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Convertir un commerce en habitation : quels avantages ?

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Les locaux professionnels sont de plus en plus nombreux à être mis en vente sur le marché immobilier afin d’être rachetés par des investisseurs et transformés en logements. Si la procédure était longue et complexe auparavant, les démarches ont été simplifiées. Cependant, la transformation d'un local professionnel (bureau, commerce, etc.) en logement nécessite le respect de certaines formalités.

Quelles sont les conditions préalables pour convertir un commerce en logement au sein d’un immeuble ? Quels sont les avantages à transformer un local commercial à destination d’habitation pour les propriétaires ? Quels critères entrent en ligne de mire lors de votre achat immobilier ? Ooinvestir vous répond.

Transformer un local commercial en habitation : une opération courante

Différences entre local commercial et à destination d’habitation

Les biens immobiliers ont différentes finalités.

  • L’habitation : la finalité ici est de loger une ou plusieurs personnes (propriétaires, locataires…). Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison ou d’un loft par exemple.
  • Le commerce : le local est utilisé pour exercer une activité commerciale ou professionnelle (bureau, espace destiné à accueillir du public, stockage des marchandises…).
  • L’activité à destination mixte : le bien immobilier dispose d’une partie destinée à un usage résidentiel et d’une autre destinée à l’activité professionnelle.

Transformer un local commercial en logement : une démarche de plus en plus fréquente

Convertir un local commercial en résidence d’habitation est plus fréquent qu’à première vue. En effet, cette opération immobilière nécessitant une autorisation séduit de plus en plus d’acquéreurs du fait d’avantages indéniables (prix attractifs, espaces uniques, style industriel…).

Transformer un bureau en logement au sein d’un bâtiment peut permettre d’accéder à la propriété dans une ville où le prix au mètre carré est cher, comme à Paris, mais aussi à Lyon, Bordeaux, à Lille ou encore à Marseille. Tout comme les logements atypiques, les locaux commerciaux réaménagés ont le vent en poupe chez les propriétaires !

Bon à savoir : depuis 2018, la loi ELAN est venue simplifier les démarches d’affectation et faciliter la conversion des locaux professionnels en logements. Le fait de transformer un local en habitation est d'autant plus pertinent dans certaines zones « tendues », comme dans la ville de Paris et aux alentours, où les bureaux vacants et locaux commerciaux se multiplient.

Quelles sont les règles pour convertir un commerce en logement ?

Procéder au changement d’affectation d’un local commercial en lieu de résidence ou de location implique différentes démarches administratives.

Vérifier les règles du Code de l'urbanisme

Avant d'envisager la transformation de votre local professionnel en logement et de penser aux travaux qui en découlent, vous devez vérifier que le projet n'est pas contraire au Plan local d'urbanisme (PLU). Renseignez-vous auprès de votre mairie pour obtenir les éventuelles autorisations requises.

Il peut arriver que des règles particulières du Code de l’urbanisme régissent les rez-de-chaussée de certains immeubles, ou que la transformation en logement soit interdite dans le but de protéger le commerce de proximité. Vous pouvez alors obtenir de plus amples renseignements auprès de votre syndic de copropriété, d’un avocat ou des autorités locales (mairie, département, etc).

Résilier le bail commercial

À l’achat, lorsque le local à usage professionnel fait l’objet d’un bail commercial, le propriétaire doit impérativement procéder à la résiliation du contrat de bail avant d’envisager de transformer le local en habitation. 

Vous pouvez vous entourer d’un expert juridique ou d’un professionnel du droit immobilier, comme un avocat.

Vérifier le règlement de copropriété

Lorsque le local professionnel fait partie d'un immeuble en copropriété, il est indispensable de vérifier que le règlement de copropriété n'interdit pas le changement du local. Le propriétaire doit également obtenir l’autorisation préalable en assemblée générale des copropriétaires à l'unanimité des voix pour effectuer les travaux nécessaires. 

Vérifier les raccordements

Lors de votre projet d’achat, vous devez vous assurer que le futur logement transformé est bien desservi par les réseaux divers (eau potable, électricité, téléphone...), sans quoi le prix du raccordement peut vite augmenter. 

N’hésitez pas à vous entourer d’artisans et de professionnels de la construction et du droit pour obtenir les meilleurs conseils.

Un certain nombre d’autorisations à obtenir

Vous devez en outre réussir à obtenir différentes autorisations avant de commencer le changement de votre local professionnel en habitat.

Si pour ce changement vous envisagez de procéder à des travaux qui viendront modifier la façade ou les structures porteuses du bâtiment, il vous faudra obtenir un permis de construire, ainsi que l’accord préalable de la copropriété. En revanche, si les travaux ne portent pas sur la façade ou les structures porteuses du local, seule une déclaration préalable de travaux à la mairie est requise.

Il est nécessaire de recourir aux services d’un architecte pour diriger les travaux de construction lorsque la surface au sol du local est supérieure à 150 m².

Des modifications fiscales

Sachez que la transformation d’un local commercial entraîne certaines modifications fiscales. En effet, vous ne serez pas redevable de la contribution économique territoriale (CET), en revanche celle-ci se verra transformée en taxe d’habitation. Votre impôt foncier sera donc modifié.

Il faut remplir une déclaration de changement d’affectation et la transmettre au bureau du cadastre dont dépend votre local dans une durée de 3 mois suite à la réalisation du changement.

Transformation d’un bureau en habitation : quels sont les avantages ? 

Investir dans un ancien local à usage commercial (entrepôt, boutique, atelier d’artiste…) pour le convertir en habitation présente différents avantages. Voici lesquels.

Un prix d’achat intéressant

Le principal avantage est le prix d’achat au mètre carré, bien plus avantageux que lorsque vous achetez un appartement ou une maison. Bien qu’il soit nécessaire d’engager des travaux (installation d’une salle de bain, d’une cuisine…), la plupart des propriétaires de ce type de bien gagnent au change lors de l’achat d’un local commercial. En effet, le prix de vente baisse d’environ 20 % à 40 % par rapport à celui d’un appartement d’habitation en rez-de-chaussée.

Vous pourrez même, par la suite, choisir de rentabiliser votre investissement en mettant votre bien immobilier en location (nue, meublée ou saisonnière).

Un « coup de pouce » fiscal de la part du gouvernement

Afin d’inciter la transformation de bureaux vides en logements, une mesure fiscale existe depuis 2016. Les propriétaires peuvent en effet bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pour une durée de 5 ans, à compter de l’année qui suit la fin des travaux de transformation.

Afin de bénéficier de cet avantage fiscal, l’acquéreur doit s’adresser au service des impôts et envoyer une déclaration comprenant tous les éléments d’identification des locaux. 

La possibilité de laisser libre cours à votre imagination

Si vous avez l’âme d’un architecte et que vous aimez le changement, vous allez apprécier ce type d’investissement. Les espaces dédiés à un usage professionnel sont atypiques. Il faut repartir de zéro, tout imaginer, réaménager et créer, en fonction de ses envies et de ses goûts. 

La plupart des locaux commerciaux à transformer offrent des volumes et des matériaux rares dans le cadre d’appartements standards, ce qui leur confèrent davantage de cachet.