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6 étapes pour réussir l’achat immobilier d’un logement ancien

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L’investissement dans l’immobilier ancien constitue un placement courant chez les épargnants. Et pour cause ! Il comporte de nombreux avantages : prix inférieurs à ceux du neuf, emplacements plus centraux, cachet de l’appartement ou de la maison, ou encore dispositifs fiscaux incitatifs. Ooinvestir vous donne ses conseils pour bien investir dans l’immobilier ancien.

Étape n° 1 : Bien évaluer son budget d'achat et travaux

Première étape de votre projet : bien évaluer votre budget. Vous devez déterminer le montant dont vous disposez et celui que vous pouvez obtenir avec un prêt immobilier afin de limiter votre recherche à des biens en adéquation avec vos moyens financiers. Votre apport personnel constitue un gage de sécurité que les banques apprécient. Plus le montant de cet apport sera élevé, plus vous pourrez négocier le montant de l'offre de prêt ainsi que le taux d’intérêt auprès de votre banque.

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Le principal avantage de l’immobilier ancien lorsque vous voulez contracter un prêt ? Les prix sont souvent 30 % moins élevé à l’achat que l’immobilier neuf, pour des caractéristiques équivalentes (type de bien, localisation, surface). En revanche, il est souvent nécessaire de réaliser des travaux de rénovation, notamment pour améliorer l’efficacité énergétique. 

Dernier détail à prendre en compte : les frais de notaire et droits d’enregistrement peuvent aller jusqu’à 8 % du montant de la transaction pour de l’immobilier ancien contre 3 % maximum pour un bien neuf.

Votre apport peut être constitué de vos économies personnelles et de donations de la part de vos proches. Un bon apport correspond généralement à au moins 10 % du prix global de votre projet immobilier.

Étape n° 2 : Rechercher le futur logement

Une fois votre budget défini, vous pouvez débuter la deuxième étape avec la recherche de votre futur appartement ou maison dans l’immobilier ancien.

L’un des principaux avantages de l’immobilier ancien, en plus du prix, est l’étendue du marché. Vous disposez d’un choix bien plus vaste que dans le neuf et vous pouvez dénicher des biens dans n’importe quel quartier. Les zones centrales de grandes agglomérations comme Paris, Lyon ou Bordeaux sont bien plus accessibles dans l’ancien que dans l’immobilier neuf, où les constructions sont rares ou à des tarifs très élevés. Vous avez ainsi de plus grandes chances de trouver un appartement en centre-ville. 

Autre point positif des appartements ou maisons anciennes : la possibilité de trouver sur des logements avec beaucoup de cachet, qui séduisent de nombreux type de locataires. Faites cependant attention aux charges de copropriété dans les immeubles anciens (qui comprennent les dépenses de fonctionnement, d’administration et d’entretien) dont le prix peut rapidement s’élever, et renseignez-vous sur les travaux prévus dans la copropriété.

Listez tous vos critères de sélection (emplacement géographique, disposition des pièces, services autour du logement, proximité des transports) pour éliminer rapidement les biens immobiliers qui ne correspondent pas à vos attentes. Vous pouvez les renseigner sur les sites d'annonces immobilières qui feront un premier filtre des biens proposés à la vente.

Avant la visite, n'hésitez pas à vous rendre sur les lieux et à vous promener dans le quartier. Vous pourrez ainsi évaluer le temps de trajet depuis la maison ou l'appartement jusqu'aux transports en commun ou aux services de proximité, vérifier l'état des équipements ou juger de l'ambiance du quartier. Pensez aussi à échanger avec les membres de la copropriété pour avoir leur point de vue sur l’immeuble.

Étape n° 3 : Vérifier l’état du logement et faire évaluer les travaux 

Au moment de la visite, soyez attentif au moindre détail et faites plusieurs fois le tour du bien si nécessaire. Vous pouvez aussi programmer une contre visite ultérieurement, de préférence à un autre moment de la journée pour vérifier l’ensoleillement ou le bruit.

Dans l’ancien, vous devez vous assurer de l’état général du bien : murs, toiture, fenêtres, portes, etc. Pensez aussi à contrôler les planchers car une irrégularité peut être le signe d’une faiblesse de structure. Regardez si le système électrique est aux normes, si la chaudière a été remplacée depuis la construction du logement. De plus, si vous optez pour un appartement ou une maison en centre ville ou à proximité d’une route fréquentée, si les fenêtres disposent d’un double vitrage. Enfin, vérifiez l'état global de la copropriété.

Sachez enfin que le vendeur doit remettre au futur acquéreur un diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce document a pour objectif d'informer l'acheteur du degré d'isolation thermique du logement et du montant des charges prévisionnelles de chauffage. Depuis 2011, le diagnostic de performance énergétique doit figurer sur les annonces immobilières et être fourni avant la visite. 

Consultez attentivement le diagnostic technique immobilier qui vous renseignera sur la conformité technique de certains éléments :

- risque d’exposition au plomb ;

- performance énergétique ;

- présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ;

- présence de termites en zone termitée ;

- état de l’installation de gaz naturel si celle-ci a plus de 15 ans ;

- état de l’installation électrique intérieure si elle a plus de 15 ans ;

- risques naturels et technologiques auxquels pourrait être exposée la maison.

Rendez-vous sur le site Ootravaux pour tout savoir des diagnostics obligatoires à demander au vendeur !

Une fois que vous avez fini d'inspecter votre potentiel futur appartement, il est temps de faire le bilan des travaux à effectuer. Si l’état de certaines installations (gaz, électricité, etc.) laisse à désirer ou que le niveau d’isolation du logement n’est pas optimal, vous n’aurez d’autre choix que de faire des travaux. Évaluer le prix d’une rénovation n’est pas une mince affaire et le coût de rénovation d’une maison peut vite être plus élevé que les estimations initiales. 

Passez par une entreprise spécialisée qui aura pour mission de budgétiser les travaux en trouvant les meilleurs prix, de négocier auprès des fournisseurs et artisans et de vous proposer des conseils tout au long du chantier. Son aide sera précieuse pour estimer le coût des rénovations.

Étape n° 4 : Faire une offre d'achat

Une fois le logement trouvé et les travaux de rénovation chiffrés, vous pouvez faire une offre d'achat inférieure au prix affiché si vous estimez que le prix de vente est trop élevé, notamment si des travaux importants sont à prévoir. Il s'agit d'une proposition de prix d'achat que vous adressez au vendeur. Elle contient notamment la durée de validité de l'offre, soit 1 à 2 semaines. Le vendeur est libre d'accepter l'offre de l'acquéreur, de la refuser ou de faire une contre-proposition.

Votre proposition doit être en adéquation avec le marché. Vous pouvez essayer de bénéficier de conseils de la part de professionnels qui vous fourniront des informations sur les prix pratiqués dans l'immobilier ancien et les biens à la vente dans le quartier ciblé. Vous pouvez aussi comparer votre proposition avec d’autres prix de vente dans une même copropriété.

Si l'offre est acceptée, vous vous engagez à acheter l'appartement ou la maison (sauf en cas de refus du financement) en signant une promesse de vente ou un compromis de vente. 

La promesse de vente

La promesse de vente engage seulement le propriétaire auprès du potentiel acquéreur à lui vendre son bien à un certain prix. L’acheteur dispose donc d’un droit privilégié pour un temps déterminé dans l’acte. Le vendeur n’a pas la possibilité de se rétracter. La promesse revient à poser une option sur le bien.

Le compromis de vente

Le compromis de vente engage les 2 parties, l’acheteur et le vendeur. Il « vaut vente » juridiquement et il ne reste à négocier que les modalités pratiques de l’opération. Dans ce cas de figure, l’acquéreur verse généralement un dépôt de garantie. Ce dernier n’est toutefois pas obligatoire aux yeux de la loi, cette indemnité d’immobilisation reste à l'initiative du vendeur et peut donc être négociée avec l'acheteur.

La signature d’un compromis de vente engage définitivement le vendeur, sauf en cas d’un accord à l’amiable avec l’acquéreur ou d’une annulation par voie judiciaire. Quant à l’acheteur, il dispose selon la loi d’un délai de rétractation de 10 jours après signature pour revenir sur sa décision et ainsi annuler la vente. Pour faire valoir son droit de rétractation, l'acheteur doit adresser un courrier au propriétaire en recommandé avec accusé de réception en l'informant de son souhait de renoncer à l'acquisition immobilière.

Une fois le compromis ou la promesse de vente signée et le dépôt de garantie éventuellement effectué, vous pouvez passer à l'étape de la recherche de financement.

Étape n° 5 : Rechercher un financement auprès de la banque

Votre offre d'achat a été acceptée ? Il est temps désormais de chercher officiellement un financement ! Une fois la signature du compromis de vente effectuée, vous disposez d'un délai de 45 à 60 jours pour trouver votre crédit immobilier. Pas de temps à perdre pour travailler sur le dossier financier qui vous permettra de contracter un prêt. Prenez rendez-vous avec votre banquier mais n'hésitez pas à aller voir d'autres banques ou à faire appel à un courtier pour trouver le meilleur crédit immobilier au meilleur taux et aux meilleures conditions. 

Avant de contacter votre banque pour un emprunt, réalisez un plan de financement immobilier afin de dresser le bilan de votre besoin de financement. Les propositions de prêt bancaire et le montant des échéances varient en fonction du projet de chacun.

Renseignez-vous aussi sur les différents types de prêts disponibles : en fonction de votre situation vous pouvez avoir droit à plusieurs aides et prêts avantageux pour faciliter votre achat immobilier (prêt à taux zéro, épargne logement, prêt accession sociale, etc.).

Avant de vous faire une offre définitive de prêt immobilier, la banque peut vous demander de souscrire à sa propre assurance emprunteur. Elle peut réaliser une estimation du coût de l'assurance de votre futur crédit mais vous êtes libre de vous adresser à un autre assureur. Il faudra toutefois répondre à un questionnaire de santé pour pouvoir obtenir une proposition de contrat.

Étape n° 6 : La signature de l’acte de vente chez le notaire

Si votre dossier d'emprunt a été accepté par la banque et que vous n'avez pas activé votre droit de rétractation, vous pouvez passer à la dernière étape avant l'acquisition de votre bien immobilier : la signature de l'acte de vente authentique définitif chez le notaire. Il entérine le transfert de propriété du logement, qui change donc de main au moment de la signature. 

Le notaire commence par la lecture du contrat qui doit refléter fidèlement le compromis de vente et ainsi reprendre la description exacte et définitive du logement. Chaque partie peut poser des questions sur des termes techniques, les différents documents ou des clauses mal comprises, le notaire ayant une obligation de conseil et d'information auprès des particuliers.

Enfin, le notaire doit s'assurer que le logement est payé au prix convenu en sollicitant le déblocage des fonds auprès de la banque. L'intégralité du prix du bien est due à l'ancien propriétaire le jour de la signature de l'acte de vente définitif.

Une fois le contrat signé et le paiement effectué, c’est le moment du passage des clés : vous êtes officiellement propriétaire !