Investir en loi Malraux à Paris pour profiter d’un marché immobilier dynamique

Vous envisagez d’investir en loi Malraux pour réduire votre imposition tout en constituant votre patrimoine et en le valorisant ? Dynamique, le marché immobilier parisien affiche une demande locative extrêmement forte et de nombreux biens éligibles. Ooinvestir vous guide pour trouver le meilleur emplacement et mieux comprendre la défiscalisation avec un investissement locatif en loi Malraux à Paris.

Pourquoi investir à Paris en loi Malraux ?

La loi Malraux de 1962 vise à soutenir la restauration de bâtiments remarquables. Particulièrement indiquée pour ce type d’investissement, Paris compte de nombreux immeubles qui nécessitent d’importants travaux de rénovation.

Pour bénéficier du dispositif, vous devrez investir dans un quartier de la capitale qui présente un intérêt historique, architectural ou esthétique et reconnu comme tel par les autorités.

Les raisons d’investir à Paris en loi Malraux

Capitale française, Paris compte 2 175 601 d’habitants, dont 708 913 locataires, comme le précise ce rapport de l'Insee. Avec un marché immobilier tendu depuis des années, l’offre n’est pas suffisante pour répondre à la demande locative. Un véritable atout pour les investisseurs qui diminuent ainsi leur risque de vacances locatives.

Malgré la crise sanitaire, Paris conserve son pouvoir d’attraction. De nouveaux venus viennent profiter de belles opportunités en termes d’emploi tout en accédant à une large offre culturelle. Unique, le patrimoine architectural parisien compte notamment d’anciens quartiers comme le Marais et les célèbres immeubles haussmanniens. Un investissement en loi Malraux dans ces bâtiments permet d’investir dans les plus prestigieux quartiers de Paris tout en profitant d’une intéressante défiscalisation. Parmi les principales conditions : réaliser d’importants travaux de rénovation. À Paris, de nombreux biens ne respectent pas des critères minimaux de décence. Or, le gouvernement fait la chasse aux passoires énergétiques et aux logements insalubres : à compter de 2025, il sera ainsi progressivement interdit de mettre en location les maisons et appartements dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) affiche les plus mauvais résultats. Acheter dès aujourd’hui un bien immobilier locatif à Paris pour y envisager des travaux de restauration qui lui rendront sa splendeur tout en améliorant ses performances représente donc un investissement d’avenir. 

Entre le prix d’achat du bâtiment classé et les travaux à réaliser, un investissement en loi Malraux à Paris nécessite un budget conséquent. Toutefois, il constitue une intéressante promesse en termes de réduction d’impôt et de plus-value.   

Les avantages du dispositif Malraux

La loi Malraux accorde aux investisseurs qui en respectent les conditions une défiscalisation importante. Il est en effet possible de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à :

• 30 % des travaux de restauration engagés dans des immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dans les quartiers anciens dégradés (QAD) et dans les quartiers conventionnés NPNRU ;
• 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).

En contrepartie de ces avantages fiscaux, la loi Malraux impose de louer le bien durant 9 ans. Le bien immobilier doit être la résidence principale des locataires, et ne peut être destiné à une activité professionnelle. Vous devez en outre réaliser des travaux de réhabilitation concernant tout l’immeuble et non un seul logement.

Tout savoir sur le marché immobilier ancien à Paris

Le marché immobilier ancien dans la capitale est extrêmement dynamique, ce qui a justifié ces dernières années une envolée des prix. En 2021, le prix moyen d’un appartement a atteint 511 700 €, avec un prix moyen au m² de 10 367 €, selon Century 21.

Toutefois, une légère baisse des prix a été constatée en 2021, ce qui soutient le nombre de ventes. Selon les Notaires du Grand Paris, 8 900 biens ont été vendus entre août et octobre 2021, soit 1 770 de plus qu’à la même époque en 2020.

Les meilleurs quartiers à Paris pour un investissement locatif

Pour un investissement en loi Malraux, sachez que Paris compte seulement 2 PSMV (plans de sauvegarde et de mise en valeur) :

• le Marais ;
• le 7^e arrondissement.

C’est donc uniquement dans ces quartiers que vous pourrez envisager votre investissement locatif si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt promise par le dispositif Malraux.

Vous miserez alors sur des quartiers de charme très recherchés par les locataires.

En plein cœur de la capitale, le Marais fait partie des plus anciens quartiers de Paris. Ses ruelles dynamiques, dotées de nombreux commerces et restaurants, en font l’un des secteurs les plus attractifs de la ville.

Bordé par la Seine au Nord, le 7^e arrondissement est l’un des plus prestigieux de la capitale. Il abrite notamment la Tour Eiffel et les Invalides ainsi que de nombreux ministères et ambassades, avec une architecture marquée par de majestueux immeubles haussmanniens  en pierre de taille.

Le choix de votre quartier dépend de son éligibilité au dispositif Malraux. Renseignez-vous auprès du service d’urbanisme de la Mairie de Paris pour vérifier les quartiers dans lesquels vous pouvez envisager un investissement en loi Malraux.

Exemple d'un investissement en loi Malraux à Paris

Stéphane et Sophie souhaitent investir en loi Malraux dans la capitale pour développer leur patrimoine et réduire leur imposition qui s’élève à 20 000 € annuels. Compte tenu des prix de l’immobilier, ils réalisent l’opération via l’achat de parts dans une SCPI Malraux : la structure acquiert l’intégralité du bâtiment et chaque investisseur en détient une quote-part, en fonction du montant investi. La défiscalisation obtenue au global est ensuite répartie au prorata.

Le couple investit 500 000 € via une SCPI Malraux. Leur part des travaux atteint 200 000 euros. La réhabilitation, qui comprend la réfection de la toiture, toute l’isolation de l’immeuble et la distribution des appartements, est supervisée par un architecte des Bâtiments de France (ABF) pour respecter les conditions de la loi.

Avec la loi Malraux, la réduction d’impôt est appliquée sur le montant des travaux, avec un plafond de 400 000 € sur une période de 4 ans. 

Stéphane et Sophie vont pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 30 % du montant des travaux de restauration grâce à la loi Malraux. Cela représente : 30 % x 200 000 = 60 000 €. Ils peuvent étaler cette somme sur 3 ans et supprimer leur impôt de 20 000 € par an.

1. Il est possible d’investir en loi Malraux à Paris dans le quartier du Marais et dans le 7^e arrondissement, les 2 seuls secteurs de la capitale concernés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).
2. La réduction d’impôt pour votre investissement locatif à Paris en PSMV en loi Malraux vous permet de réduire votre imposition de 30 % des travaux, plafonnés à 400 000 € sur 4 ans.
3. La demande locative à Paris est très forte, ce qui permet de limiter fortement le risque de vacances locatives et de rentabiliser votre investissement.