancienneté, par exemple) constitue un vrai point de réassurance.

De la même manière, veillez à choisir un professionnel habitué à tenir ses délais : les retards de livraison importants peuvent vite impacter votre projet.

Enfin, soyez attentif aux prix pratiqués. Un tarif trop bas par rapport au marché de l’immobilier devra attirer votre attention et vous inciter à en comprendre les raisons. À l’inverse, un prix bien supérieur à la moyenne doit aussi vous interpeller. Des promoteurs parfois mal intentionnés profitent en effet d’une localisation éligible au dispositif Pinel pour gonfler leurs tarifs en laissant entrevoir la réduction d’impôts dont profiteront à terme les propriétaires.

Piège n° 2 : un emplacement peu judicieux

Dans l’immobilier, l’emplacement s’impose toujours comme le critère numéro 1. Et cela, qu’il s’agisse de l’acquisition de sa résidence principale comme d’un investissement locatif ! S’il est vrai que les investisseurs en loi Pinel n’envisagent généralement pas d’habiter à terme dans le logement, sa location demeure toutefois primordiale. Pourquoi ? Car l’opération ne peut pas se réduire uniquement à une dimension fiscale.

Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel, votre appartement ne doit pas seulement être mis en location. Il doit aussi être loué ! L’administration fiscale tolère une vacance locative jusqu’à 12 mois, c’est-à-dire que votre logement peut rester vacant pendant 1 an maximum. Au-delà, vous ne pouvez plus profiter de la réduction d’impôt. Il faut donc vous assurer de pouvoir trouver preneur ! L’étude du marché locatif tient une place essentielle avant d’investir. Parmi les questions à vous poser :

  • Quelle est la dynamique du marché immobilier dans la ville ? La demande est-elle soutenue, quel est le niveau de tension locative… ?
  • Quels sont les services à proximité ? Y a-t-il une offre suffisante en matière de transports en commun, de commerces, d’écoles, de crèches…
  • Le bien est-il adapté à la demande ? A proximité d’un important campus, un studio trouvera plus facilement un locataire qu’un grand appartement familial.
  • Quelles sont les caractéristiques du bien ? Comment est-il orienté, dispose-t-il d’un balcon, d’un jardin partagé, d’un parking… ?

 

Avec la loi Pinel, vos loyers ne sont pas garantis, vous devez donc mettre toutes les chances de votre côté pour trouver un locataire pour votre appartement.

Enfin, pensez à la concurrence. Si vous investissez dans un quartier entièrement neuf dans lequel de nombreux autres logements sont éligibles à la loi Pinel et mis en location sous ce dispositif, votre appartement sera nécessairement comparé aux biens similaires à proximité. Et comme avec la loi Pinel, les loyers sont plafonnés selon des montants définis par le dispositif, la concurrence pourrait être rude si de nombreux logements de superficie égale sont en location à proximité. Assurez-vous donc d’une demande suffisante et d’une concurrence réduite pour louer votre appartement facilement… et pouvoir le revendre aisément à terme. Si la zone compte trop d’investissements Pinel, de nombreux biens pourraient se retrouver en même temps sur le marché immobilier après les 12 années maximum de durée du dispositif.

Piège n° 3 : un objectif de rentabilité à trop court terme

Avec pour objectif de favoriser la construction de logements neufs à destination des ménages les plus modestes, la loi Pinel encadre strictement le loyer maximum qui peut être appliqué pour un logement sous ce dispositif. En France, chaque zone éligible (A, A bis, B1) dispose de son propre plafond de loyer au m2. Si le propriétaire ne le respecte pas, il ne pourra pas bénéficier de la réduction d’impôts. Avec la loi Pinel, il n’est donc pas possible de fixer librement le loyer de son appartement.

Le loyer Pinel est généralement inférieur au prix moyen du marché. La rentabilité de votre investissement doit donc s’envisager sur le long terme, en intégrant la réduction d’impôt dont vous pourrez bénéficier en respectant les différentes conditions du dispositif.

Exemple :

Pour un appartement de 40 m2 acheté neuf dans une des villes de la zone A au prix 250 000 €, vous remboursez des mensualités de crédit à la banque de 800 €.

Vous percevez chaque mois un loyer maximum de : loyer plafonné zone A x superficie de l’appartement x coefficient multiplicateur de (0,7 + 19/ superficie), soit 12,95 x 40 x 1,17 = 608 € chaque mois.

À première vue, la différence mensuelle s’élève donc à 192 € (800 - 608).

Mais en intégrant la réduction d’impôt qui s’élève à 21 % du prix du bien pour un engagement de location de 12 ans, l’investisseur réalise avec ce projet une économie fiscale de 250 000 € x 21 % soit 52 500 € sur 12 ans, l’équivalent de 4 375 € par an ou 365 € par mois.

Au final avec la défiscalisation, le gain est de 173 € mensuel (365 - 192), largement de quoi régler les différents frais comme les charges de copropriétés, l’assurance ou anticiper quelques périodes de vacance locative au cours des 12 années d’engagement de location.

 

Embedded script : [CTA Simulateur] Evaluez votre rentabilité Pinel
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Dans un premier temps (au cours de la période d’engagement de la loi Pinel), le principal avantage se trouvera donc dans la réduction d’impôts réalisée. Ensuite, une fois que le loyer n’est plus plafonné, vous pourrez espérer réaliser une plus forte rentabilité ou bien obtenir une plus-value à la revente si votre bien a pris de la valeur depuis son acquisition.

Piège n° 4 : un investissement sans demander de conseils

Comme n’importe quel investissement, une acquisition immobilière en loi Pinel comporte certains risques, qu’il s’agisse du choix du bien lui-même ou de sa gestion future. Un mauvais emplacement, un choix hasardeux de constructeur, un calcul incomplet et tout le bénéfice de l’opération est perdu.

C’est pourquoi des professionnels sont à vos côtés pour vous accompagner. À partir d’une étude approfondie et personnalisée de votre situation, des experts comme les conseillers en gestion de patrimoine seront à même de vous orienter vers l’investissement le plus judicieux en fonction de votre situation et de vos objectifs.

Selon vos revenus, votre patrimoine et les impôts que vous payez chaque année, ils sauront déterminer le montant le plus judicieux à investir… mais aussi vous donner des conseils sur le logement à choisir ! Experts de l’immobilier local, les conseillers en gestion de patrimoine disposent des connaissances et des expertises nécessaires pour vous guider finement vers un programme à fort potentiel tout en réduisant vos risques. Faites appel à un professionnel !

 

  1. Choisissez un constructeur de qualité pour éviter les mauvaises surprises et assurez-vous de payer le prix juste pour garantir la rentabilité de votre appartement.
  2. En loi Pinel, la défiscalisation promise joue un rôle majeur, mais vous devez aussi étudier les caractéristiques du bien (emplacement, luminosité…) pour vous assurer de trouver des locataires et le revendre à terme facilement.
  3. La rentabilité d’un investissement locatif Pinel se mesure sur le long terme, en intégrant à votre calcul la réduction d’impôt et en ne se limitant pas au seul loyer perçu.
  4. N’hésitez pas à demander les conseils d’un professionnel comme un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aiguiller avec succès dans votre investissement.

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