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Statut LMNP : réduisez vos impôts grâce aux charges déductible

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Considérée comme l’une des plus anciennes niches fiscales, la location meublée non professionnelle (LMNP) est synonyme de nombreux avantages pour les propriétaires. Entre les différents régimes et dispositifs proposés, le statut LMNP permet de déduire un certain nombre de charges et d’amortissements pour une fiscalité avantageuse sur les loyers perçus. Pour mieux connaître les options envisageables et les déductions possibles sur votre déclaration de revenus locatifs, suivez le guide. 

Les différents régimes pour déduire vos charges  

De la solution forfaitaire du régime micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) à la comptabilisation précise des frais dans le régime réel, les déductions de vos dépenses liées à la location peuvent varier. En dessous de 70 000 €, vous avez le choix entre ces 2 régimes d’imposition. Au-dessus de ce seuil, le régime réel s’appliquera automatiquement.

Abattement sous le régime micro BIC 

Ce régime se distingue par une simplicité d’utilisation sans une comptabilité obligatoire. Ce ne sont pas littéralement les charges qui sont allégées mais les recettes locatives, considérée comme des BIC (bénéfices industriels et commerciales), qui sont moins imposées. Un abattement de 50 % est systématiquement appliqué par l’administration, soit 20 % de déduction supplémentaire par rapport aux autres revenus fonciers. En considérant que les charges représentent la moitié du total de vos loyers, votre montant d’impôts locatifs est donc divisé par deux. 

L’abattement passe à 71 % lorsqu’il s’agit de location de tourisme comme les maisons d’hôtes ou les gîtes ruraux.

Exemple :

Yann et Marie ont perçu 10 000 € de recettes avec les loyers. Leur crédit a été entièrement remboursé et ils n’ont eu qu’un total de 3 000 € de charges et taxes cette année. En bénéficiant d’un abattement de 50 %, ils sont donc imposés sur 5 000 €. 

  • Ils ont une tranche d’impôt de 11 % : 5 000 € x 11 % = 550 €.
  • À cela s’ajoute les 17,2 % de prélèvements sociaux : 5 000 € x 17,2 % = 860 €.

Yann et Marie totalisent un montant d’impôt de 1 410 €, soit un bénéfice annuel de 5 590 €.

Tant que le montant des charges ne dépasse pas les 50 % d’abattement forfaitaire, le régime micro BIC reste plus intéressant que le régime réel d’imposition.

Déduction sous le régime réel 

À la différence du régime micro BIC, le régime réel applique une déduction des valeurs réelles de vos charges. Vous devez alors soustraire les petites dépenses de vos revenus locatifs lors de la déclaration. Il en est de même pour les dépenses plus importantes qui rentrent dans un dispositif d’amortissement sur plusieurs années. 

Exemple :

Audrey et Julien viennent de faire l’acquisition d’un logement de 150 000 € par le biais d’un prêt sur 20 ans. Les recettes annuelles avec les loyers perçus sont de 10 000 €, mais ils comptabilisent 8 000 € de charges et amortissements. Pour effectuer le calcul, ils prennent en compte les dépenses courantes, la taxe foncière, les charges diverses, ainsi que les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien immobilier. Ils sont donc imposés sur 2 000 €. 

  • Ils ont une tranche d’imposition de 11 % : 2 000 x 11 % = 220 € ;
  • Ils ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux : 2 000 € x 17,2 % = 344 €.

Audrey et Julien totalisent un montant d’impôt de 564 €. Du fait de leurs charges élevées, leur bénéfice annuel est de 1 436 €.

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Il est essentiel de bien évaluer le montant de charges engagées pour les futures années de votre activité de location meublée non professionnelle. Selon l’augmentation des dépenses à venir, il peut être fortement recommandé de faire une demande de changement de régime.

LMNP : les diverses charges déductibles au régime réel 

Les charges déductibles comprennent l’ensemble des dépenses issues de la gestion et de l’exploitation de votre résidence en location meublée non professionnelle. 

Liste des charges déductibles

Dans le cadre du régime réel d’imposition, un grand nombre de charges peuvent être imputées des revenus de la location à condition d’avoir les factures correspondantes :

  • la taxe foncière, taxe d’habitation et CFE ;
  • les charges de copropriété ;
  • l’assurance de votre bien immobilier ;
  • les achats divers de fournitures et matériel dans la limite de 500 € ;
  • l’entretien et les réparations dans la maison ou dans l’appartement loué ;
  • les honoraires de l’agence ou du gestionnaire de bien ;
  • les frais de notaires suite à l’achat du logement ;
  • les honoraires de l’expert-comptable ;
  • les intérêts et les frais de dossier consécutifs au prêt immobilier ;
  • les frais de procédure suite à un litige avec un locataire ;
  • les provisions pour risques d’impayés ;
  • les frais d’électricité, eau, gaz, fuel et autres énergies ;
  • les frais courant de type abonnement internet, téléphone… 

LMNP : l’amortissement déductible au régime réel 

Contrairement aux flux financiers comme les charges, l’amortissement est une notion comptable qui peut aussi se déduire de vos revenus locatifs. Il permet de prendre en compte les travaux effectués et la dépréciation de la valeur d’un bien au fil des années, qu’il s’agisse du bien immobilier lui-même ou des meubles. Le montant des amortissements est néanmoins plafonné sous le statut LMNP. Il ne peut pas dépasser la différence entre le total des loyers annuels et celui des charges déductibles. Ainsi, si vous totalisez 12 000 € de revenus locatifs et 8 000 € de charges, alors l’amortissement maximal est de 4 000 €.

Les travaux liés à la construction ou l’amélioration d’un bien comme un changement de système de chauffage ou la création d’une pièce supplémentaire ne sont pas déduits, mais amortis à condition que le logement soit inscrit à l’actif du bilan.

Liste des dépenses amortissables

Ces dépenses doivent être réalisées après le début de votre activité de loueur en meublé non professionnel. Selon les différentes composantes de l’investissement immobilier, une durée spécifique est attribuée à chacune. L’amortissement comptable d’un investissement représente l’étalement de son coût sur sa durée d’utilisation. Le remplacement d’un lave-vaisselle pourra par exemple être amorti sur une année, la rénovation complète d’une cuisine sur 10 ans et le bien immobilier sur une durée de 25 à 40 ans.

On retrouve 3 grandes familles d’amortissements :

  • l’achat de mobilier pour le logement ;
  • les divers travaux effectués au sein de la résidence ;
  • l’achat du bâtiment et les frais d’acquisition. 

Les amortissements ne peuvent pas occasionner de déficit. Ils peuvent cependant être différés sans limite de temps pour les années suivantes lorsque vous serez en bénéfice.

Les avantages de l’amortissement pour les investisseurs

Durant les premières années de votre location meublée non professionnelle, les intérêts d’emprunt couvrent une grande partie des revenus locatifs selon la durée du crédit. Avec le statut LMNP, les amortissements peuvent donc être différés afin de profiter de leur défiscalisation au bon moment.

Exemple :

Georges et Melissa ont généré 10 000 € de revenu annuel avec les loyers de leur bien immobilier loué meublé. Ils comptabilisent 3 000 € de frais et charges déductibles, ainsi que 8 000 € d’amortissements : 10 000 - 3 000 - 8 000 = - 1 000 €.

Si le résultat du calcul semble négatif, il est en fait nul en tenant compte du plafond des amortissements de 7 000 € (10 000 € de loyer - 3000 € de charges). Les 1 000 € d’amortissements restants qu’ils ne peuvent pas déduire pour l’année en cours sont alors reportés sur les prochaines recettes.

Au bout de 5 ans, ils ont ainsi cumulé 5 000 € d’amortissements non déduits.

La 6e année, ils dégagent pour la première fois un résultat positif de 2 000 €. Ils peuvent déduire cette somme de leur enveloppe d’amortissement. Ils ne paieront donc pas d’impôts cette année et conservent encore 3 000 € (5 000 - 2 000) d’amortissements à déduire sur les prochains exercices.

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