Photo d'un salon et d'une cuisine ouverte d'un appartement de prestige

Pourquoi investir dans l’immobilier ancien de prestige ?

Sommaire

Comme l’achat dans le neuf ou dans l’immobilier ancien classique, l’acquisition d’un bien dans l’immobilier ancien haut de gamme, ou de luxe, offre de nombreux avantages. Et notamment des possibilités d’optimisation fiscale importantes…

Ooinvestir vous donne toutes les informations sur ce marché, ses principaux acteurs et des conseils pour concrétiser votre projet dans les meilleures conditions possibles.

L’immobilier ancien de prestige : de quoi s’agit-il ?

En France, l’immobilier ancien de prestige est constitué de propriétés – appartements, maisons ou villas – d’une valeur conséquente (à partir de 15 000 euros le m2 à Paris, par exemple). Ces biens se situent généralement dans les grandes villes (Paris, Bordeaux, Lyon…), en bord de mer (Biarritz, La Baule, etc.), à la montagne (Courchevel, Megève...) ou même dans les terres (certaines parties du Sud-Ouest, proches de l’Espagne, par exemple). Pour se démarquer, ces propriétés vous offrent des prestations qui sortent de l’ordinaire, comme une vue dégagée sur la mer, des volumes importants, une piscine ou encore un emplacement de 1er choix.

Quelques grandes agences immobilières internationales, notamment, comme Barnes ou Sotheby’s, sont spécialisées dans la vente de ces propriétés d’exception. Pour le plus haut de gamme – grand appartement à Neuilly-sur-Seine ou dans le 16e arrondissement de Paris, villa à Saint-Tropez… – elles peuvent représenter plusieurs dizaines de millions d’euros de budget.

Malgré le choix de nombreux Parisiens de quitter la capitale pour trouver plus d’espaces verts, de calme… et de chambres, les agences parisiennes ont réalisé de belles ventes en 2021 pour ces clients particuliers, principalement dans les secteurs les plus prisés par les acquéreurs intéressés par l’immobilier de luxe (3, 6, 7, 8, 9, 16 et 17e arrondissements).

Des profils d’investisseurs particuliers

L’immobilier de luxe s’adresse logiquement à un public aisé : près de la moitié de cadres supérieurs, vivant pour l’essentiel en région parisienne ou à l’étranger. S’ils sont majoritairement à la recherche de leur résidence principale – appartements principalement –, ils ont déjà, à plus de 60 %, un patrimoine d’au moins 2 biens d’habitation.

Une forte proportion d’acquéreurs étrangers

Les acquéreurs étrangers sont beaucoup plus nombreux que sur le marché immobilier classique et viennent principalement d’un petit nombre de pays du monde : Grande-Bretagne, Belgique, Monaco ou Suisse, en particulier. Après une période de latence, liée surtout à la crise sanitaire, cette clientèle internationale est revenue fortement sur ce marché spécifique cette année. Tout comme les Américains, toujours très friands d’acquérir un bien de prestige à Paris ou sur la Côte d’Azur, principalement.

Des attentes spécifiques

L’immobilier de luxe est, par nature, beaucoup plus confidentiel et exigeant que le traditionnel. L’usage du web n’y est pas aussi répandu et fait plutôt place aux relations humaines ou aux réseaux d’influence.

La génération des 30-50 ans de catégorie « aisée », plutôt encline ces dernières années à consulter des sites web immobilier de location, saisonnière ou non, découvre de plus en plus les avantages d’acquérir une résidence secondaire – leur « château en Espagne ». Cette tendance répond notamment à une volonté de plus grande flexibilité dans leur vie quotidienne et de calme, 2 critères essentiels pour eux.

Si n’importe quelle agence immobilière peut disposer de biens de prestige dans son catalogue, il peut être judicieux de vous tourner vers des agences spécialisées pour votre recherche. Davantage habituée aux exigences et aux prix de ce secteur bien à part, une agence immobilière haut de gamme offre un accompagnement sur-mesure à ses clients, quelle que soit la nature de leur investissement : l’acquérir pour y vivre soi-même ou en vue d’une mise en location. Si votre projet se tourne à l’international, des marques comme Barnes ou Sotheby’s disposent d’agences en France pour vous aider à concrétiser votre achat.

Les possibilités d’optimisation fiscale avec les biens de prestige

L’immobilier ancien de prestige, en plus de permettre de profiter de lieux de vie exceptionnels ou de percevoir des loyers plus élevés qu’avec un bien classique, vous permet aussi de recourir à plusieurs dispositifs de défiscalisation. Il faut alors se tourner vers la mise en location de la propriété.

La loi Malraux

Le dispositif Malraux vise uniquement les travaux réalisés dans des bâtiments – maison ou appartement – classés ou protégés, situés dans le centre historique de certaines villes (comme Bordeaux, Lyon, Annecy, etc.). À ce titre, il correspond parfaitement aux investisseurs dans l’immobilier de prestige. Il prévoit un abattement fiscal équivalent à 22 ou 30 % du budget des travaux, selon la zone géographique de la propriété. Pour en bénéficier, le bien doit être éligible et mis en location pendant au moins 9 ans après la fin des travaux.

Le déficit foncier

Il s’agit là, comme avec la loi Malraux, d’un dispositif relatif à la rénovation d’un bien ancien. Le montant des travaux réalisés est déductible des revenus fonciers, avec un double avantage fiscal :

  • au titre de l’impôt sur le revenu ;
  • au titre des prélèvements sociaux.

Ce dispositif est particulièrement avantageux pour la clientèle traditionnelle de l’immobilier ancien de prestige puisque plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus la réduction d’impôt est forte.

Le déficit foncier et la loi Malraux ne sont pas concernés par le plafonnement des niches fiscales. Il est donc possible d’investir et de bénéficier d’une réduction d’impôt supérieure aux 10 700 euros annuels.

La loi Monuments historiques

Les bâtiments qui bénéficient du label « Monuments historiques » font l’objet d’une attention toute particulière de la part des pouvoirs publics, liée à la volonté de sauvegarde du patrimoine. Dans le même temps, ces bâtiments sont à la fois très rares et très recherchés par des locataires souhaitant vivre dans un environnement exceptionnel.

Le dispositif propre aux Monuments historiques permet ainsi aux investisseurs de bénéficier d’une déduction de leur revenu global de l’ensemble des travaux réalisés – une fois obtenu l’accord de l’architecte en chef des monuments historiques – et cela, sans aucun plafond.

Comme pour la loi Malraux, cette déduction est directement liée à la TMI (tranche marginale d’imposition). Plus la tranche d’imposition est haute, plus la réduction d’impôt est importante.

Investir dans un appartement éligible à la loi sur les Monuments historiques est l’unique dispositif qui vous permet d’être exonéré de droits de succession.

Un secteur prospère

2020, malgré un contexte particulièrement difficile, avait déjà été une année faste pour le marché immobilier ancien de prestige. 2021 devrait être encore meilleure. Pour les grandes agences internationales opérant en France, ce pourrait même être une année record !

Parmi les explications possibles, la crise sanitaire, paradoxalement, a joué un rôle majeur. Notamment du côté des acheteurs français qui soutiennent le marché depuis le printemps 2020 et ont trouvé dans ce type d’investissement une double motivation : améliorer leur qualité de vie et privilégier une valeur refuge.  

Quand la résidence secondaire devient « semi-principale »

Réservée jusqu’ici aux week-ends et aux vacances, la résidence secondaire est en train d’acquérir une nouvelle dimension depuis plus d’une année. Avec le développement du télétravail et le besoin de plus d’espace (vert) et de grandes chambres, beaucoup d’acquéreurs en font désormais une résidence « semi-principale » où ils comptent séjourner plus longtemps, dans de bonnes conditions de confort et de sécurité. Des exigences fortes qui favorisent, de fait, l’immobilier ancien de luxe ou de prestige.

Une vraie dynamique

Tandis que sur le segment classique le nombre de biens mis à la vente entre le printemps 2020 et le printemps 2021 a diminué, le segment du luxe affiche une vraie dynamique. Pour certaines agences spécialisées dans ce domaine, la hausse est souvent supérieure à 40 % sur la même période de l’année. Dans le même temps, côté prix, et contrairement au marché résidentiel classique où la flambée s’est généralisée (notamment dans quelques grandes villes de province), la tendance est à la stabilité dans l'immobilier de prestige, même si de fortes différences existent entre les régions.

  1. Le marché immobilier ancien de luxe s’est diversifié depuis un peu plus d’un an en France, se développant notamment dans quelques métropoles de province, à l’exemple de Bordeaux.
  2. Cette diversification et ce développement ont eu pour effet une relative stabilité des prix, dans un secteur immobilier global caractérisé par une forte hausse.
  3. Les dispositifs fiscaux sont, sur ce marché, parfois plus avantageux que ceux du marché immobilier ancien classique.
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