Photo de 2 personnes en train de signer un contrat et échanger des clés

Loi Pinel : comment et pourquoi revendre après 12 ans ?

Sommaire

Vous avez mené votre investissement Pinel à son terme et pouvez logiquement aborder la revente de votre bien. Avec une période d’engagement de 12 ans, vous avez bénéficié d’une réduction d’impôt maximale et laissé tout le temps à votre bien immobilier de prendre de la valeur. Entre investir à nouveau ou utiliser votre      capital pour réaliser vos projets, revendre votre logement Pinel après 12 ans vous permet d’envisager l’avenir sereinement.

Quels sont les atouts de la revente ? Qu’en est-il de la plus-value ? Comment gérer le déficit foncier ? Ooinvestir vous accompagne dans la revente de votre appartement en loi Pinel après un engagement de 12 ans pour envisager avec soin toutes les solutions possibles.

Revendre après 12 ans : une option logique

L’arrivée au terme des 12 ans marque la fin du dispositif Pinel et de la réduction d’impôt accordée pour votre investissement locatif. La revente est donc tout à fait possible et même fréquente pour un grand nombre d’investisseurs. En atteignant l’expiration de l’engagement Pinel maximal, vous ne risquez pas de subir les pénalités consécutives à un arrêt anticipé.

En dehors des cas de force majeure, le non-respect de la période d’engagement conduit à une annulation de toutes les sommes défiscalisées. Si vous avez déjà réalisé un précédent engagement de 6 ou 9 ans, celui-ci est validé. Cependant si vous avez prolongé pour 3 ans supplémentaires, mais que vous stoppez la location avant la fin des 12 ans, vous devrez rembourser à l’administration fiscale les réductions d’impôt depuis le début de la 10e année.

Si vous souhaitez continuer à défiscaliser après 12 ans, il est possible de revendre pour réinvestir dans un nouveau bien locatif en loi Pinel ou avec un autre dispositif de défiscalisation. Selon l’évolution de vos besoins et de vos projets, une revente peut vous épauler pour la      réalisation de vos projets en prévision de la retraite par exemple. Un nouvel investissement vous procurera des revenus complémentaires conséquents, surtout si vous utilisez l’apport que vous procure la revente de votre bien immobilier. 

Réinvestir dans l’immobilier après la revente

Revendre votre bien immobilier locatif après 12 ans vous permet de dégager une plus-value potentiellement intéressante afin de réinvestir dans le dispositif de votre choix.

Outre la loi Pinel, il est également possible d’injecter les fonds obtenus dans un apport pour l’achat d’un nouveau logement et de le louer sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Vous pourrez alors profiter des avantages fiscaux qu’il propose.

Une autre solution consiste à acquérir un logement au sein d’une résidence de services (étudiante, pour senior, EHPAD…) pour réaliser un investissement en LMNP Censi Bouvard. Vous signez alors un bail commercial qui vous garantit des loyers pendant 9 ans et vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur le montant hors taxes de l’opération.

Rappel des avantages fiscaux de la loi Pinel

De nombreuses conditions et plafonds doivent être respectés avec la loi Pinel, mais la défiscalisation obtenue pour un engagement de 12 ans continue de motiver les contribuables à investir.

Pour atteindre les 12 ans de location, la loi Pinel vous permet de prolonger la durée de votre investissement la 10e année, après un engagement initial de 9 ans, ou de 6 ans prolongé pour une 1re période de 3 ans. Un excellent choix pour maximiser la défiscalisation et multiplier vos chances d’obtenir une plus importante plus-value à la revente du logement.

En fonction de la localisation du bien (dans les zones éligibles), des plafonds de loyers sont à respecter pour bénéficier de la loi Pinel :

- zone A bis : 17,55 €/m2 ;

- zone A : 13,04 €/m2 ;

- zone B1 : 10,51 €/m2.

12 ans : un potentiel de plus-value élevé

Un engagement Pinel de 12 ans vous oblige à ne pas revendre votre bien immobilier avant la fin de cette période. Cependant, il laisse le temps nécessaire à la localisation de votre appartement pour prendre de la valeur si l’évolution du marché immobilier est positive.

En effet, les logements neufs propices à la loi Pinel se développent au sein de nouveaux quartiers qui comprennent tous les services et commodités nécessaires. Une véritable vie de quartier qui s’avère être un atout indéniable au fil des ans, en attirant de nouveaux locataires et en faisant grimper la réputation du secteur.

Destinée aux logements neufs ou entièrement rénovés, la loi Pinel vous permet de devenir propriétaire d’un appartement conforme aux dernières normes thermiques et techniques. Un véritable plus lors de la revente, qui jouera sur son attractivité et donc son prix.

Investissement à long terme, les 12 ans du dispositif Pinel vous garantissent un gain financier important avec la plus-value générée lors de la revente, la réduction d’impôt et l’avancée sur le remboursement de votre crédit immobilier.

La taxe sur la plus-value

Contrairement à une résidence principale qui n’est pas taxée, votre bien locatif en loi Pinel est soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières. Il s’applique donc sur la différence entre les prix de revente et d’acquisition de l’appartement à hauteur de :

  • 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ; 
  • 15 % au titre des prélèvements sociaux.

Ooinvestir vous aide à comprendre la plus-value immobilière

Le taux de la taxe sur les plus-values immobilières est dégressif dès la 6e année. Il atteint l’exonération au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Déficit foncier : une condition à ne pas oublier

Si, au terme des 12 ans de votre engagement Pinel, vous êtes totalement libre de revendre votre logement, vous devez néanmoins respecter une condition.

En effet, tout investisseur doit veiller à ne pas avoir déclaré de déficit foncier depuis 3 ans avant de pouvoir effectuer la revente de son bien locatif. Le cas échéant, vous serez alors obligé de continuer à le louer avant de pouvoir le revendre.

Les charges déductibles liées à l’exploitation de votre logement ne doivent donc pas être supérieures aux revenus des loyers lors de votre déclaration. Conformément à l’article 156 du Code Général des Impôts, l’administration fiscale classe le déficit foncier en tant que système de défiscalisation. Il doit être terminé avant le 31 décembre de la 3e année suivant son imputation pour envisager une revente.

Exemple d’une revente d’appartement après 12 ans d’investissement Pinel

À seulement 28 ans, Sabrina et Jeremy ont fait l’acquisition d’un logement neuf à Reims dans le cadre de la loi Pinel. Avec une imposition annuelle de 6 000 €, ils envisagent de le vendre après 12 ans pour réinvestir à nouveau. Il s’agit d’un appartement de 4 pièces de 88 m² au prix de 264 000 €, soit 3 000 € du m².

Sur une durée d’engagement de 12 ans, Sabrina et Jeremy ont effectué un investissement immobilier rentable grâce à la loi Pinel avec une réduction d’impôt de 55 440 € (264 000 x 21 %), soit une économie annuelle de 4 620 € et de 385 € par mois.

La différence de 294 € entre une mensualité de crédit de 1 140 € et un loyer perçu de 846 € est couverte par l’économie mensuelle réalisée (385 - 294 = 91 €).

Après la 12e année de loi Pinel, Sabrina et Jeremy souhaitent revendre pour investir dans une résidence de service étudiante en dispositif Censi Bouvard. Ils décident donc de vendre le logement et signent un compromis de vente au prix de 299 000 €.

Le rendement de leur investissement Pinel de 91 € par mois leur a permis de cumuler un total de 13 104 € qui s’ajoute à une plus-value de 35 000 € (299 000 – 264 000). Le gain total de leur opération après la revente est donc de 48 104 €.

Ce montant vient ainsi compléter leur apport pour l’achat d’un appartement de 2 pièces dans une résidence étudiante en région parisienne et augmenter la rentabilité de ce nouvel investissement immobilier.

 

  1. Après un engagement de 12 ans, vous pouvez revendre votre bien en ayant maximisé les avantages fiscaux de la loi Pinel. 
  2. Si un investissement de 12 ans favorise vos chances d’effectuer une plus forte plus-value, celle-ci est soumise à la taxe sur les plus-values immobilières.
  3. L’unique condition relative à la vente de votre bien immobilier Pinel après 12 ans est de ne pas avoir déclaré de déficit foncier lors des 3 dernières années.

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