Vue d'une rue de la ville de Toulouse

Investir en loi Malraux à Toulouse : une ville attractive à la haute qualité de vie

Sommaire

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien à Toulouse et diminuer votre montant d’imposition ? Les immeubles historiques de la ville vous permettent d’obtenir des avantages fiscaux via la loi Malraux. En échange, vous devez acquérir et rénover un bâtiment situé dans la zone sauvegardée éligible au dispositif. La défiscalisation peut alors atteindre 30 % des travaux effectués.

Quels sont les avantages de Toulouse et de son marché immobilier ? Dans quels quartiers investir en loi Malraux ? Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir les atouts d’un investissement locatif à Toulouse en loi Malraux.

Pourquoi investir à Toulouse en loi Malraux ?

Ville attractive, Toulouse possède de nombreux arguments pour attirer les locataires. Propice à l’investissement locatif, la capitale de l’Occitanie affiche une démographie dynamique. Au 4e rang des villes françaises après Paris, Marseille et Lyon, elle est passée de 486 828 habitants en 2018 à 493 465 en 2019. La cité possède une population jeune avec 68 % de moins de 44 ans et une grande concentration de locataires avec 65 %, comme le précise ce dossier complet de la commune, publié sur le site de l’Insee.

Un réel dynamisme économique

Bassin d’emploi principal de la région, Toulouse réunit de nombreuses entreprises issues de tous les secteurs d’activité. Elle se démarque notamment dans des domaines comme l'aéronautique, l'aérospatial, mais aussi l'informatique. À l’exemple d’Airbus, Thalès, Safran ou de Météo France, la ville accueille plusieurs sociétés emblématiques. La santé n’est pas en reste avec le Toulouse Oncopole. Engagée dans les nouvelles technologies, la ville a obtenu un label du ministère de la Recherche pour la création d’un institut d'intelligence artificielle. Le dynamisme économique dont Toulouse fait preuve justifie en partie l’engouement des Français pour cette ville. Elle constitue une solution de placement à fort potentiel pour limmobilier locatif.

Une situation géographique et un cadre de vie avantageux

Chef-lieu de la région Midi-Pyrénées, Toulouse possède un vaste territoire pour étendre son urbanisation. Située entre mer et montagne, elle offre un environnement qui séduit de plus en plus d’habitants. À cela s’ajoutent 1 000 hectares d’espaces verts, des services publics variés, des écoles, des commerces et toutes les commodités pour une haute qualité de vie. Son réseau de transports compte 2 métros, 2 lignes de tramway, 1 TER et plus de 80 lignes de bus pour relier toute l’agglomération aux villes voisines.

Une large population étudiante

En 2021 et pour la 5e année consécutive, Toulouse trône à la 1ère place du classement des meilleures villes étudiantes. Au total, près de 120 000 étudiants arpentent chaque année les rues de la ville rose, soit un habitant sur 4. Un véritable vivier de potentiels locataires pour les investisseurs. En effet, les petites surfaces sont particulièrement recherchées par les étudiants dans le cœur de la ville. Outre ses universités, Toulouse compte de grandes écoles réputées et des classes prépa. Mais c’est le coût accessible de ses logements et ses quartiers animés, ainsi que sa vie culturelle, qui garantissent son attractivité.

Tout savoir sur le marché immobilier ancien à Toulouse

Conséquence de cet intérêt grandissant, le coût du mètre carré dans la ville rose augmente. Ce qui ne l’empêche pas de rester bien plus abordable que la majorité des grandes métropoles de l’hexagone. Le prix moyen de l’immobilier à Toulouse s’élève à 3 497 €/m². Sur la totalité de la cité, les appartements de 3 pièces sont les plus demandés, suivis des 2 pièces. À l’approche de l’hypercentre, les petites surfaces sont très recherchées. Les jeunes actifs et les étudiants apprécient les studios et privilégient l’emplacement. Cependant, la demande de colocation pour des logements plus grands prend de l’ampleur et peut s’avérer être une excellente solution dinvestissement en loi Malraux.

En effet, Toulouse possède un vaste territoire sauvegardé éligible à la loi Malraux avec près de 74 hôtels particuliers. L’architecture typique du Midi de la France en brique de terre cuite lui a d’ailleurs valu son surnom de ville rose. Parmi les monuments, plusieurs sont inscrits au patrimoine mondial de l'UNESCO. La réhabilitation des bâtiments historiques ne se limite pas à la brique rose, mais compte aussi aux façades de pierre et de bois, en faïence et en mosaïque. Le style Art déco se mélange ainsi avec des maisons à pans de bois datant du Moyen-Âge.

La restauration complète d’un bâtiment historique situé en territoire préservé permet de bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Malraux. La défiscalisation obtenue peut-être étalée sur 4 ans pour un maximum de 100 000 € de travaux par an.

Deux avantages fiscaux existent :

  • Un taux de réduction d’impôt de 22 % est appliqué sur le total des travaux pour la réhabilitation d’un bâtiment situé dans un emplacement régi par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).
  • Un taux de réduction d’impôt de 30 % est appliqué sur le total des travaux est accordée pour la réhabilitation d’un bâtiment en secteur sauvegardé, dans un quartier dégradé, couvert par un nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).

Les meilleurs quartiers à Toulouse pour un investissement locatif en loi Malraux

La ville  est dotée d’un périmètre de site patrimonial remarquable de 256 hectares. Investir à Toulouse en loi Malraux est donc une belle option à considérer. Dans le cadre de son plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), la ville vise à préserver son architecture et son cadre urbain. Elle propose différentes zones éligibles à la loi Malraux avec les sous-quartiers du Capitole et les zones proches de ses frontières. Elles permettent toutes d’obtenir une réduction d’impôt de 30 % sur le montant des travaux.

Le quartier du Capitole

Il s’agit du cœur même de Toulouse avec pour point d’ancrage la place du Capitole. Ce quartier populaire et vivant abrite des commerces et toutes les commodités nécessaires. De la place Saint-Georges à la place Saint-Aubin, de nombreux bâtiments d’exception sont éligibles à la loi Malraux. La restauration de ces immeubles donne droit à une réduction de 30 % sur le total des travaux. Les biens immobiliers y sont cependant plus rares et le coût de l’immobilier élevé avec une moyenne de 4 943 €/m².

Le quartier Saint-Cyprien

Avec son cadre de vie très recherché, ce quartier est situé le long de la Garonne. Bien desservi par les transports, il est très apprécié des jeunes actifs et des étudiants. La vie culturelle y est très présente avec notamment le musée d’Art moderne. Séparé du centre par le fleuve, il est proche de toute commodité et affiche une somptueuse architecture historique. Son prix moyen est de 4 101 €/m².

Le quartier des Carmes et Saint-Étienne

Entre la cathédrale Saint-Étienne et l’ancienne halle, les Carmes constituent un quartier populaire à l’architecture préservée. Le charme qui se dégage des lieux attire en nombre les amateurs de belles pierres. Cet atout esthétique se répercute dans le coût moyen de l’immobilier du quartier avec 5 790 €/m². 

Exemple d'un investissement en loi Malraux à Toulouse

Vincent et Marie ont investi 500 000 € en 2022 pour un petit immeuble d’époque dans le quartier Saint-Cyprien à Toulouse. Le bâtiment fait partie du secteur sauvegardé et offre donc une réduction d’impôt équivalente à 30 % du montant de la réhabilitation. En échange, le couple doit aussi s’engager sur une durée de location de 9 ans minimum.

La restauration complète du bien immobilier correspond à une part de travaux de 70 % sur l’investissement global, soit un total de 350 000 € (500 000 x 70 %).

La réduction d’impôt obtenue est alors de 21 875 €/an pendant 4 années (350 000 x 30 % / 4).

Grâce à la restauration de leur immeuble, Magalie et Julien ont obtenu 87 500 € de défiscalisation sur 4 ans. De plus, leur bâtiment prend de la valeur grâce à sa situation recherchée et aux importants travaux menés : une vraie garantie de plus-value à la revente

  1. Avec une attractivité et une démographie en constante hausse, Toulouse s’impose comme un lieu propice pour investir en loi Malraux.
  2. Grâce à son vaste territoire en secteur sauvegardé, la ville rose permet de profiter d’une réduction d’impôt équivalente à 30 % des travaux réalisés en loi Malraux.
  3. Les quartiers éligibles à la loi Malraux se regroupent autour de l’hypercentre de Toulouse avec le quartier du Capitole et ses environs.
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