Se lancer dans l'immobilier locatif : avantages et inconvénients

L’immobilier locatif : avantages et inconvénients

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L’investissement immobilier locatif vous tente mais vous avez besoin d’en savoir plus avant de vous lancer ? Pour ne pas vous tromper, faites le point sur les intérêts et éventuels risques et inconvénients de cette démarche.

 

Petit tour d’horizon de l’investissement immobilier locatif

L’investissement immobilier locatif est une opération, comportant généralement un avantage fiscal,  qui consiste à acquérir un bien en vue de le louer à un tiers. Cette acquisition représente un investissement à long terme visant à augmenter votre patrimoine tout en réalisant une opération financière générant des revenus complémentaires.

L’investissement immobilier locatif peut être réalisé pour différentes raisons :

  • Constituer un patrimoine.
  • Percevoir un revenu supplémentaire.
  • Réaliser une plus-value financière.
  • Disposer d’un bien immobilier à transmettre de votre vivant ou lors d’une succession.
  • Mettre à disposition un logement pour des proches (enfants par exemple).
  • Réduire son imposition grâce aux dispositifs fiscaux existants.

Le bien idéal dépendra donc de votre projet et de votre objectif principal.

Pourquoi l’investissement immobilier locatif plutôt qu’un autre investissement ?

L’investissement immobilier locatif présente plusieurs avantages pour l’acheteur, futur propriétaire bailleur.

Ce qui vous fera choisir cet investissement plutôt qu’un autre, c’est sans doute la sécurité d’investir dans un bien physique (plutôt que dans des actions par exemple). En effet, il peut être rassurant d’investir dans un bien existant, constant et sûr. Contrairement aux stratégies de placement purement financières, un investissement immobilier locatif offre un risque minimal pour un taux de rendement plutôt satisfaisant (de l’ordre de 4 à 5 % en moyenne). Il présente donc un bon rapport entre investissement et revenu en minimisant les imprévus. C’est un dispositif qui, en plus de procurer un revenu immédiat, est amené à gagner en valeur brute au fil des années. Enfin, l’investissement immobilier locatif permet de bénéficier de réductions d’impôts, souvent plus intéressantes que dans le cas d’une résidence principale. 

Les risques et contraintes associées à un investissement locatif

Faire le choix d’un investissement locatif présente des risques et des contraintes à connaître afin de mieux pouvoir s’y préparer.

Ne pas trouver de locataires représente le principal aléa : si vous achetez un bien pour le louer et que personne ne l’occupe, toute la portée de votre investissement est remise en question. Vous ne percevez alors pas de revenus complémentaires tout en devant assumer le coût des charges et de l’emprunt, si vous en avez contracté un auprès d’une banque.

Autre cas, vous avez trouvé un locataire mais celui-ci ne vous verse pas les loyers comme convenu sur le bail. Le résultat est là encore le péril de votre investissement locatif. Vous avez la possibilité de mettre en place une procédure adaptée, assez chronophage toutefois. Une situation qui risque finalement de vous faire perdre de l’argent au lieu de vous en faire gagner.

Enfin, l’investissement locatif implique une contrainte forte de gestion. En tant que propriétaire bailleur, vous devrez effectuer les démarches pour trouver et choisir le bon locataire et vous assurer du bon état de fonctionnement du logement pour lui, comme pour les autres à venir.

Vous pouvez déléguer la gestion locative. Cette pratique implique un coût supplémentaire mais s’avère un véritable gain de temps si vous ne souhaitez pas assumer l’ensemble des démarches.

Devenir propriétaire bailleur

En réalisant un investissement locatif, vous devenez propriétaire-bailleur, ce qui implique des décisions importantes et des choix judicieux (quel type de location, quel profil de locataire...).

Le locataire et le loyer

L’essence même de l’investissement immobilier locatif est de percevoir un loyer. Ainsi le loyer mais aussi le locataire sont des éléments à ne pas négliger.

Le choix du locataire ne devra pas laisser de place au hasard. La sécurité de votre projet passera donc par la sélection d’un locataire fiable.

Il est recommandé de choisir des personnes dont le revenu représente le triple du loyer de votre bien. En plus de demander un dépôt de garantie (égal à un mois de loyer), vous pourrez exiger la désignation d’un garant qui se portera caution en cas de non-paiement de votre locataire.

Votre loyer devra aussi être au plus juste afin de louer facilement tout en assurant la bonne rentabilité financière de votre investissement immobilier locatif.

Les charges et la gestion locative

Lors de la réalisation de votre projet d’investissement immobilier locatif, prenez en compte les charges. En tant que propriétaire, vous bénéficiez généralement d’un avantage fiscal, mais vous devrez payer la réalisation et le paiement des gros travaux entrepris sur votre bien. Il faudra également vous acquitter chaque année de la taxe foncière.

Concernant la gestion locative 2 choix s’offrent à vous.

  • Si vous avez le temps de vous y consacrer, vous pourrez assurer vous-même les obligations du loueur. Cela représentera pour vous une économie financière et augmentera la rentabilité de votre investissement immobilier locatif. Cela implique de gérer les éléments suivants : fixation du loyer, recherche des locataires (annonces, visites, études des dossiers), rédaction des baux, entretien du logement, relations avec le locataire.
  • Cependant vous avez la possibilité de déléguer la gestion locative à un professionnel, agence immobilière ou notaire principalement. La gestion déléguée suppose le versement d’une rétribution au professionnel.

Au moment de choisir votre gestionnaire, comparez bien les prix en fonction des prestations réellement fournies.

Réussir son investissement immobilier locatif pour maximiser les avantages

Bien prévoir le financement du bien

L’investissement immobilier locatif, comme tout achat immobilier, représente un budget conséquent.

Si votre épargne vous le permet, il est bien sûr possible de réaliser votre investissement immobilier locatif avec un paiement comptant. Sinon, recourir à un crédit représente la solution la plus courante pour réaliser cet investissement. Il permet de devenir propriétaire d’un actif conséquent sans épargne immédiatement disponible.

En règle générale, le loyer ne couvre pas le montant des mensualités de l’emprunt et nécessite de votre part un effort d’épargne. Mais si vous disposez d’un apport personnel ou si vous allongez la durée du crédit, il se peut que vous réalisiez une opération blanche (loyers = mensualités)

Le crédit permet de déduire les intérêts de l’emprunt du montant des revenus locatifs et diminuera donc vos impôts.

Bien choisir le bien

Votre projet d’investissement immobilier locatif sera forcément à corréler avec l’enveloppe que vous y consacrerez et les objectifs que vous vous fixez. Différents points sont à prendre en compte pour trouver un bien adapté à votre projet qui vous permettra de maximiser les avantages d’un investissement immobilier locatif et de bénéficier d’une réduction d’impôt.

La localisation géographique

La localisation du bien doit être une question centrale de votre investissement. En effet, un investissement immobilier locatif obtiendra un meilleur rendement dans une commune à forte demande locative. Vous serez ainsi assuré(e) de trouver un locataire facilement.

Il s’agit de l'Ile-de-France, des grandes métropoles régionales (Bordeaux, Brest, Clermont-Ferrand, Dijon, Grenoble, Lille, Metz, Montpellier, Nancy, Nantes, Nice, Orléans, Rennes, Rouen, Saint-Étienne, Strasbourg, Toulon, Toulouse et Tours), des villes universitaires, des villes en croissance démographique, des zones frontalières. A l’inverse, un investissement dans une ville avec une demande de logement inférieure à l’offre est déconseillé. Vous trouverez plus difficilement un locataire et les loyers y seront moindres.

Pour faire le bon choix, renseignez-vous sur le marché locatif du secteur, sur l’offre d’emploi local et les projets en cours de construction (ils peuvent éventuellement faire baisser la demande une fois qu’ils seront achevés). Ces derniers peuvent être également éligibles à certains dispositifs de défiscalisation. 

L'emplacement du bien

Privilégiez un bien situé dans un quartier agréable, proche des commerces et des commodités (transports en commun, services publics, écoles, parcs…). La sécurité doit également être prise en compte. N’hésitez pas à vous projeter pour ne pas commettre d’erreurs.

La plus-value

La revente du bien, clé de la bonne rentabilité financière globale de l'opération, doit guider votre réflexion dès la genèse du projet.

Bien neuf ou ancien ?

Le choix d’un logement neuf ou ancien n’est pas qu’une question d’affinité personnelle. Selon votre objectif d’investissement, chaque type de bien possède ses avantages et inconvénients.

 

LOGEMENT NEUF

LOGEMENT DANS L’ANCIEN

Prix

Généralement plus élevé de 10 % à 30 % que l’ancien

Généralement moins élevé qu’un logement neuf

Frais de notaire

2 à 3 % du prix de vente

6 à 7 % du prix de vente

Loi Pinel (voir notre article dédié)

Oui

Non, sauf exception (voir l'article dédié)

Garantie décennale

Oui

Non si le bien a plus de 10 ans

Travaux à prévoir

Non

Oui, éventuellement

Mise aux normes

Non

Oui, éventuellement

Style

Moderne et contemporain

Charme de l’ancien

Visite du bien

Achat pouvant se faire sur plan

Visite réelle du bien

Disponibilité du bien

À la fin de la construction le cas échéant. Pas de loyer avant la fin de la construction.

Immédiate

Choix du bien

Choix plus restreint

Choix plus large

Prêts aidés

Non

En cas de gros travaux de réhabilitation

Présence de vices cachés

Non

Risque existant

Avantages fiscaux

Supérieurs

Moindres

Rendement locatif

 

Légèrement meilleur

Quelle superficie choisir ?

La superficie du bien que vous choisirez sera avant tout déterminée par le budget consacré à votre investissement immobilier locatif.

Sachez que les petites superficies offrent un investissement de départ plus faible et une rentabilité plus importante au mètre carré. Cependant ce sont des biens à risque locatif plus élevé. Les locataires ne restent généralement pas longtemps. Il s’agit souvent de logements de passage, saisonniers ou étudiants. En plus d’un turn-over important qui vous fera peut-être perdre des mois de loyers entre 2 baux, vous risquez d’avoir des travaux réguliers à réaliser entre 2 locations.

Les grandes superficies offrent quant à elle une assez forte sécurité locative. Mais en plus d’un investissement bien supérieur, elles offrent un rendement au mètre carré moins conséquent.

Louer vide ou meublé ?

Ce choix est également à faire en fonction de l’objectif de votre investissement immobilier locatif.

 

LOCATION VIDE

LOCATION MEUBLÉE

Durée du bail

3 ans renouvelable par tacite reconduction 3 ans

1 an renouvelable par tacite reconduction annuelle

Dépôt de garantie

Équivalent à 1 mois de loyer

Équivalent à 1 mois de loyer

Préavis de départ du locataire

3 mois (1 mois dans certains cas particuliers)

1 mois

Meubles

Non

Logement meublé selon la liste établie par le gouvernement, et habitable de suite.

Fiscalité Pour en savoir plus : lire nos articles « Défiscalisation immobilière »

Revenus fonciers au régime réel (micro-foncier si revenus locatifs inférieurs à 15 000 €)

Bénéfices imposés sur la tranche marginale d’imposition.

Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) Régime forfaitaire ou réel au choix

Stabilité et Sécurité

Supérieure

Moindre

Souplesse

Moindre

Supérieur

Embedded script : [CTA Checklist] Les indispensables location meublée
[ooinvestir] - CTA Checklist

 

  1. L’investissement immobilier locatif offre l’opportunité d’investir dans un bien sûr et rassurant (contrairement à un placement financier), sans nécessairement disposer d’une épargne de départ.
  2. Il vous rapporte des revenus complémentaires et peut vous faire bénéficier d’avantages fiscaux.
  3. Cette pratique comporte des contraintes de gestion liées au risque locatif, clé de la rentabilité de votre investissement.
  4. Sélectionner soigneusement son futur locataire représente une étape décisive qui déterminera le succès de votre investissement immobilier locatif.
  5. Bien choisir le logement destiné à être loué est primordial. Soyez attentif au dynamisme du marché locatif, aux prix des loyers, à l’emplacement et la localisation du bien.