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Achat dans le neuf ou l'ancien ? Atouts et inconvénients

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Ça y est, vous êtes décidé(e), vous souhaitez investir dans l'immobilier et vous êtes prêt(e) pour acheter dans le neuf ou l'ancien. Mais comment choisir parmi la multitude de biens disponibles sur le marché et les offres parfois alléchantes ? Lors d'un achat dans le neuf ou l'ancien, les dispositifs fiscaux divergent, tout comme les surfaces, les prix et l'emplacement géographique. Afin de vous aider à avoir toutes les cartes en main pour faire le meilleur choix, ce dossier fait le tour des avantages et inconvénients entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien. 

Pourquoi se poser la question d’un achat dans le neuf ou l'ancien ?

Choisir entre neuf ou ancien a une grande importance selon l’objectif de votre projet. Que vous souhaitiez optimiser votre fiscalité, vous constituer un patrimoine ou préparer votre retraite, sélectionner votre futur bien est déterminant pour réussir votre opération immobilière.

Définir son profil d’acheteur

Primo-accédant, investisseur aguerri ou épargnant, s’orienter vers le neuf ou l'ancien est en partie défini par votre objectif. Les questions financières comme votre budget, votre financement, votre apport, votre effort d’épargne et votre imposition vont également être des critères à prendre en compte. L’achat doit-il tendre vers un autofinancement ou vous créer un déficit foncier?

Les réponses à ces questions vous orienteront spontanément.

Définir le type de bien

Le choix sera aussi à faire selon la fonction que vous donnerez au bien immobilier : va-t-il devenir votre résidence principale ou secondaire,  est-il destiné à être loué ? Par ailleurs, il faut définir le cadre que vous voulez avoir : vous souhaitez un appartement en centre-ville ou une maison avec terrain à la campagne ? Vous souhaitez un logement proche des commodités ou bien profiter d’un bien isolé de toute nuisance sonore ?

Choisir d‘acheter dans le neuf ou l'ancien va se faire naturellement en fonction des prestations que vous attendez du bien.

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Comparatif d’achat dans le neuf ou l’ancien

L'engouement des Français pour l'immobilier ne cesse de croître, tout comme les opportunités d'achat dans le neuf, moins de 5 ans ou vendu en état futur d’achèvement (VEFA)*, ou l'ancien

*VEFA : vente en l'état de futur d‘achèvement. Correspond à l’achat d’un logement sur plan en cours de construction.

 

ACHAT DANS L’ANCIEN

ACHAT DANS LE NEUF

ELEMENTS FINANCIERS

Prix  au m²

Moins élevé que dans le neuf

Plus chers de 10 à 30 % que dans l’ancien

Frais de notaires

7 à 8 % du prix de vente

2 ou 3 % du prix de vente

Coût d’achat

 

Exemple :

Ces 2 éléments doivent être considérés conjointement. En effet, ils peuvent parfois avoir tendance à s’annuler l’un l’autre ne favorisant au final pas forcément un type de bien plus qu’un autre.

Cependant pour 2 biens aux caractéristiques équivalentes, l’ancien revient généralement moins cher en coût d’achat.

  • Prix d‘acquisition : 200 000 €
  • Frais de notaire : 16 000 €
  • Total : 216 000 €
  • Prix d’acquisition : 225 000 €
  • Frais de notaire : 4 500 €
  • Total : 229 500 €

Négociation du prix

Possible, parfois sur de grosses sommes

Impossible en VEFA et possibilité réduite pour les biens de moins de 5 ans.

SURFACES

Surfaces habitables

Toutes les surfaces disponibles

De moins en moins de grandes surfaces ou de grands terrains

Rapport Surface / Prix

Le prix au m² étant moins élevé pour les biens dans l’ancien, pour un même budget, vous pourrez acquérir une surface plus grande dans l’ancien.

TRAVAUX

Normes de constructions

Des travaux de remise aux normes, de rénovation énergétique peuvent être nécessaire.

Selon la structure du bâtiment tous les travaux ne sont pas réalisables

Biens construits selon les dernières normes de construction et à la réglementation thermique RT 2020

Diagnostic energétique

Peut être mauvais selon l’isolation, le type de chauffage utilisé, et la consommation énergétique

Peu gourmand en énergie, bien isolé et mode de chauffage performant

Confort

Des améliorations peuvent être nécessaires pour l’habitabilité

Moderne et équipé (volets électriques, climatisation, accessibilité...)

Travaux de décoration

Remise au goût du jour, modernisation ou personnalisations le plus souvent nécessaires

Neutres, personnalisables dans certaines VEFA

Coût total

La prise en compte globale du montant de l’investissement doit aussi prendre en compte les éventuels travaux à prévoir sur le bien

Sur un bien ancien, de nombreux travaux peuvent être à prévoir. Selon l’ampleur ils peuvent fortement alourdir le coût global.

Un bien récent comportera moins de travaux. Dans le cadre d‘un bien en VEFA n’en comportera aucun.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Ancienneté

Tous les biens construits depuis plus de 5 ans

Les logements en VEFA* jusqu’aux logements de moins de 5 ans

Variété

Très large, beaucoup de variétés et de styles différents. Charme de l’ancien et cachet pour certains biens

Assez réduite, style moderne et harmonisé pouvant paraître fade pour certains

Disponibilité

Immédiate

Soumise à la fin de la construction pour les logements en VEFA.

Garantie décennale

Oui pour les biens âgés de 5 à 10 ans.

Non au delà de 10 ans.

Oui, pendant 10 ans à compter de la fin de la construction

Localisation du bien

  • Centres-villes
  • Proches des commerces, des commodités, des administrations, des lieux de culture et des écoles.

Lotissements qui peuvent être excentrés ou immeubles urbains hors des centre ville. Ils ne sont pas forcément proches des commodités mais certaines zones très développées peuvent être attractives pour l’installation de crèches privées et de commerces indépendants.

VALEUR A LONG TERME

Valorisation du bien

L‘immobilier est réputé sûr car la pierre a tendance à prendre en valeur au fil des ans. L’évolution moyenne annuelle en France est de 1,2 % mais peut atteindre des taux records à Paris ou dans les villes les plus attractives avec une évolution moyenne de 4 % annuels. Cependant cette valorisation n’est pas systématique.

Soumise à un entretien régulier, à des travaux d’amélioration énergétiques ou de confort ou encore à des travaux de rénovation

Dépréciation de 20 % environ à l’entrée du premier locataire. Au bout de 5 ans la valeur est celle d’un logement ancien équivalent.

FISCALITE

Taxe foncière

Oui

Exonération les 2 premières années d’acquisition

Dispositifs de défiscalisation

  • Denormandie
  • Malraux
  • Monuments Historiques

Pinel

  • Statut LMNP / Censi-Bouvard
  • Cosse
  • Girardin
  • Déficit foncier

Choisir entre le neuf et l'ancien

Le temps que vous souhaitez consacrer à la gestion de votre bien, la disponibilité rapide du bien et les revenus locatifs que vous espérez à moyen et long terme (dans le cadre d’un investissement locatif) sont autant d‘éléments impactant votre décision.

Disponibilité et habitabilité du bien 

La disponibilité et l’habitabilité du bien ne sont pas les mêmes entre le neuf et l’ancien. Si votre épargne vous permet de financer totalement les premiers mois, voire les premières années, donc de rembourser votre crédit, vous pourrez opter pour un bien offrant une disponibilité ou une habitabilité plus tardive. Si vous devez habiter ou mettre en location le logement sans délai, il devra être disponible et habitable de suite.

  • Disponibilité différée : logement en VEFA. La disponibilité peut être comprise entre seulement quelques mois (la personnalisation du bien ne sera alors plus forcément possible) et jusqu’à parfois 2 ans pour un achat sur plan en tout début de programme. Ce dernier cas vous offre l’avantage de pouvoir parfois négocier le prix et les finitions. Le promoteur, pressé d’obtenir un minimum de réservation pour démarrer la construction, sera plus en effet enclin à vous concéder ces remises.
  • Habitabilité différée : un logement ancien sera disponible de suite, surtout si il est en plus inhabité. Mais selon l’état du bien, il ne sera pas forcément habitable de suite. Vous ne pourrez alors l’habiter ou le louer qu’à la fin de la réhabilitation.
  • Disponibilité et habitabilité immédiate : pour un bien immédiatement disponible et habitable,  les biens neufs déjà construits sont idéaux : programmes de promoteurs en fin de commercialisation, qui sont déjà ou presque livrés. Les biens anciens totalement rénovés sont également une solution mais leur valeur est fortement impactée par cette rénovation et le prix est finalement similaire à celui d’un logement neuf. 

Financement du bien

Après avoir déterminé votre capacité d’emprunt et votre capacité d’achat, vous connaissez le montant maximal du bien que vous pourrez acquérir.

Un bien neuf est souvent proposé à un prix plus élevé mais seuls les frais de notaire, réduits, viendront s’y ajouter. Vous pouvez alors emprunter la juste somme couvrant ces 2 éléments.

Avoir le projet d'acheter dans l'immobilier ancien peut s’avérer coûteux si votre investissement représente la totalité de votre budget. L‘envelopppe travaux doit alors être prise en considération avant l’achat et être intégrée au moment de la phase de négociation de l’emprunt. Vous devrez alors estimer au plus juste le montant total de votre projet pour ne pas avoir besoin de mobiliser votre épargne en plus des mensualités d’emprunt.

Un investissement réalisé à moyen ou à long terme

Il s'agit d'un point auquel on ne pense pas toujours au moment d’investir : la revente. Une plus-value est toujours appréciable. Choisir entre un achat dans le neuf ou dans l'ancien, c’est aussi réfléchir à la durée de conservation nécessaire pour ne subir aucune perte financière et savoir qu’une plus-value dans le neuf reste très rare.

Exemple :

Un investissement est réalisé sur un bien ancien situé à Nantes. En raison des travaux nécessaires, il a été négocié et réduit de 10 % par rapport à sa valeur sur le marché. Il a été acheté à 90 000 €, augmentés de 7 200 € de frais de notaires et rénové pour 22 800 €. Le coût de revient total du bien est alors de 120 000 €. La rénovation impacte déjà la valeur du bien et lui permet de retrouver sa valeur du marché soit 100 000 €. Les travaux ont aussi améliorés le diagnostic de performance énergétique (DPE), le gain est de 5 % environ par pallier gagné. Le bien bénéficie donc d’une valeur vénale de 105 000 €. La valorisation d’un bien à Nantes est actuellement de 4 % annuels. Seulement 4 ans seront nécessaires pour dépasser le montant total de l’investissement et récupérer totalement la somme investie. 

Un investissement est réalisé à Toulouse dans un programme immobilier en construction. L’appartement de 3 pièces, affiche un prix de 220 000 €. Les frais de notaires s’élevant à 6 600 €, le coût est donc de 226 600€. La mise en location sur une durée de 6 ans et l’occupation du logement lui font perdre automatiquement une certaine part de sa valeur, alignant le bien sur les prix du marché de l’ancien. Le bien devra donc être conservé autant de temps que nécessaire pour compenser cette perte. Dans les faits, le bien acheté 220 000 € subit une dépréciation de 25 %, il affiche désormais une valeur de 165 000 €. La ville de Toulouse bénéficie d’une évolution record de 6 % annuels. Il faudra tout de même 5 ans pour atteindre à nouveau la valeur d’acquisition et une sixième année pour couvrir également les frais de notaire initiaux. 

Ces évolutions de 4 et 6 % sont assez exceptionnelles, la moyenne française étant de 1,2 %. Réalisés dans des villes moins dynamiques les durée de conservation seraient pour ces exemples respectivement de 12 ans dans l’ancien et de 26 ans dans le neuf pour compenser la totalité des frais engagés.

Les avantages fiscaux

Bénéficier d‘une défiscalisation via la déduction d’impôt est intéressant pour les contribuables les plus fortement imposés puisque le montant déductible est limité au montant d’impôt à payer. La part de la déduction dépassant le montant de votre impôt n’est pas récupérable. 

Afin de choisir le dispositif fiscal le plus intéressant pour vous, estimez la déduction espérée et comparez-la en fonction de votre imposition actuelle. Un dispositif sera pleinement intéressant si la déduction est inférieure à votre impôt puisque l’excédent sera perdu.

Pour les dispositifs Pinel et Denormandie la réduction maximale s‘élève, selon la durée du bail, de 6 000 € par an pendant 6 et 9 ans puis 5 250 € les 3 dernières années. Elle est calculée en fonction du prix de revient du bien acheté dans la limite de 300 000 € pour 2 biens maximum.

Pour le dispositif Malraux, la déduction est ici calculée par rapport au montant des travaux réalisés dans le logement pour un maximum de 400 000 €, sur 4 ans, soit 100 000 € par an. L’avantage fiscal maximum est alors de 22 000 € ou 30 000 € selon l’emplacement du bien. Ce dispositif ne concernent que les logements anciens et s’adresse aux foyers les plus fiscalisés.

Les dispositifs visant à réduire l’impôt foncier seront particulièrement intéressants pour les personnes disposant déjà d’importants revenus fonciers. 

En matière de défiscalisation, choisir d‘acheter dans le neuf ou l'ancien dépend donc du montant de votre revenu fiscal de référence et de votre tranche d’imposition. Vous obtiendrez une plus grande réduction fiscale en achetant un bien dans l’ancien à réhabiliter avec de lourds travaux.

Selon votre objectif, votre budget, sa localisation géographique, votre disponibilité à réaliser et suivre des travaux, le choix s’imposera naturellement à vous. Dans tous les cas, n’hésitez pas à prendre contact avec les agences immobilières pour connaître les opportunités du marché.

Se constituer un patrimoine 

Si votre projet est de vous constituer un patrimoine, le neuf comme l’ancien vous en offre l’opportunité. L’immobilier neuf se révélera toutefois plus intéressant. Les différents dispositifs fiscaux mis en place pour favoriser l’investissement vous permettent d’acquérir un appartement ou une maison en construction même sans apport initial.

Les dispositifs de défiscalisation dans le neuf et/ou dans l’ancien

Le gouvernement profite de l’enthousiasme actuel en faveur de l’immobilier pour agrandir l’offre locative en soutenant les nouvelles constructions et la réhabilitation d’anciens logements. Le gouvernement favorise l’investissement locatif en développant une variété de dispositifs fiscaux.  

Les dispositifs peuvent être communs entre les biens réalisés dans le neuf ou dans l’ancien, mais certains diffèrent. 

La loi Pinel pour un bien neuf

Les avantages fiscaux concédés par ce dispositif de défiscalisation limitent la localisation du bien aux zones éligibles définies annuellement par l'État.

Ce sont des paramètres importants lorsque vous vous lancez : le neuf ne pourra être construit partout et impliquera un financement plus conséquent.

Très connu, le dispositif Pinel est bien plus facilement mis en oeuvre dans l’achat de nouvelles constructions. Il concerne l’acquisition d’un bien neuf ou en cours d’achèvement dans le but de le louer. Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21 % sur le prix d’acquisition, étalée selon la durée du bail. Le bien doit se situer dans une zone éligible, le bail doit couvrir un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans et respecter les plafonds de loyers et de ressources définis chaque année par l’administration fiscale.

Les dispositifs fiscaux Denormandie et Malraux pour un bien dans l’ancien

La loi Denormandie est l’équivalent dans l'immobilier ancien du dispositif Pinel. Il vous permet de bénéficier des mêmes avantages. Il existe toutefois une différence majeure : vous devez acheter un logement ancien pour le  rénover. Les zones éligibles sont également différentes, le dispositif se limitant pour l‘instant à 220 villes.

La loi Malraux concerne les biens anciens remarquables, comme les immeubles haussmanniens par exemple. Pour aider à la conservation du patrimoine, l’État offre une réduction d’impôt oscillant entre 22 et 30 % du montant des travaux éligibles engagés, limités à 100 000 € soit 30 000 €  annuels. Le dispositif est limité à 4 ans, soit une économie d’impôts allant jusqu’à 1200 000 € pour 400 000 € d‘investissement.

Le statut LMNP couplé à la loi Censi Bouvard 

Moins connu et pourtant très rentable, le statut loueur de meublé non professionnel (LMNP) mis en oeuvre en complément du dispositif Censi Bouvard consiste à acquérir un bien dans une résidence de services. Le bien devra être loué meublé pour bénéficier de différents avantages fiscaux. La location étant conclue via un bail commercial, les loyers seront garantis. En effet, lors d'une acquisition en résidence étudiante, de tourisme, de soin ou senior, le bail est signé avec un gestionnaire qui détermine le montant et la durée de perception des loyers, que le bien soit vide ou loué. Ce partenariat fait de ce dispositif un placement peu risqué.

Le régime d’imposition spécifique du statut LMNP est plus avantageux que le régime foncier, puisqu’il vous offre un abattement allant jusqu’à 50 % sur vos revenus locatifs. Le dispositif Censi-Bouvard permet quant à lui une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient du bien lissée sur la durée du bail. 

Encore plus intéressant, si l’achat est réalisé dans le neuf, la TVA à 20 % peut être récupérée sous conditions. 

Le mécanisme du déficit 

Le déficit foncier permet aux investisseurs de déduire de leurs revenus fonciers les dépenses liées au fonctionnement du bien. Grâce à ce mécanisme, si vos charges sont supérieures à la totalité des loyers perçus, vous créez un déficit foncier déductible de vos revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an et reportable pendant 10 ans.

Il est surtout intéressant en cas de travaux, donc plus couramment mis en oeuvre pour un achat dans l’ancien.