Vue d'une rue de La Rochelle

Pourquoi investir en loi Malraux à La Rochelle ?

Sommaire

Vous cherchez à acheter un appartement à La Rochelle et profiter d’un allégement fiscal ? Orientez-vous vers un bâtiment situé dans un secteur éligible à la loi Malraux ! Sous conditions de travaux, votre projet immobilier peut considérablement réduire vos impôts. Vous avez des questions sur ce dispositif fiscal unique ? Ooinvestir vous apporte les réponses.

Tout savoir sur le marché immobilier ancien à La Rochelle

Ville d’histoire, La Rochelle se compose de nombreux quartiers atypiques de plus en plus prisés.

La Rochelle, ville d’histoire

Depuis le XIIe siècle, La Rochelle a connu de nombreuses transformations. D’abord port maritime prospère, la cité millénaire a ensuite été détruite lors du Grand Siège (1627 - 1628). À ce jour, plusieurs monuments témoignent encore de son passé moyenâgeux. La Tour Saint-Nicolas, l’une des 2 tours du Vieux-Port, en est le monument historique le plus emblématique.

De la Renaissance, la ville a conservé de magnifiques bâtiments, dont son Hôtel de Ville et sa Chambre de Commerce. Les vieilles ruelles du centre-ville où se mêlent bâtiments industriels, maisons à pan de bois et vieux hôtels particuliers témoignent de ce riche passé.

La loi Malraux impose de réaliser des travaux de restauration dans un vieil immeuble. Ce type d’investissement, initié en France dans les années 60, vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la zone dans lequel il se situe :

  • 30 % du montant de vos travaux s’il est situé dans un secteur sauvegardé ;
  • 22 % du montant des travaux s’il est situé dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.

Des quartiers vivants

Outre le cœur historique, La Rochelle abrite des quartiers atypiques :

  • la Genette, à l’ouest de l’hypercentre et à quelques pas de grands parcs (parc Charruyer, du Casino et d’Orbigny) ;
  • avec son port de plaisance et ses 11 km de pontons, les Minimes ont tout d’une station balnéaire. 

Ne confondez pas loi Malraux et Monuments historiques. Seuls les immeubles classés, inscrits ou labellisés par la Fondation du patrimoine sont éligibles au 2nd dispositif. 

Un marché immobilier qui prend de la valeur

L’attractivité pour La Rochelle ne faiblit pas. En l’espace de 10 ans, le prix au m² a augmenté de + 41,1 %. Cette hausse est encore plus significative ces 2 dernières années : + 8 % selon Meilleurs Agents.

Ce regain d’intérêt s’explique par de nombreux facteurs :

  • son cadre géographique : en bord de mer, proche des îles de Ré et d’Oléron, La Rochelle offre un cadre de vie recherché ;
  • sa proximité avec d’autres grandes villes : à 2h50 en train de la capitale et 2 heures de route de Bordeaux et Nantes ;
  • la crise sanitaire, qui a poussé de nombreux citadins venus de Paris, Bordeaux ou Nantes à acheter dans de plus petites villes.

Seuls les travaux d’entretien et de rénovation sont éligibles au déficit foncier.

Les meilleurs quartiers à La Rochelle pour un investissement locatif en loi Malraux

Pour l’achat d’une résidence principale ou d’un logement locatif, la clé de la réussite de votre projet immobilier passe par un critère : l’emplacement. En loi Malraux, le choix est plus restreint, mais offre tout de même des biens d’exception.

Le centre-ville

Depuis 1981, les 75 hectares qui délimitent le cœur de La Rochelle sont classés comme secteur sauvegardé. Délimité par les fortifications de l’enceinte Ferry, l’hypercentre de La Rochelle est aussi l’endroit le plus touristique où se regroupent hôtels, restaurants, bars, et commerces.  

Le charme opère avec le vieux port, ses tours et les ruelles médiévales. C’est ici que vous trouverez des bâtisses datant de plusieurs siècles et de magnifiques appartements. Selon Se Loger, le m² atteint 4 973 € et certains biens frôlent les 6 000 €/m².

De Paris à Marseille en passant par Bordeaux ou Lyon, les lois Malraux et Pinel vous permettent d’investir dans les plus grandes villes françaises et de bénéficier d’une défiscalisation avantageuse.

Le Genette

Doté d’une école maternelle, primaire et d’un collège, ce secteur résidentiel convient parfaitement aux jeunes familles qui viennent s’installer à La Rochelle. Le Genette attire par son cadre de vie calme, sa proximité avec le vieux port et la place de Verdun, d’où son prix élevé de 5 059 €/m². Autre atout : il se situe dans la Zone de Patrimoine urbain de la ville, il est donc éligible à la loi Malraux.

Pour obtenir la défiscalisation de la loi Malraux, les appartements de votre immeuble rénové doivent être loués en tant que résidence principale pendant une durée de 9 ans.

Les Minimes

Proche de la gare et du Pôle Universitaire de La Rochelle, les Minimes-Tasdon (5 020€/m²) est un quartier jeune qui se compose à 88 % de locataires, idéal pour un investissement locatif si vous ciblez les étudiants. Mais pour profiter de la loi Malraux, orientez-vous vers des bâtiments au sud du bassin et des quais : c’est là que se trouve la zone prioritaire urbaine du quartier.

Exemple d'un investissement en loi Malraux à La Rochelle

Originaires de Lyon, Bastien et Laurène réalisent un investissement immobilier en loi Malraux à La Rochelle. Parmi les biens éligibles dans l’hypercentre, le couple est séduit par un immeuble d’une valeur de 700 000 € composé de 4 appartements. Grâce à un apport de 100 000 €, Laurène et Bastien entament des travaux de rénovation pour réhabiliter leurs logements puis les louer pendant au moins 9 ans, comme l’impose la loi.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt qu’offre ce dispositif, le couple réalise pour 400 000 € de travaux, répartis sur 4 ans :

Année

Coût des travaux

N+1

100 000 €

N+2

100 000 €

N+3

100 000 €

N+4

100 000 €

Pendant ces 4 ans, le couple bénéficiera d’une réduction d’impôt d’un montant de 30 % du coût total des travaux, soit 30 000 €/an.

Grâce à cette défiscalisation équivalente à 2 500 €/mois, le couple peut facilement supporter ses mensualités de 2 530 € (prêt de 600 000 € sur 25 ans) le temps des travaux, période pendant laquelle les appartements ne sont pas loués. Ensuite, les revenus locatifs autofinanceront l’investissement.

  1. Ville historique au patrimoine architectural unique, La Rochelle connaît une forte hausse de son attractivité depuis 10 ans.
  2. Seuls secteurs éligibles à la loi Malraux, le centre-ville, le Genette et les Minimes font partie des meilleurs quartiers où investir dans le locatif.
  3. Acheter en loi Malraux vous assure une défiscalisation bien plus importante qu’en loi Pinel, à condition de réaliser d’importants travaux.
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