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Immobilier : choisir et repérer facilement les villes où investir

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Avant de vous lancer dans un investissement immobilier locatif, vous devez d’abord décider de la localisation du futur logement...Et ce n’est pas souvent simple de savoir comment choisir la ville où investir ! Lors d’un premier achat locatif, déceler les biens immobiliers à fort potentiel de rendement représente une étape capitale. L’acquisition d’un bien immobilier peut procurer une source de revenus non négligeable, s’il est bien choisi. Que ce soit à Paris ou dans des villes de province en France, l’emplacement représente le critère numéro un en matière de stratégie locative. Il influence plus particulièrement le rendement financier de l’opération. Entre le prix du loyer ou la mise en place d’un dispositif de défiscalisation, les résultats peuvent varier d’une ville à l’autre. Les effets sont nombreux sur la rentabilité de l'opération. Ooinvestir vous donne ses astuces immobilières pour déterminer dans quelles villes réaliser un excellent investissement ! 

Achat immobilier : analyser l’évolution démographique du secteur de votre futur logement

La valeur d'un investissement locatif se juge, en premier lieu, par l'évolution démographique d'un secteur. Le taux de natalité est-il en progression régulière dans la région ? Ce critère laisse présager une vie locale dynamique avec des besoins en services et en logements importants.

En revanche, si la pyramide des âges augmente au fil des années et que les jeunes désertent le territoire, vous rencontrerez des difficultés pour louer votre investissement immobilier à terme. En effet, selon une étude de l’Insee*, à partir de 60 ans, plus de 70 % des ménages sont propriétaires de leur logement. Dans ce cas, le marché de l’immobilier locatif affiche un excédent de biens, entraînant une baisse du niveau des loyers. La rentabilité locative de votre patrimoine s’en ressentira.

Les écarts de démographie peuvent être significatifs au sein d'un même département. Les zones économiques ou touristiques voient en principe leur population accroître tandis que les territoires plus ruraux peuvent constater une baisse de la population.

Pour déceler les villes où investir et augmenter votre rendement locatif, cherchez des zones urbaines qui favorisent l’installation de nouvelles familles et l’afflux d’étudiants. 

L'outil statistique démographique de l'Insee vous procure tous les indicateurs démographiques et économiques essentiels d'un territoire. L’utiliser vous aidera à faire votre choix. 

* Insee, Portrait social, 2019

Enquêter sur l'attractivité économique de la ville pour votre investissement

Pour choisir une ville où investir, des paramètres comme le dynamisme de l’emploi et les secteurs d'activité des entreprises locales définissent l'attractivité d'un territoire.

La présence de pôles économiques signe des besoins en hébergements réels. Locations meublées pour les travailleurs de passage, appartements ou maisons d'habitation pour les familles, tous types de biens locatifs peuvent être proposés. De plus, la présence d’emplois sur le secteur procure une meilleure stabilité des revenus des ménages.

Par ailleurs, une région touristique avec un centre historique ou en bord de littoral incite à la location courte durée pour les visiteurs. Le rendement locatif de l’investissement diffère alors selon le type d'exploitation en immobilier, ce dernier s’adaptant à la demande locale.

En revanche, un territoire à fort taux de chômage doit vous pousser à approfondir vos recherches immobilières. Des projets de dynamisation économique sont-ils engagés ? Le rendement potentiel de votre investissement peut être renforcé avec des projets d'installation de nouvelles entreprises ou, au contraire, rester totalement inintéressant.

Pour disposer d'un aperçu économique fiable et exhaustif, les chambres de commerce et de l'industrie fournissent des données actualisées sur la vie économique dans la zone géographique de leur ressort.

Étudier les prix de l'immobilier du secteur pour investir

Que vous cherchiez à réaliser un investissement locatif à Paris ou dans une autre ville de France, vous devez connaître les fourchettes des prix immobiliers actuels afin de payer le bien à sa juste valeur et bien évaluer la rentabilité de votre investissement.

Déjà à ce stade, se projeter sur une future revente permet d’anticiper la valorisation de son investissement immobilier. Quelle est la tendance des ventes foncières ces dernières années ? Le prix moyen des appartements et des maisons est-il en constante augmentation sur la zone recherchée ?

La valeur du parc de logements dans un secteur ancien peut se déprécier avec le temps du fait d’un manque d'entretien de la part des propriétaires. Dans ce cas, les prix immobiliers chutent en raison des travaux à engager pour la remise en état des biens.

L’envie de réaliser une “bonne affaire” avec un prix bas attire bien souvent les investisseurs locatifs. Cependant, les risques demeurent bien présents si le bien ne se loue pas dans un marché immobilier défavorable. La remise en état présente alors un atout majeur, tant du point de vue fiscal avec le levier du déficit foncier, que de la plus-value du bien. Avec des frais de rénovation supérieurs aux recettes locatives, le contribuable peut alors annuler la base imposable de ses revenus fonciers, et ce pendant plusieurs années consécutives.

La vigilance s’impose également en ce qui concerne la rentabilité locative à venir, surtout pour des programmes défiscalisant tels que le dispositif Pinel. Si le logement est implantés dans une zone où le prix de l’immobilier est un peu faible, le bien peut ne pas forcément être rentable. Les avantages fiscaux peuvent être anéantis par la difficulté de location.

Comment connaître les prix immobiliers d'un secteur et calculer ainsi votre  rendement brut de votre investissement ? Rendez-vous sur le site immobilier.notaires.fr pour évaluer le prix moyen d'un bien immobilier.

Se renseigner sur les opérations défiscalisantes liées au marché locatif

Comprendre comment choisir la ville où investir devient plus facile en connaissant le marché locatif. En fonction des dispositifs de défiscalisation proposés, les ventes de biens sont destinées à fournir des logements de qualité à des locataires avec un profil bien défini par la loi. Ces opérations d’investissement doivent se réaliser dans des secteurs géographiques bien ciblés.

Pour cela, le zonage en catégorie A, A bis, B1, B2 ou C permet d'identifier les territoires à forte tension immobilière dans lesquelles investir, ou au contraire ceux où l’offre surpasse la demande. Ce sera à vous de choisir selon votre objectif d’investissement immobilier.

Pour vous guider et vous apporter des conseils sur les dispositifs de défiscalisation auxquels vous pouvez prétendre, contactez un conseiller en gestion de patrimoine. Ce dernier vous accompagnera étape par étape dans votre projet immobilier.

Par exemple, un programme immobilier locatif neuf dans le VIIIe arrondissement de Paris, à Bordeaux, Toulouse ou encore Nantes sera éligible au dispositif Pinel. En revanche, ces villes étant classées dans différentes zones, le montant du loyer et les conditions de ressources des locataires varieront.

En outre, la loi Malraux permet de rénover des immeubles anciens dans des secteurs prédéfinis sous couvert de déductions fiscales attractives.

Le choix du dispositif de défiscalisation que vous choisirez impactera également le nombre d’année de location du logement. 

Pour déterminer le rendement de votre investissement immobilier, la maîtrise de ces principes fiscaux liés aux particularités de l'emplacement vous aide à calculer la valeur locative selon les charges déductibles du bien immobilier.

Pour savoir si la commune concernée est classée dans un zonage particulier pour une opération d’investissement immobilier, consultez le site service-public.fr.

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Connaître les spécificités des quartiers pour trouver une ville où investir

Réaliser une opération d’investissement en immobilier locatif dans une ville n'a pas la même valeur d'un quartier à l'autre, tout comme le loyer auquel vous pourrez prétendre. Entre les zones résidentielles, le centre de la ville ou les secteurs plus excentrés, l’offre et la demande sur le marché immobilier varient énormément.

Vous ciblez les étudiants ou l'achat dans une résidence senior avec un investissement en loi Censi-Bouvard ? Il faut alors vous assurer que des services et des commerces de proximité sont présents dans la zone de votre investissement immobilier.

Par ailleurs, un quartier peu attractif au premier abord, faisant l'objet d'un projet de réaménagement de grande ampleur, peut changer la donne en immobilier. La construction d'une ligne de transport en commun signe la dynamisation d'un quartier, la création de logements neufs et l'arrivée d'une nouvelle catégorie de population.

Cependant, il est difficile pour les investisseurs de se faire une idée sur le marché immobilier en habitant à des centaines de kilomètres du site. Pour cela, un déplacement sur place s'impose. Une enquête de voisinage auprès des commerçants et une visite des lieux fournissent également de précieux indicateurs.

Lors de votre venue, profitez-en pour rencontrer les services d’urbanisme à la mairie. Ils seront en capacité de vous expliquer les projets envisagés sur le secteur, valorisant votre futur patrimoine immobilier.

Vous avez compris que la sélection de votre projet immobilier locatif et de votre futur logement impacte fortement vos gains financiers. C'est une étape préalable au calcul du rendement brut et de la rentabilité d'un projet immobilier. Identifier les bonnes villes où investir se réalise grâce à une démarche globale d'analyse. En vous appuyant sur ces critères, vous saurez évaluer le potentiel du secteur que vous convoitez, les loyers que vous pourrez retirer du bien immobilier et avoir un idée précise du rendement de votre investissement immobilier.

Pour choisir les villes où réaliser un investissement immobilier locatif à forte rentabilité, vous devez privilégier les localités dans lesquelles :

  • de jeunes ménages ou des étudiants s’installent ;
  • des pôles économiques et/ou universitaires fleurissent ;
  • le marché immobilier permet d’envisager une revente favorable à terme ;
  • des opérations fiscales lucratives sont possibles ;
  • des aménagements urbains de valorisation de quartiers sont validés.
  1. La démographie d'un territoire est un très bon indicateur pour toute personne qui souhaite investir dans l'immobilier locatif.
  2. L'attractivité de la ville et/ou de la région, tant en termes d'emploi, de tourisme ou encore d'établissements scolaires vous dira beaucoup du type de locataires que vous pourrez viser (étudiants, jeunes actifs, famille, touristes, etc.)
  3. Connaître la zone définie par l'administration fiscale dans laquelle vous souhaitez investir vous permettra de savoir quel dispositif de défiscalisation vous pouvez envisager. 
  4. Une recherche sur le quartier et les prix immobiliers pratiqués est primordiale pour limiter le risque de vacances locative et avoir une idée de la plus-value que vous pourrez réaliser à la revente.