Dessin d'architecture pour illustrer la construction d'une maison afin de louer en Pinel

Faire construire une maison pour louer en Pinel

SOMMAIRE

Actuellement, l’investissement locatif en loi Pinel peut se faire de plusieurs manières : en rénovant un bien, en achetant un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), ou encore en faisant construire une maison. Moins connue et pratiquée que l’investissement dans un programme immobilier, construire une maison en loi Pinel est pourtant tout aussi, voire plus, rentable. Idéal pour se constituer un patrimoine immobilier et optimiser ses impôts, cette opération présente bien des avantages, à condition d’en profiter à temps. Comment construire une maison en loi Pinel et bénéficier pleinement du dispositif fiscal ? Ooinvestir vous dit tout.

Loi Pinel et construction de maison : comment ça marche ?

Construire une maison en loi Pinel offre les mêmes avantages fiscaux que l’investissement dans un programme immobilier locatif neuf ou rénové. Ainsi, vous bénéficiez de la même réduction d’impôt, de 12 %, 18 % ou 21 %, selon un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.

Les critères d’éligibilité à respecter sont toutefois sensiblement différents. De fait, pour faire construire une maison en loi Pinel, vous devez respecter 2 principaux critères.

  • Acquérir un terrain en zone éligible au dispositif Pinel.
  • Construire une maison et la mettre en location dans les 12 mois suivants l’achèvement des travaux.

Il faudra également prendre en compte les conditions générales du dispositif. 

  • Louer le logement nu, à titre de résidence principale du locataire.
  • Respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire.
  • Prendre un engagement de location de 6 ans minimum.

Les zones éligibles sont les mêmes pour toute construction Pinel, à savoir les zones Abis, A et B1.

En termes de construction, il est nécessaire de déposer un permis de construire avant le 31 décembre 2020, date butoir de la loi pour les logements individuels. De plus, la maison doit impérativement respecter les critères de performance de construction en vigueur. Il s’agit actuellement de la norme RT 2012 (qui deviendra prochainement RE 2020). Cette norme permet de garantir des logements de qualité et confortables, en combattant notamment 4 axes énergivores :

  • les ponts thermiques ;
  • la perméabilité à l’air ;
  • la ventilation ;
  • les surfaces vitrées.

La norme RT 2012 impose de plus l’utilisation dans la maison d’au moins une énergie renouvelable : pompe à chaleur, poêle à bois, panneaux solaires, etc.

Une fois le permis de construire déposé, vous disposez de 2 ans et demi pour achever la construction de votre maison Pinel.

Loi Pinel et construction de maison : une solution rentable

Construire une maison en loi Pinel est une solution qui peut s’avérer très rentable pour 3 raisons.

1. Un investissement moins onéreux

Ce type d’investissement immobilier offre un avantage de taille : la possibilité d’absence, ou du moins la limitation, des intermédiaires. Exit donc les commissions pour les agents immobiliers par exemple.

De plus, à surface égale, la construction d’une maison coûte moins cher qu’un appartement. Dans le cas où vous optez en plus pour l’auto-construction partielle ou totale, vous diminuez encore le prix de votre investissement immobilier de 30 % à 40 %. la construction d’une maison ne vous expose pas au paiement de charges de copropriété dans la plupart des cas.

Enfin, vous ne faites l’acquisition que d’un terrain, et les frais de notaire ne sont calculés que sur le prix de ce dernier. Cela représente une économie non-négligeable de plusieurs milliers d’euros que vous pouvez consacrer à l’aménagement de votre maison.

Tous ces éléments vous permettent de booster la rentabilité de votre projet d’investissement locatif en réduisant le montant de votre investissement de départ.

Le rendement locatif d’un bien se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat x 100. Plus le prix d’achat réel (prix du bien + frais) est faible, plus votre rendement peut augmenter.

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2. Un investissement sur la durée

Choisir de construire une maison en loi Pinel est un investissement à long terme. De fait, seuls 58 % des Français sont propriétaires de leur maison, alors qu’ils sont près de 70 % à occuper ce type de logement selon l’Insee. Ces quelque 12 points de différence représentent une manne de locataires potentiels. La demande locative pour les maisons est d’ailleurs plus élevée que l'offre disponible sur le marché immobilier depuis quelques années. 

De plus, une maison suscite un intérêt particulier pour l’investisseur qui est souvent plus enclin à s’investir dans ce type de bien. En effet, la maison individuelle est le logement préféré des Français, or, à l’issue de la période d’engagement de location, vous pouvez récupérer le bien pour en faire votre résidence principale. Ce dernier point est souvent apprécié des investisseurs qui profitent ainsi d’un dispositif fiscal avantageux pour se constituer un patrimoine immobilier en vue d'y habiter par la suite. Cela vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour financer votre acquisition. Et les loyers peuvent même couvrir entièrement les mensualités de votre crédit : votre future résidence principale s’autofinance !

3. Un investissement moins risqué

Enfin, le fait de louer une maison plutôt qu’un appartement en loi Pinel permet de limiter le turn-over des locataires. Ainsi, les maisons attirent le plus souvent des familles, moins enclines à déménager que les étudiants, ou les jeunes couples. Ceci sécurise en partie votre investissement immobilier, vous permettant de percevoir régulièrement un loyer, le risque de vacance locative étant diminué.

Ce dernier point est appréciable, surtout si vous avez recours à un prêt bancaire pour financer votre investissement. Ainsi, l’absence de charges de copropriété et les taux bas vous permettent d’avoir un loyer qui couvre entièrement vos mensualités. Veillez cependant à bien respecter les plafonds de loyers Pinel qui sont identiques pour un appartement et une maison.

Construire une maison neuve vous permet de bénéficier d'une exonération de taxe foncière les 2 premières années suivant l'achèvement des travaux. Pour cela, vous disposez de 90 jours après la déclaration d'achèvement des travaux (DAT) pour déposer à votre centre des impôts fonciers le cerfa n°6650. Cet avantage fiscal peut aller jusqu'à 7 ans pour les logements basse consommation (BBC).

Loi Pinel et construction de maison : quelles évolutions législatives ?

La loi de finances 2020 est venue bousculer le dispositif Pinel. En effet, son article 161 limite le bénéfice de la réduction d’impôt Pinel aux biens situés « dans un bâtiment d’habitation collectif » achetés neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA). Ainsi, seuls les appartements sont désormais concernés.

Cette mesure entrera en vigueur le 1er janvier 2021, veillez donc à déposer votre permis de construire avant le 31 décembre 2020 pour bénéficier de l'avantage fiscal prévu par la loi sur les maisons individuelles. Tous les permis de construire déposés avant la fin de l’année sont éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel.

De fait, passée cette date, il ne sera plus possible pour les contribuables de faire construire une maison pour bénéficier du dispositif Pinel. Vous aurez toujours la possibilité de la louer mais sans réduire vos impôts de 12, 18 ou 21 %.

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