Astuces pour se constituer un patrimoine via l'investissement locatif

Les 5 astuces pour se constituer un patrimoine grâce à l'investissement locatif

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L’achat d’un logement immobilier destiné à la location séduit de plus en plus de Français dans un contexte où les taux de crédit sont historiquement bas et les dispositifs fiscaux, particulièrement avantageux. Cet accès facilité à l’investissement immobilier locatif offre de nombreux avantages, adaptés à chaque profil, chaque situation fiscale et personnelle, pour se constituer un patrimoine.

Attractif, sécurisé et bien souvent très rentable, l’immobilier représente une valeur refuge qui permet de placer ses revenus intelligemment. Il demeure un choix sûr pour la création de son patrimoine grâce à l'investissement locatif, quel que soit son projet : anticiper sa retraite, optimiser ses revenus ou transmettre à moindre frais, lors de sa succession par exemple. Découvrez les astuces pour vous constituer un patrimoine rentable grâce à l'investissement locatif.

Bien choisir son bien immobilier pour assurer sa rentabilité

Le choix du bien immobilier est un élément clé de tout projet visant à la création d’un patrimoine grâce à l'investissement locatif. La rentabilité du logement peut fortement varier en fonction de la zone géographique, de son prix, de son type et des garanties prises : il est donc important de ne pas faire ce choix à la légère.

La localisation du bien

La création de son patrimoine immobilier grâce à l'investissement locatif doit être une solution pragmatique et ne viser qu’un seul objectif : posséder un bien, appartement ou maison, rentable, et donc loué. Il est alors primordial de privilégier les zones attractives, un bon moyen pour ne pas vous retrouver avec un appartement vide et des mensualités de prêt à rembourser.

Choisir un bien immobilier dans une zone ou le marché locatif est en tension vous permet de gagner en garantie et en sérénité sur votre projet. Le bien aura moins de chance de rester vacant et les loyers applicables pourront être assez confortables pour ne pas vous demander un effort d’épargne trop important.    

En dehors de Paris évidemment, certaines villes de province, comme Lyon, Bordeaux, Toulouse ou Lille bénéficient d’une forte attractivité et offrent de multiples opportunités d’achat en vue de se constituer un patrimoine immobilier grâce à l'investissement locatif. Ville étudiante, présence d’infrastructures commerciales, de transports en commun, forte demande de location, population en augmentation, montant des loyers moyens…voici quelques critères importants à évaluer avant de prendre une décision.

Le type de bien

Pour que votre projet d’investissement locatif reste intéressant, il est conseillé d’investir en consentant à un effort financier mensuel faible (être attentif à son capital de départ est très important). Inutile donc de chercher à acquérir un trois pièces s’il génère une mensualité de crédit tout juste couverte par le montant du loyer ! La surface et le prix de l’appartement ou de la maison sont à prendre en compte, mais également son état général. Il ne serait pas judicieux de choisir un logement immobilier moins cher mais situé dans un quartier peu attractif, ou nécessitant beaucoup de travaux, y compris dans les parties communes, si vous ne disposez pas du budget adapté.

N'hésitez pas à mettre votre bien immobilier en gestion. Si cette pratique implique un coût supplémentaire, elle représente un véritable gain de temps et d’énergie. Agence immobilière, syndic ou notaire, ce sont eux qui gèreront tous les tracas administratifs, la recherche des locataires, le recouvrement des créances si besoin. Le plus, cette prestation sera déductible de vos revenus fonciers. Plusieurs avantages qui méritent d’y mettre le prix.

Sélectionner le dispositif fiscal adapté à son investissement immobilier locatif

Parmi les éléments à prendre en compte, le choix du dispositif fiscal dont vous pouvez bénéficier sera important pour votre projet immobilier. En France, les différents gouvernements ont mis en place plusieurs avantages fiscaux pour inciter les contribuables à investir dans l’immobilier locatif, notamment neuf. Couplé aux taux de crédit actuels très favorables, acquérir un logement et se constituer un patrimoine immobilier grâce à l'investissement locatif en autofinancement devient de plus en plus aisé.

Choisir le bon dispositif se fait en fonction de votre situation fiscale et personnelle actuelle, votre capital de départ, votre désir d’investissement (dans le neuf ou l’ancien par exemple), ou votre objectif de défiscalisation (réduction, abattement, exonération…).

Constituer un patrimoine grâce à l'investissement locatif en Pinel

Dispositif certainement le plus connu des Français, la loi Pinel (ex-Loi Duflot) permet aux contribuables d’acquérir un bien immobilier dans le but de le louer et de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 %, en contrepartie d’un engagement de location de 6 ans minimum et 12 ans maximum.

Depuis 2015, il est même possible de louer le bien à un proche, à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.

Ainsi, en investissant 300 000 €, le maximum annuel autorisé par la loi, en un ou deux lots, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. Cette opportunité fiscale est accessible à tous, que vous souhaitiez vous créer un patrimoine grâce à l'investissement immobilier locatif ou que vous cherchiez, en plus, à défiscaliser vos revenus.

Constituer un patrimoine grâce à l'investissement locatif en statut LMNP

Le statut LMNP (Loueur en meublé mon professionnel) permet de se constituer un patrimoine par la mise en location d’un logement meublé dans l’immobilier neuf ou ancien. Il ouvre droit à une optimisation fiscale en rendant les loyers perçus faiblement imposables. Les conditions sont les suivantes

  • aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel et/ou,
  • les revenus fonciers générés par la location du bien meublé sont inférieurs à 23 000 € annuels et/ou,
  • les revenus fonciers générés par la location du bien meublé représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.

L’avantage fiscal varie selon le régime choisi :

  • Le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) donne lieu à un abattement de 50 % sur les loyers perçus.
  • Le régime réel, attribué obligatoirement dès lors que les revenus pour la location excèdent 70 000 €, donne lieu à une réduction des charges et des amortissements liés au bien loué. 

Ce projet d’investissement est souvent réalisé dans l’immobilier de service (résidences étudiantes, de tourisme, de soins ou seniors) afin de cumuler les dispositions de la loi Censi-Bouvard. Vous louerez alors un bien meublé dont la gestion sera déléguée à une société.

Cette loi Censi Bouvard offre quant à elle la possibilité de réduire directement de votre impôt 11 % du prix d’achat HT du bien. Il est possible également de récupérer la TVA lors de l’achat d’une surface en résidence neuve ou à construire.

L’achat d’un logement en immobilier de services (résidence étudiante, de tourisme, de soins, EHPAD) s’assortit de la signature d’un bail commercial avec l’exploitant en charge de la gestion locative. Ce bail commercial vous fait bénéficier de plusieurs avantages. D’abord, il garantit le versement des loyers, que le bien immobilier soit occupé ou non, sur une durée minimale de 9 ans.

Par ailleurs, les revenus perçus sont alors considérés comme des revenus commerciaux (BIC). Cela vous permet de bénéficier du régime micro-BIC, qui ouvre droit à un abattement à hauteur de 50 % de vos revenus. Seule la moitié de vos revenus sera donc imposée, tout en vous permettant de vous constituer un patrimoine grâce à l'investissement locatif.

Se projeter dans l’avenir

Choisir l’investissement locatif pour la création de son patrimoine représente une solution avantageuse et rentable, qu’il faut penser sur le long-terme. C’est pourquoi il est fortement conseillé de penser dès l’achat, au devenir de votre ou vos biens immobiliers.

Préparer sa retraite       

Le projet d’un investissement locatif peut être réalisé dans l’objectif de préparer sa retraite. Réalisé en amont et en faisant coïncider la fin de l’emprunt avec le début de la retraite, l'investissement immobilier locatif permet alors de bénéficier de revenus complémentaires réguliers grâce aux loyers mensuels.

En cas de besoins financiers plus importants, la revente du bien vous permettra de bénéficier d’un capital conséquent, en une fois et de façon rapide (le temps de la revente).

Transmettre le bien à des descendants

Transmettre votre patrimoine immobilier se fera bien entendu automatiquement lors de la réalisation de votre succession. Mais vous pouvez, de votre vivant, transmettre votre patrimoine à moindres frais. Cela peut se faire de différentes manières.    

Constituer une SCI (société civile immobilière) avec vos enfants vous permettra d’éviter une fiscalité lourde au moment de la succession. Les parts de la SCI sont inférieures au prix réel du logement car plus difficiles à revendre et les charges comme le montant de l’emprunt sont imputables à l’actif de la SCI.

Une donation du vivant vous permet de transmettre, en franchise de droits, 100 000 € tous les 15 ans par enfant. L’appartement ou la maison sera divisé(e) en parts démembrables entre la nue-propriété et l’usufruit. Seuls les frais de notaire resteront à votre charge.