Bâtiment commercial

Pourquoi et comment bien investir dans l’immobilier commercial ?

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Pour diversifier vos placements, avez-vous songé à l’immobilier commercial ? Ce type d’investissement immobilier concerne tous les locaux qui ne sont pas des habitations. Un vaste choix avec de nombreux avantages… Avant de vous aventurer dans un investissement immobilier commercial, Ooinvestir répond à vos questions : en quoi consiste-t-il ? Quelles sont ses forces et ses risques ? Et enfin, quels critères prendre en compte pour bien choisir son local ?

Investir dans l’immobilier commercial : de quoi est-il question ?

Investir dans l’immobilier commercial, c’est réaliser un placement dans un bien immobilier destiné au commerce ou à l’industrie.

Qu’est-ce que l’immobilier commercial ?

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) définit l’immobilier commercial comme « l’ensemble des biens détenus par des acteurs professionnels qui n’en sont pas les occupants et qui en tirent des revenus à titre habituel. »

Le secteur de l’immobilier commercial réunit 6 grandes familles :

  • La boutique de vente au détail : ce type de local commercial inclut les boutiques des retailers (détaillants) mais aussi les restaurants (snacks, magasins de vente à emporter, restaurants étoilés, etc.). Dans cette catégorie, on retrouve aussi les centres commerciaux de toutes tailles.
  • Les bureaux : ils accueillent des entreprises. Cela peut aussi être des salles de réunions ou bien des espaces de coworking.
  • Les lieux de production ou de stockage : vous pouvez retrouver des exemples d’entrepôts en location sur des plateformes spécialisées, par exemple.
  • Les hôtels : ce type d’immeuble comporte souvent des services de gardiennage, des restaurants ou encore des laveries.
  • Les restaurants : entre la cuisine et la salle, ce type de bien immobilier commercial doit répondre à des exigences bien particulières. L’équipement doit aussi respecter des conditions d’hygiène très strictes.
  • Les biens destinés à des usages spécifiques : cette catégorie rassemble tous les types de locaux commerciaux rares. Un exemple ? Des églises désacralisées qui peuvent parfois se louer pour un événement d’entreprise.

Quelle est la différence entre bail commercial et bail professionnel ?

En tant que propriétaire bailleur ou futur investisseur, sachez qu’il existe 2 types de baux pour l’immobilier commercial : les baux commerciaux et les baux professionnels.  Retrouvez dans ce tableau les différences entre eux. Cela vous permettra de mieux comprendre les particularités de chacun :

Bail commercial

Bail professionnel

  • Régi par le Code de commerce dans son article L.145-1 ;
  • Destiné à une activité commerciale, industrielle, agricole et artisanale ;
  • Durée minimum du bail : 9 ans, résiliable tous les 3 ans ;
  • Révision du loyer : tous les 3 ans ;
  • Résiliation du contrat : tous les 3 ans.
  • Régi par la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 article 57 A et les dispositions générales du Code civil ;
  • Exclut toute activité commerciale, industrielle, agricole et artisanale ;
  • Durée minimum du bail : 6 ans ;
  • Révision du loyer : selon les dispositifs du contrat signé par le bailleur et le locataire ;
  • Résiliation du contrat : à tout moment avec un préavis d’une durée de 6 mois.

Pour définir quel type de bail choisir, c’est surtout l’usage qui importe. Ooinvestir recommande ainsi d’opter pour un bail commercial en cas de location destinée à héberger des activités commerciales, industrielles, agricoles ou artisanales et d’un bail professionnel pour tous les autres usages.

Des risques d’impayés plutôt faibles pour les murs commerciaux

L’immobilier commercial présente moins de risques d’impayés de loyers que l’immobilier d’habitation. En effet, nulle trêve hivernale en immobilier commercial ! Sans compter que le bailleur peut récupérer rapidement son bien par ordonnance judiciaire.

Signé pour 9 ans, le bail commercial sécurise aussi l’investissement. Ce contrat est ajustable tous les 3 ans et empêche le locataire de partir du jour au lendemain. Le risque de carence ou de vacance locative diminue ainsi pour le propriétaire.

Durant cette période, vous profitez d’une stabilité financière grâce au revenu locatif que vous percevez régulièrement. Profitez-en pour mettre de l’argent de côté. Objectif : continuer de payer les mensualités d’un éventuel emprunt bancaire en cas de vacance locative (potentiellement tous les 3 ans).

Le e-commerce a franchi le cap des 100 milliards d’euros en 2019, d’après la Fevad. En développement continu, le marché du commerce digital peut faire craindre une perte de vitesse aux commerces de proximité. Cette dimension est à intégrer dans votre plan d’investissement. A l’inverse, les entrepôts ont de l’avenir ! Ils constituent un maillon important de la chaîne logistique de livraison des boutiques en ligne.

Choisir un bien immobilier commercial : que devez-vous regarder en premier ?

Avant d’investir, intéressez-vous à l’environnement du bien, à ses promesses de rendement et de plus-value, ainsi qu’au régime fiscal applicable.

Choisir le bien selon son emplacement

Comme pour l’immobilier d’habitation, l’emplacement du bien commercial représente un facteur clé de rentabilité. Vous devez donc privilégier les villes et quartiers dynamiques. 

Pour un commerce ou un restaurant, préférez un emplacement en ville qui bénéficie d’un important passage. En tant que propriétaire bailleur, vous pourrez ainsi proposer des prix de location plus importants à l’entreprise locataire pour améliorer la rentabilité de votre investissement.

Exemple : À Paris et dans les grandes villes, certains quartiers seront plus propices à des restaurants, d’autres à des boutiques de prêt-à-porter. En fonction, la nature du bien ne sera pas la même.

L’Insee et l’Institut pour la ville et le commerce s’alarment de la désertification des commerces dans les centres-villes. C’est pour les revitaliser que le gouvernement a lancé le plan « Action cœur de ville ». Aurillac, Blois, Bayonne, Basse-Terre ou encore Grasse… 222 communes sont soumises à cette opération nationale d’envergure qui peut créer des opportunités pour les investisseurs.

Pour les bureaux, privilégiez les zones bien desservies par les transports, afin de faciliter les déplacements des salariés. Certains quartiers sont également « pensés » pour ce type de locaux, à l’instar des zones d’activités économiques (ZAE). En effet, un microcosme professionnel se crée dans ces bassins d’emplois : des restaurants sont montés pour répondre à la demande des salariés, domiciliés généralement en dehors de ces ZAE. Des crèches apparaissent à côté des bureaux d’entreprises. Cette effervescence économique peut être intéressante pour investir dans un local commercial.

Estimer le rendement et la plus-value du bien commercial

En France, les investissements dans l’immobilier commercial généreraient en moyenne 4 à 10 % de rendement par an, des profits supérieurs à l’immobilier d’habitation. Pour calculer votre rendement, vous devez prendre en compte le prix d’achat, le loyer prévisionnel et l’ensemble de vos charges. 

En revanche, à la revente, les murs commerciaux génèrent souvent une plus-value moins importante que celle des biens immobiliers d’habitation. 

À la différence d’un bien résidentiel qui peut être acheté en tant que résidence principale, la valeur à l’achat d’un local commercial est très souvent évaluée en fonction de son loyer potentiel (cela s’adresse donc plutôt aux investisseurs).

Si vous investissez dans une boutique, vous pouvez déduire les charges locatives et les dépenses de travaux des revenus imposables. Ces revenus sont imposés sous le régime des revenus fonciers, à la même enseigne qu’un logement loué vide.

Comment investir en immobilier commercial ?

Un investisseur peut acheter des parts d’un parc immobilier commercial en passant par une société civile de placement immobilier (SCPI). 

Généralement, les biens d’une SCPI sont disséminés entre plusieurs villes de France, voire à l’étranger. Cette diversité permet d’assurer des loyers stables : tous les œufs ne sont pas dans le même panier ! 

Parmi les autres avantages : la société de gestion pilote toute l’activité. Elle s’occupe des baux, des loyers, des relations avec les locataires et des éventuels travaux. 

L’entreprise de gestion communique également aux investisseurs de la SCPI l’évolution des achats et ventes de locaux ainsi que la variation des loyers et du rendement.

 

Autre possibilité : la société civile immobilière (SCI) vous permet également d’investir dans l’immobilier commercial, avec un ou plusieurs associés. Chaque actionnaire possède des parts proportionnelles à son apport dans le ou les biens achetés par la SCI, une structure souple dans sa gestion.

 

La SCPI est préconisée pour l'immobilier d'entreprise et la SCI pour un local commercial.

 

  1. Les risques d’impayés dans l’immobilier commercial sont plus faibles que dans l’immobilier résidentiel et la stabilité des locataires plus forte.
  2. En France, l’achat d’un bien immobilier commercial peut générer un rendement locatif de 4 à 10 % par an.
  3. Pour bien investir dans l’immobilier commercial, vous devez avant tout étudier l’emplacement du bien, estimer son rendement et évaluer les risques, liés notamment à la mutation du commerce traditionnel.