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Investir dans l'immobilier à Nantes

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Fort d’un marché immobilier florissant, Nantes peut se vanter d’être une ville où il fait bon investir. Située à 2h de Paris en TGV, la ville bénéficie d’une forte croissance économique comme démographique et propose un cadre de vie agréable. Attractive, la capitale des Pays de la Loire est plébiscitée par les investisseurs du fait de son potentiel exceptionnel et de sa forte demande locative.

Quelle est la tendance globale sur le marché nantais ? Quelles sont ses spécificités ? Comment réussir votre investissement locatif à Nantes en 2020 ? Quels quartiers privilégier ? Quels dispositifs de défiscalisation immobilière sont judicieux pour un investissement immobilier locatif à Nantes ? Ooinvestir fait le point.

Investissement immobilier à Nantes : caractéristiques et spécificités du marché nantais

Nantes est sans aucun doute l’une des villes qui attire le plus pour un investissement immobilier. Elle bénéficie d’un haut potentiel d’attractivité avec un riche bassin d’emplois, des espaces verts réinventés et des commodités modernisées, d’une position géographique stratégique à proximité de la mer et de toutes les infrastructures nécessaires pour offrir un cadre de vie agréable à ses habitants.

Le marché immobilier y est tendu. La demande en location est très forte, ce qui réduit sensiblement le risque de vacance locative et sécurise votre investissement. Les prix de l’immobilier sont nécessairement en augmentation depuis plusieurs années. La Cité des Ducs de Bretagne enregistre une augmentation annuelle de pratiquement 6 % d’après SeLoger.com.

De nombreux programmes neufs voient progressivement le jour pour faire face à l’explosion démographique de l’agglomération qui prévoit d’accueillir plus d’un million d’habitants d’ici à 2030. La ville de Nantes comptait de son côté au dernier recensement environ 300 000 habitants*. Elle constitue ainsi la 6ème commune la plus importante de France et la 1ère du grand ouest.

* Insee, statistiques, Nantes

Quelles opportunités du marché immobilier locatif à Nantes ?

Un cadre de vie idyllique

La capitale des Pays de la Loire jouit d’un emplacement idéal à proximité de l’océan Atlantique. Bordée par la Loire, Nantes offre de belles balades. Elle compte également des atouts touristiques indéniables tels que les vignobles, les châteaux, les promenades en bateau sur la Loire, etc. Si la ville séduit ses habitants (étudiants, jeunes actifs, cadres et retraités), elle attire également tous les ans bon nombre de touristes à la recherche d’un appartement en location.

Un bassin d’emplois très dynamique : une aubaine pour l’investissement immobilier

La région nantaise offre un important vivier d’emplois : une aubaine pour les investisseurs immobiliers ! Il s’agit d’ailleurs du premier pôle économique du grand ouest. 30 000 sociétés se partagent le marché avec des projets variés, notamment des entreprises du secteur tertiaire. Nantes est par ailleurs un pôle industriel de choix du fait de sa proximité avec le port de St-Nazaire (transport maritime), et grâce à ses spécialisations en agroalimentaire et en aéronautique. Enfin, la ville met la part belle au numérique et a même obtenu le label « FrenchTech ».

Nantes : une ville universitaire qui regorge de grandes écoles

Nantes compte parmi ces villes étudiantes en France qui proposent des cursus de grandes écoles particulièrement plébiscités (Audencia, université de Nantes…), et ce, dans toutes les filières. Environ 60 000 étudiants y étudient chaque année, selon L’Etudiant, avec une proportion toujours plus importante d’étudiants étrangers. Cette jeune population, en recherche d’un logement (studio ou colocation), est idéale pour un projet d’investissement immobilier locatif.

Une métropole tournée vers l’avenir… environnemental

La ville de Nantes est bien desservie (gare TGV, bus, tramway, busway, chronobus, aéroport…). Elle est surtout tournée vers l’avenir et investie en matière d’environnement avec de nouveaux projets urbains visant à favoriser les transports doux et respectueux, ce qui peut accentuer la viabilité de votre investissement immobilier locatif sur le long terme.

Vers quel type de bien se tourner pour investir dans l’immobilier à Nantes ?

Grâce à la vigueur du marché locatif nantais, vous n’aurez généralement pas de mal à trouver preneur lors de la mise en location de votre appartement ou de votre maison. Il faut toutefois investir dans un bien immobilier recherché pour être certain de le louer rapidement et vous prémunir contre le risque de vacance locative.

Ce sont surtout les petits logements (en particulier les appartements studios et T1) qui sont les plus sollicités. Les appartements 2 pièces affichent également une part importante des locations à Nantes et constituent tout autant une source sûre pour votre projet.

Si votre budget est plus conséquent, vous pouvez investir à Nantes dans une plus grande surface (3 pièces, 4 pièces…) et mettre votre appartement ou votre maison en colocation si vous visez une population étudiante ; un investissement qui vous permet d’augmenter votre rentabilité locative.

Investir à Nantes : quels dispositifs de défiscalisation immobilière sont judicieux pour votre investissement ?

Si vous souhaitez maximiser votre investissement locatif à Nantes, l’idéal est de profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière. Nantes est située en zone Pinel B1. Elle est donc éligible au dispositif Pinel et permet aux investisseurs dans les programmes neufs de bénéficier d’une réduction d’impôts (12 %, 18 % ou 21 % du montant d'investissement immobilier en fonction de la durée de mise en location choisie, soit 6, 9 ou 12 ans). A noter que la démographie de Nantes ne cesse de croître et que les besoins en logements neufs augmentent également : une bonne nouvelle pour les investisseurs en loi Pinel !

Si vous êtes engagé dans un projet d’investissement immobilier locatif meublé, notamment dans une résidence de services (résidence services seniors ou résidence étudiante), vous pouvez profiter de la loi Censi-Bouvard qui accorde une réduction d'impôts de 11 %, dans la limite de 300 000 € investis. Pour un projet d’investissement immobilier locatif meublé classique (studio meublé, maison meublée…), vous pouvez user des atouts du dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel) afin d'amortir comptablement la valeur de votre logement.  Il s’agit par ailleurs d’une bonne option si votre projet est de loger les touristes.

Les Nantais peuvent profiter d’édifices patrimoniaux remarquables, la commune étant détentrice du titre de Ville d’art et d’histoire depuis 2000. Elle est donc éligible au dispositif Monuments Historiques qui permet, lui aussi, de diminuer ses impôts à condition d’investir dans un monument classé lors de votre projet, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et d’y réaliser des travaux de rénovation. Sur la même dynamique, les amateurs de patrimoine peuvent profiter de la loi Malraux pour réduire leurs impôts en réalisant des travaux.

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Nantes : les 5 quartiers sur lesquels miser

Si investir à Nantes vous vous promet un investissement immobilier porteur sur le marché locatif, vous devez veiller à effectuer vos recherches sur quelques secteurs bien spécifiques pour optimiser votre rentabilité locative moyenne. En effet, tous les quartiers ne se valent pas.

Le centre-ville

En pleine rénovation, le centre-ville de Nantes ne risque pas de décevoir les investisseurs en matière d’immobilier. Il offre une grande stabilité financière et une certaine sécurité pour les investisseurs. En effet, il s’agit d’un quartier particulièrement recherché par les étudiants et les jeunes actifs, du fait de son cadre de vie animé, dynamique, de ses nombreux commerces et services de proximité et grâce à ses transports en commun très accessibles. 

La zone du centre est en outre historique et héberge les principaux monuments de Nantes, comme l’Hôtel de Ville, le Château des Ducs de Bretagne, la Place Royale ainsi que des musées et théâtres. En contrepartie de ces avantages, le prix au mètre carré moyen est élevé par rapport à d’autres quartiers. Y investir sera donc plus onéreux !

Le quartier de l’île de Nantes

L’Île de Nantes, également connue sous le nom de l’Île de Beaulieu, est aussi très demandée par les locataires (étudiants et familles). Le quartier compte en son sein les célèbres Machines de l’île, un espace d’exposition et d’animation à la croisée des « mondes inventés » de Jules Verne, de l’univers mécanique de Léonard de Vinci et de l’histoire industrielle de Nantes. Tous types de commerces s’y trouvent et sa position, sur le cours de la Loire, ne fait qu’accroître sa popularité. L’Île de Nantes offre un cadre de vie très agréable et inclut de nombreux sites incontournables à l’instar du Centre Commercial Beaulieu ou du Stade Michel Lecointre : que d’atouts pour séduire les potentiels investisseurs ! 

Le quartier Dervallières – Zola 

Le quartier Dervallières – Zola est l’un des plus peuplés de Nantes. Diversifié, ce secteur offre confort et bien-être au quotidien. La zone se compose de commerces et de marchés mais fait surtout honneur aux espaces verts (parcs, jardins…). Différentes écoles permettent en outre de scolariser les enfants, ce qui attire évidemment les familles et les cadres en quête d’une location.

Le quartier Malakoff — Saint Donatien

Le quartier Malakoff — Saint Donatien est une autre zone stratégique de Nantes. Longtemps oublié, le quartier est désormais convoité par les Nantais. Idéalement situé à proximité du fleuve et du centre-ville, il est facile d’accès et affiche un prix au mètre carré moyen plus accessible que le reste de la commune. Miser sur cette zone, c’est miser sur le long terme pour votre projet immobilier !

Le quartier Doulon-Bottière

Dernier point de ce tour d’horizon des quartiers où investir à Nantes, le quartier Doulon-Bottière, situé à l’est de la ville, est légèrement plus accessible que les autres quartiers en termes de. Ce secteur historique est en plein développement depuis plusieurs années afin de valoriser les paysages et la biodiversité. Des programmes neufs y fleurissent, tout comme des espaces publics, des commerces et des équipements sportifs/culturels. Il s’agit sans conteste d’un quartier en devenir sur lequel miser pour votre investissement immobilier locatif.

Quel budget pour investir dans l’immobilier à Nantes ?

Les biens immobiliers à Nantes sont plus accessibles que dans certaines villes comme Lyon ou Paris. En juin 2020, le site SeLoger estime que le prix du mètre carré moyen à Nantes est de 3 632 € en moyenne tout type de biens confondus (maisons et appartements). Le prix le plus bas constaté au mètre carré est de 2 991 € et le prix le plus haut 4 353 €. On constate donc une forte hétérogénéité dans les prix, qui varient en fonction des quartiers et de la rareté des biens.

  1. Idéalement située et jouissant d'un cadre de vie agréable, Nantes est une terre d'opportunité pour de nombreux investisseurs. 
  2. Dynamique et étudiante, la ville accueille différents types de profil en recherche d'un logement. 
  3. Pour attirer la population estudiantine et les jeunes actifs, investir dans les petites surfaces sera le plus rentable. 
  4. À Nantes, vous pourrez profiter de tous les dispositifs de défiscalisation, de la loi Pinel à la location meublée en passant par les dispositifs Malraux et Monuments Historiques.