Réforme LMNP 2025 : tout ce qu'il faut savoir pour les investisseurs
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Puissant levier d’optimisation fiscale dans le cadre d’un investissement locatif, la location meublée évolue en 2025. Parmi les principaux changements : le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) devient moins avantageux à la revente. Mais rassurez-vous, se lancer en LMNP reste encore très avantageux pour constituer votre patrimoine immobilier. Le point avec Ooinvestir.
Réforme LMNP 2025 : quels sont les principaux changements à connaître ?
En 2025, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) évolue mais ne change pas radicalement. Il reste un excellent levier fiscal si vous envisagez de conserver durant de nombreuses années votre bien immobilier locatif.
Pourquoi une réforme du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ?
La réforme LMNP vise à réduire certains avantages fiscaux dans un contexte budgétaire tendu pour l’État, qui cherche à augmenter ses recettes. La modification essentielle concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.
Objectif principal ? Inciter les propriétaires-bailleurs à conserver plus longtemps leur bien immobilier. En France en effet, la demande locative reste très forte et l’offre n’est pas à la hauteur dans la plupart des régions. Avec une imposition plus forte à la revente, l’État espère ainsi que les logements resteront loués sur une période plus longue. D’autre part, certaines restrictions autour de la location touristique ont pour ambition de réduire le nombre de logements saisonniers au profit de locations à l’année.
Ce que change la réforme LMNP en 2025
La réforme du statut LMNP en 2025 apporte quelques changements pour les propriétaires :
- les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. La loi de finances impose à présent un rattrapage des gains fiscaux engrangés tout au long de la durée de location. Cela concerne toutes les sommes déduites du revenu imposable, comme les travaux, les frais de gestion, d’ameublement, etc. Cette plus-value est soumise à hauteur de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Après 30 ans de détention, la revente d’un bien immobilier reste néanmoins exonérée d’impôt sur la plus-value. ;
- avant 2025, pour le régime micro-BIC des meublés de tourisme, l’abattement était de 50 voire 71 %. À compter de 2025, cet abattement est réduit à 30 % pour les meublés non classés. Pour les logements classés, l’abattement est de 50 % ;
- à partir de 2025, les locations touristiques en LMNP sont imposées au régime réel de manière obligatoire à partir d’un certain plafond, revu à la baisse. Pour les meublés de tourisme non classés, le plafond du régime micro-Bic passe de 77 700 à 15 000 € ;
- la loi de finances 2025 supprime l’avantage offert aux bailleurs ayant opté pour le régime réel et l’adhésion à un Organisme de gestion agréée (OGA). Cela leur permettait auparavant de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente aux 2/3 des frais de comptabilité.
Quelle différence entre LMNP et LMP après la réforme ?
Après la réforme, le statut LMP (loueur en meublé professionnel) se montre plus intéressant en matière de plus-value à la revente puisqu’il n’est pas concerné par la réintégration des amortissements.
Toutefois, ce statut reste plus contraignant et nécessite de percevoir des revenus supérieurs à 23 000 € par an et représentant au moins 50 % des revenus professionnels du foyer. Autrement dit, tous les investisseurs n’ont pas accès au statut LMP !
Fiscalité et amortissement : quelles conséquences pour les investisseurs LMNP ?
Réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente entraîne un impact fiscal sur les investisseurs et sur la rentabilité finale du bien. Mais la location en LMNP reste avantageuse !
Les impacts fiscaux de la réforme LMNP
La nouvelle loi de finances impacte fiscalement l’investissement en LMNP au moment de la revente.
Voici un exemple pour y voir plus clair. Vous avez acheté un appartement 200 000 € et avez profité d’un amortissement total à hauteur de 30 000 € sur toute la durée de la location. Vous revendez ensuite le bien 300 000 €.
- Avant 2025, la plus-value s’élevait à 100 000 €, pour un montant d’imposition de 36 200 € (19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux).
- Après 2025, 30 000 euros d’amortissement s’ajoutent à la plus-value. Le montant taxé passe donc à 130 000 €. L’imposition s’élève alors à 47 060 €.
Est-ce la fin des amortissements sur le bien ?
Les changements opérés à compter du 1er janvier 2025 concernant la LMNP ne mettent pas un coup d’arrêt à l’amortissement.
Les investisseurs continuent à en profiter tout au long de la durée de détention du bien immobilier. Par ailleurs, certains propriétaires font de leur investissement locatif leur résidence principale à terme. Dans ce cas, ils sont exonérés de plus-value puisque le bien n’est pas vendu. Et s’ils décident ensuite de vendre leur logement, comme la résidence principale reste exonérée de taxe sur la plus-value, ils ne sont donc pas impactés.
Par ailleurs, des abattements progressifs sont prévus à partir de 6 ans de détention. Si les propriétaires conservent leur appartement ou maison :
- plus de 22 ans : exonération de taxe sur les plus-values au titre de l’impôt sur le revenu ;
- plus de 30 ans : exonération totale (prélèvements sociaux et impôt sur le revenu).
Quel avenir pour le régime réel simplifié ?
Le régime réel concerne aujourd’hui un plus grand nombre de loueurs en LMNP en raison d’une baisse des plafonds du régime micro-BIC pour la location touristique meublée.
Ce régime très intéressant permet de déduire toutes les charges liées à son investissement :
- intérêts d’emprunt ;
- travaux ;
- assurances ;
- frais de gestion locative ;
- etc.
Investir en LMNP après la réforme : les stratégies et alternatives
La réforme de la location en LMNP ne signifie pas la fin de ce régime, qui présente encore bien des avantages pour un projet d’investissement locatif.
Faut-il encore investir en LMNP en 2025 ?
La LMNP présente encore suffisamment d’avantages pour envisager une location meublée :
- amortissement tout au long de la durée de détention ;
- abattement forfaitaire sur les revenus locatifs ou régime réel attractif, selon le niveau de vos charges ;
- possibilité d’investir dans un projet très porteur (résidences étudiantes, résidences pour les seniors, résidences de tourisme, etc.) ;
- taxe sur la plus-value moindre pour une durée de détention longue ;
- possibilité de transformer votre location en résidence principale à terme pour s’exonérer de toute taxe ;
- rentabilité attractive avec des loyers plus élevés en meublé.
Conseils pour adapter votre stratégie patrimoniale
Malgré la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value, le statut LMNP reste avantageux pour développer votre patrimoine. Si votre objectif est de vous constituer un patrimoine immobilier financé en grande partie, voire en totalité, par les loyers perçus, ce projet reste tout à fait possible malgré la réforme.
Mais la LMNP devient à présent encore plus intéressante si vous envisagez de louer votre bien plusieurs années, par exemple avant la retraite, puis d’en faire votre résidence principale.
Quelles alternatives à la location meublée non professionnelle ?
La location meublée non professionnelle n’est pas la seule solution d’investissement en 2025. D’autres options existent, comme la location nue en Denormandie pour obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du montant investi pendant 12 ans. La SCPI reste également une bonne alternative pour investir en déléguant intégralement la gestion votre placement immobilier. Vous cherchez à constituer votre patrimoine immobilier pour un avenir plus serein ? Contactez un conseiller patrimonial.
- La loi de finances 2025 prévoit la réintégration des amortissements lors du calcul de la plus-value à la revente.
- La fiscalité de la LMNP est alourdie à la revente mais aussi en cours de détention du bien pour les locations touristiques.
- Acheter en 2025 et adopter le statut LMNP reste pertinent au regard des avantages de ce statut (régimes fiscaux, abattements, etc.).
