Étapes d'un achat dans le neuf

Toutes les étapes pour réussir votre achat dans le neuf

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Qu’il s’agisse de votre future résidence principale ou d’un investissement locatif, acheter un logement immobilier neuf est une décision importante et lourde d’engagement. Cela vous permet de vous créer un patrimoine, parfois même de bénéficier d’une réduction fiscale mais engage votre équilibre financier sur le long terme. Ce n’est donc pas un investissement à réaliser sans préparation.

Suivre ces 6 étapes vous permettra de concrétiser votre investissement immobilier neuf avec succès et en toute sérénité.

1. Définir le budget dont on dispose pour son projet immobilier

La première étape du processus d'achat d'un logement neuf consiste à faire le point sur sa capacité de financement.

L'apport personnel

Même s’il n’est pas obligatoire, l'apport personnel est conseillé dans le processus d'achat d'un logement neuf. Il s'agit des fonds que l'on peut verser immédiatement. Ils peuvent notamment provenir d'une épargne antérieure (livrets, PEL, épargne salariale, assurance vie, PEA, etc.), d'un précédent logement revendu ou d'un héritage. Il est très important d'estimer au plus juste la somme ainsi mobilisable pour l’acquisition du futur logement.

L’apport personnel est apprécié des banques pour plusieurs raisons. En plus de prouver que vous avez une assez bonne gestion financière pour arriver à épargner, il vous donne l‘opportunité d’obtenir directement des avantages financiers. Votre apport aura un impact sur l’offre de prêt que vous fera votre banque. Le coût du crédit sera réduit car la somme empruntée sera moins importante et le taux d’intérêt sera plus bas. Vous aurez alors le choix entre des mensualités réduites ou une durée de remboursement plus courte.

Théoriquement, plus l’apport sera élevé, plus il vous permettra de disposer d‘un avantage dans la négociation du prêt.

Un apport d’un taux de 10 % du montant emprunté est déjà suffisant pour avoir une influence positive.

Dans la constitution de votre apport personnel, il faut aussi prendre en compte les risques de pertes en capital de vos actifs. La vente d'un logement immobilier peut se révéler moins fructueuse que prévu.

Anticipez également la liquidation de vos différents placements, pour tenir compte à la fois des délais parfois incompressibles (par exemple, l'épargne salariale n'est pas libérable instantanément) et pour minimiser les aléas. Par exemple, en vendant des actions en avance mais au bon moment, vous pourrez éventuellement générer plus de revenus.

La capacité d'emprunt et la capacité d’achat

La souscription d'un emprunt immobilier est généralement incontournable dans le processus d'achat d'un logement neuf, l'apport personnel étant rarement suffisant pour payer l'intégralité de son logement. Il convient à cette étape d'être réaliste sur votre plan de financement et de vous assurer de pouvoir rembourser la somme empruntée.

La capacité d’emprunt représente la somme maximale que les organismes prêteurs vous accorderont. Elle déterminera votre capacité d’achat, soit le prix maximal de votre futur logement.

A savoir qu’un achat dans le neuf est proportionnellement plus cher par rapport à un bien équivalent dans l’ancien. En revanche l’achat dans l’immobilier neuf présente des frais de notaires réduits par rapport à un achat dans l’ancien. Ils s’élèvent à 2 à 3 % du prix de vente contre des taux supérieurs dans l’ancien, de l’ordre de 7 à 8 %.

Certaines communes peuvent vous faire bénéficier d’une exonération d’impôt locaux les deux premières années suivant l’acquisition de votre appartement ou de votre maison dans le neuf.

2. Trouver le bon logement

La seconde étape du processus d'achat d'un logement neuf consiste à choisir soigneusement le bien que vous allez acquérir.

Une fois le budget disponible évalué, il faut définir le type de logement souhaité (appartement ou maison), la surface accessible et la situation géographique du bien. A savoir qu’un logement neuf n’est pas toujours situé en centre-ville où toutes les parcelles sont déjà construites. Ainsi les logements neufs se retrouvent souvent dans des quartiers en devenir. Un élément à prendre en compte dans votre choix et qui vous orientera selon vos besoins en termes de proximité des transports en commun, distance par rapport au centre-ville, présence d’établissements scolaires (si vous avez des enfants). Vous souhaitez en faire votre résidence principale ? Pensez à évaluer la distance avec votre lieu de travail (ou vos lieux de travail pour un couple) et votre nouveau temps de trajet.

Un logement neuf sera donc plutôt situé en zone résidentielle ou même à l’extérieur et vous fera bénéficier d’un cadre plus calme, moins de circulations et moins de bruits.

Enfin, pour certains, pouvoir garer son véhicule facilement est un critère important. Les appartement neufs sont maintenant la plupart du temps livrés avec une place de parking réservée. Autre avantage, le parking souvent situé en sous-sol a l’avantage d’offrir un lieu de stationnement sécurisé, mettant à l’abri votre véhicule.

N’hésitez pas à vous rendre plusieurs fois dans le quartier où se situe le bien qui vous intéresse pour mieux juger si vous vous y plairez. Dans le cas d’un logement encore en construction cela peut vous permettre également de constater l’avancement des travaux du bien et l’évolution de son environnement pour des constructions de lotissements par exemple.

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3. Signer le contrat de vente

Vous avez trouvé le logement neuf idéal pour votre résidence principale ou votre investissement locatif ? Le processus d'achat se poursuit normalement par la signature d'un contrat de vente. La nature du contrat sera fonction du logement concerné.

Le processus d'achat d'un logement neuf consiste à acheter un bien qui peut être :

  • Un bien vendu sur plan dans un programme immobilier en construction. On parle alors de VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).
  • Un bien déjà construit et achevé depuis moins de 5 ans.

Dans le cas d’un logement en VEFA, les parties signent un contrat de réservation. A cette étape du processus d'achat d'un logement neuf, le constructeur peut vous demander de verser d'ores et déjà une avance pour garantir le sérieux de sa réservation. Le montant de l’avance dépend du délai annoncé pour la construction et la livraison du bien. Il sera de 5 % pour un délai d’1 an, 2 % pour un délai entre 1 et 2 ans. Au-delà de 2 ans, le constructeur ne peut vous demander ce versement. A cette étape du processus, l’achat en VEFA peut parfois permettre de personnaliser son habitation : certains programmes offrent aux acheteurs une souplesse d'aménagement, par exemple en choisissant les finitions, voire en influant sur le partitionnement de l'appartement.

Dans le cas d’un bien immobilier déjà existant mais datant de moins de 5 ans, vendeur et acheteur signeront un avant-contrat. Cela peut être une promesse de vente ou un compromis de vente. La promesse de vente correspond à la réservation du bien, elle est d’une durée libre (3 mois le plus souvent) et précise le prix de vente. Durant ce temps, le bien est immobilisé, le vendeur ne peut alors pas proposer son bien à la vente à un autre acheteur. Le compromis de vente engage les 2 parties sur la future réalisation de la vente et détermine le prix de celle-ci. A cette étape du processus d’achat d’un logement neuf, le compromis vaut vente. A chacune de ces signatures, une avance financière peut être demandée par le vendeur à l’acheteur.

4. Signer l'acte de vente chez le notaire

L'étape clé du processus d'achat d'un logement neuf reste avant tout la signature de l'acte notarié. Elle concrétise la vente de façon définitive.

En amont de la signature, le notaire aura effectué toutes les vérifications nécessaires à la garantie d’une vente en bonne et due forme. Le jour de la signature correspond au moment précis où vous devenez propriétaire. Vous devenez alors redevable du prix de vente du bien auprès du vendeur et des honoraires auprès du notaire. Le notaire remet à l’acheteur à ce moment le titre de propriété et les clés. Après la signature, le notaire se charge de l’ensemble des obligations légales, notamment la publicité foncière. Après quelques semaines, l’acte de vente authentique est remis aux 2 parties.

En VEFA, cet acte inclut, en plus, l'ensemble des engagements du promoteur du programme immobilier ainsi que le détail de l'échéancier prévu. Les paiements sont échelonnés en fonction de l'avancement du chantier.

 

Montant versé par l’acheteur en pourcentage du prix de vente du bien

Montant total par l’acheteur versé en pourcentage du prix de vente du bien

1. Signature du contrat de réservation (en amont de la construction)

5 %

5 %

2. Achèvement des fondations

35 % (incluant les 5 % de la réservation)

35 %

3. Finition du gros œuvre

35 %

70 %

4. Fin du chantier

25 %

95 %

5. Livraison du bien

5 %

100 %

5. La remise des clés

L'ultime étape du processus d'achat d'un logement neuf est la remise des clés. Contrairement au cas d'un logement ancien, il ne s’agit pas d’une simple formalité.

Pour l’acquisition d’un logement neuf déjà achevé, elle se fait au moment de la signature de l’acte notarié sauf si la date de remise a été différée. Cette remise décalée est déterminée dans l’avant-contrat. Elle est mise en œuvre dans le cas d’une mutation par exemple ou fixée à la fin de l’année scolaire.

Pour un logement en VEFA, la remise des clés coïncide avec la livraison du bien.

Signalez tout manquement (éléments manquants, demandes initialement acceptées par le promoteur mais non réalisées, etc.) en comparaison du descriptif technique. Le versement des 5 % est alors consigné auprès du notaire et le promoteur devra y remédier.

6. L'emménagement et le suivi

L'acquéreur bénéficie de la garantie décennale. Il s’agit d’une garantie légale d’une durée de 10 ans après réception des travaux et qui incombe au constructeur d’un logement. Elle couvrira toute malfaçon du gros œuvre affectant la construction. Cette garantie s’applique à tous les logements de moins de 10 ans à l’égard du propriétaire mais aussi des nouveaux acquéreurs en cas de revente. Sont ainsi concernés tous les logements achetés neufs, que ce soit en VEFA ou achevés depuis moins de 5 ans.

En VEFA, le processus d'achat d'un bien immobilier neuf diffère de celui d'un logement ancien car l'acheteur dispose d'un recours après la prise de possession des lieux. Le promoteur devra corriger toutes les anomalies relevées au moment de la remise des clefs.

Il ne vous reste plus qu'à emménager et honorer les échéances de paiement et d'emprunt pour parachever le processus d'achat d'un logement neuf.