Photo d'immeubles neufs

Choisir un logement neuf : les critères

Sommaire

Acheter dans le neuf apporte de nombreux avantages, mais il est essentiel d’étudier différents critères pour concrétiser votre projet immobilier. Alors, avant de souscrire un prêt et de procéder à la signature d’un contrat de réservation avec un promoteur immobilier, quels sont les points à vérifier ? Emplacement, garanties, pièces, respect des normes énergétiques, éligibilité au dispositif Pinel, Ooinvestir vous guide et vous donne ses conseils pour le choix de votre logement neuf. 

1. L'emplacement du logement

Premier critère indispensable lorsque vous achetez un bien immobilier dans le neuf pour y vivre ou pour le louer : choisir un bon emplacement.  

Si vous faites l’acquisition de votre résidence principale, l’emplacement doit avant tout vous plaire. Votre investissement immobilier doit s’orienter vers une zone où vous vous voyez habiter sur le long terme, dans un quartier qui correspond à vos attentes en matière de cadre de vie. Ce choix d’environnement vous appartient et doit être votre critère de base. 

Pensez toutefois à la revente. Un emplacement à votre goût peut ne pas l’être aux yeux des autres. Certains critères qui ne vous dérangent pas peuvent être des freins pour vos potentiels futurs acheteurs. Penchez-vous aussi sur les futurs projets autour de votre bien : la construction d’une ligne à grande vitesse à proximité est un exemple typique de facteur de dévalorisation d’un bien immobilier. 

Dans le cas où vous achetez pour louer, pensez à vos futurs locataires. Si vous visez une famille, la proximité avec les écoles sera un avantage de taille sur le marché locatif. Si vous souhaitez louer un studio à un étudiant, privilégiez un logement neuf dans une résidence proche des universités. 

Les frais de notaire sont moins chers dans le neuf (entre 2 et 3 %) que dans l’ancien (entre 7 et 8 %).

Les programmes de construction neufs sont à étudier à la loupe et leur emplacement en centre-ville ou en périphérie constitue très souvent un choix stratégique de la part de l’investisseur. Entre la proximité avec les commerces, la desserte des transports en commun, le type de quartier et de sa population, il vous faut vous pencher sur tous les aspects de l’environnement dans lequel votre logement se situe. Votre bien neuf pourra être l’un des plus compétitifs sur de nombreux critères, si l’emplacement ne convient pas aux locataires potentiels, le risque de vacance locative sera  élevé. 

2. La disposition des pièces

Troisième point sur lequel se pencher pour bien choisir un logement neuf : la disposition des pièces. La surface du logement est un critère essentiel pour cibler certains types de locataires. Un T2 conviendra à un couple de jeunes actifs tandis qu’un T4 (comprenant 3 chambres) conviendra plus à une famille avec minimum 2 enfants qui souhaite louer un appartement ou une maison plus grande. 

L’achat dans le neuf se fait de 2 façons : soit vendu en état futur d’achèvement VEFA (plus communément appelé « sur plan »), soit achevé et non encore vendu. 

Un logement bien aménagé se vend plus facilement, et les promoteurs l’ont bien compris. Aujourd’hui, les plans des programmes de construction dans le neuf sont conçus pour répondre aux exigences des futurs habitants, comme une pièce à vivre spacieuse et bien exposée, une cuisine ouverte, un aménagement optimisé pour éviter toute surface perdue ou encore des chambres isolées des pièces à vivre.  

3. L’éligibilité au dispositif Pinel

Investir dans l’immobilier neuf sur le marché locatif apporte aussi de possibles avantages fiscaux. Outre la constitution d’un patrimoine de qualité, sa situation dans une zone stratégique et ses nombreuses garanties, il existe un dispositif en France qui permet de réduire considérablement vos impôts avec un achat dans le neuf : la loi Pinel. 

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Pourquoi investir en loi Pinel ?

 

Réparties en zones dans toute la France, les communes éligibles à cette loi peuvent vous faire bénéficier d’une défiscalisation avantageuse. Le taux de réduction est alors calculé en fonction de la durée de location du logement neuf: 

  • 12 % de réduction d’impôt sur le prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
  • 18 % de réduction d’impôt sur le prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
  • 21 % de réduction d’impôt sur le prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Il existe toutefois certaines conditions pour que le logement soit concerné par ce dispositif.

  • Investir dans un logement neuf, en VEFA ou ancien (à condition que des travaux de rénovation de l’ordre de 25 % du prix d’achat soient réalisés) à titre de résidence principale ;
  • Appliquer un loyer dans le respect du plafond fixé selon la zone de la commune ;
  • Choisir des locataires dont le niveau de ressources ne dépasse pas les plafonds définis par la loi. 
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Les avantages d’un achat dans le neuf : les garanties

Parmi les nombreuses différentes entre le neuf et l’ancien : l’état du logement et les garanties proposées. Dans le neuf, les garanties offrent une assurance supplémentaire aux investisseurs pendant 1, 2 et 10 ans. 

La garantie de parfait achèvement

Un défaut remarqué dans le logement dans l’année qui suit sa livraison ? La garantie de parfait achèvement vous permet de bénéficier d’une réparation par le constructeur. Pour la faire valoir, le propriétaire doit signaler tout désordre. Pour ce faire, 2 choix s’offrent à lui.

  • Effectuer ses réserves par procès-verbal de réception ;
  • Écrire une notification envoyée par lettre recommandée avec avis de réception.

La garantie de bon fonctionnement

Cette garantie, aussi appelée biennale (d’une durée de 2 ans donc), concerne tous les équipements qui sont dissociables du bâti (interphone, carrelage, fenêtre, etc.). Si un équipement est signalé comme défectueux dans une période de 2 ans à partir de la réception des travaux (comme un ballon d’eau chaude par exemple), alors le propriétaire peut bénéficier de cette garantie. 

Pour faire fonctionner cette garantie, le propriétaire doit indiquer les désordres et faire une demande d’intervention par lettre recommandée avec avis de réception au constructeur. 

La garantie décennale

Enfin, la garantie décennale vous assure une réparation des dommages qui interviennent dans les 10 ans qui suivent la fin des travaux. Sont concernés les dommages qui :

  • compromettent la solidité du logement et par extension votre sécurité (glissement de terrain, fissure dans un mur, problème d’étanchéité, etc.) ;
  • rendent inhabitable le logement (problème d’étanchéité par exemple). 

Là encore, le propriétaire doit en informer le constructeur par lettre recommandée avec avis de réception afin qu’il procède à des réparations dans le délai indiqué au contrat.

Le délai des réparations peut être fixé entre les le propriétaire et le constructeur : si l’entreprise ne réalise pas les travaux de réparation dans les temps impartis, alors le propriétaire peut se référer à un tribunal compétent selon le type de litige.  

 

  1. L’emplacement reste un critère primordial pour réaliser un investissement immobilier avec succès. Acquisition de votre résidence principale ou achat locatif, pensez au cadre de vie offert par le logement.
  2. Une cuisine ouverte, des pièces à vivre plus exposées… les plans des logements neufs sont conçus pour offrir une disposition des pièces plus moderne et un aménagement optimisé. Sur le marché locatif, c’est un avantage de taille. 
  3. Investir dans l’immobilier neuf et défiscaliser ? C’est possible grâce à la loi Pinel. Vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt (taux calculé en fonction de l’engagement de location). 
  4. Les logements neufs vous font bénéficier d’un plus : les garanties. La qualité de votre bien est assurée pendant 10 ans et vous n’avez aucun travaux à réaliser pendant toute cette période.

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