Investir dans l'immobilier à Paris : les arrondissements les moins chers

En France, l'immobilier constitue l’un des investissements les plus sûrs et les plus rentables. Et lorsque vous réalisez cet investissement dans une ville à fort potentiel comme Paris, vous mettez de votre côté toutes les chances de réussir ! Seulement, l'immobilier en Île-de-France, et plus particulièrement au cœur de Paris, affiche des prix bien plus élevés que d'autres villes et zones géographiques... Il faut donc identifier les meilleures zones pour prendre la bonne décision. Vous souhaitez investir dans l’immobilier à Paris ? Quels sont les arrondissements les moins chers ? Ooinvestir vous dévoile les quartiers à privilégier.

Quel est l’état du marché de l'immobilier à Paris ?

À Paris, le marché immobilier enregistre toujours un niveau important de demandes (appartement, studio, bureaux, etc.), à la vente comme à la location. Les loyers dans la capitale demeurent élevés, ce qui garantit à l’investisseur une bonne rentabilité et une potentielle plus-value lors de la revente de son bien.

Avant la crise sanitaire du Covid-19, les prix parisiens affichaient une hausse constante, surtout dans certains arrondissements de Paris. Mais pendant l'année 2020, le marché a été sérieusement touché par les incertitudes économiques liées à la pandémie et au départ de nombreux habitants, désireux de quitter la ville pour la campagne

Les prix à la vente ont alors stagné, voire diminué, dans certains arrondissements. Des acheteurs potentiels y ont très vite vu des opportunités d’investir à des prix plus bas.

En général, lorsque les prix baissent, les transactions augmentent. Cependant, la hausse actuelle des taux d’intérêts limite ce mouvement.

Au cours de l'année 2021, le marché a connu une reprise globalement timide et davantage marquée dans certains arrondissements. Mais en 2022, un mouvement de baisse s’est amorcé dans la capitale. Il ne s’agit pas d’un effondrement immobilier, loin de là : les prix restent élevés, au-delà des 10 000 €/m² en moyenne. Les experts constatent plutôt une correction, avec une diminution du prix moyen de l’ordre de 4,5 % comparé à l’avant pandémie.

Parmi les facteurs d’explication : la hausse des taux d’intérêts qui alourdit le poids du crédit immobilier dans le budget des investisseurs, la loi sur l’encadrement des loyers mise en place à Paris et l’interdiction pour les « passoires énergétiques » d’être remises en location. Une décote parfois importante s’observe pour les biens qui affichent une étiquette de DPE (diagnostic de performance énergétique) F et G.

Cependant, le marché semble se rééquilibrer. Dans la capitale, la demande demeure soutenue : Paris perd des habitants mais conserve une très forte attractivité. En parallèle, le stock de biens se reconstitue. De quoi laisser entrevoir une rapide stabilisation des prix… avant de repartir à la hausse ?

La situation actuelle représente donc une opportunité d'achat pour les personnes qui veulent investir dans l’immobilier à Paris, en s’orientant notamment vers les arrondissements les moins chers…

Montée des taux de crédit immobilier : est-il possible d’espérer une baisse ou une stabilisation ?

Comme dans les autres villes de France, le marché immobilier parisien est très sensible à l’évolution des taux d’intérêt. Lorsque ceux-ci augmentent, les investisseurs ou les acheteurs occasionnels hésitent davantage à s’engager dans un crédit pour ne pas trop diminuer leurs revenus disponibles.

Au cours des dernières années, les taux de crédit immobilier en France étaient à leur plus bas niveau historique. La raison : une politique monétaire incitative de la BCE (Banque centrale européenne). L’objectif était alors de soutenir et stimuler l'économie avec des taux d’intérêt faibles.

Mais la reprise post-Covid et la guerre en Ukraine ont brusquement inversé la situation, avec le retour d’une inflation soutenue, à des niveaux que l’Europe n’avait plus connu depuis des décennies. Conséquence : pour juguler cette inflation, les régulateurs ont adapté leur stratégie et la Banque centrale européenne a amorcé une hausse de ses taux directeurs. Les banques de détail, qui se financent auprès de la BCE, doivent donc s’acquitter de taux d’intérêts plus élevés, qu’elles répercutent sur leurs clients, et donc sur les crédits immobiliers.

Néanmoins, les taux d’intérêts ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte. L’immobilier reste soumis à d’autres facteurs que la relance de l’économie, comme par exemple :

• l’évolution de l’offre et de la demande ;
•  les politiques gouvernementales ;
•  la situation économique globale ;
• etc.

D’ailleurs, tous ces éléments peuvent aussi agir sur le cours des taux de crédit immobilier. Une vraie interdépendance ! En résumé, il est pour l’heure impossible de prédire avec certitude si ces taux vont baisser, augmenter ou se stabiliser à très court terme.

Dans ce contexte, faut-il attendre pour investir dans l’immobilier à Paris et dans les arrondissements les moins chers ?

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Montée des taux de crédit immobilier : investir ou attendre ?

Vous souhaitez investir dans l’une des villes françaises les plus dynamiques ? Avant de vous lancer dans un achat d’appartement à Paris, plusieurs questions se posent. La décision d'investir ou d'attendre dépend de plusieurs facteurs, notamment de :

• vos objectifs financiers à long terme ;
• votre tolérance au risque ;
• votre capacité financière actuelle ;
• votre horizon d'investissement.

Commencez par une analyse objective de votre profil et de votre projet (location, habitation, etc.). Si vous estimez pouvoir supporter les coûts liés à l’acquisition d'un bien immobilier malgré la montée actuelle des taux de crédit, il pourrait alors être judicieux d’investir dès maintenant dans l’immobilier à Paris, et notamment dans les arrondissements les moins chers. Cela pourrait vous permettre de profiter de la hausse des prix de l’immobilier à long terme.

En revanche, si vous vous inquiétez plutôt de votre capacité de remboursement d’un prêt immobilier en l’état actuel des taux, il reste préférable d’attendre et d’espérer que les taux d'intérêt baissent.

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Si vous avez à cœur d'investir dans l'immobilier, une analyse complète de votre situation financière et de vos objectifs pourra vous aider à vous décider. N’hésitez pas à consulter un conseiller financier ou un conseiller en gestion de patrimoine !

Quels sont les quartiers les plus intéressants pour investir à Paris ?

Avec la baisse des prix, 8 arrondissements de Paris affichent aujourd’hui un prix moyen au mètre carré inférieur 10 000 euros : 10^e, 12^e, 13^e, 14^e, 15^e, 18^e, 19^e et 20^e. Mais même au sein de ces arrondissements, il existe de fortes disparités ! Voici une sélection de quelques quartiers qui combinent prix moyens abordables pour la capitale et fort potentiel.

La Goutte-d’Or - 18^e arrondissement

Situé à l'est de la butte Montmartre dans le 18^e arrondissement de Paris, le quartier de la Goutte-d’Or séduit par sa dimension cosmopolite et populaire. C’est l’un des quartiers avec l’une des plus fortes diversités culturelles de Paris. Idéalement situé à proximité de la gare du Nord et de la gare de l’Est, le quartier de la Goutte-d’Or affiche un prix moyen du mètre carré autour de 8 010 euros. Pour un investisseur qui souhaite se lancer dans l’immobilier à Paris, la Goutte-d’Or fait partie des quartiers les moins chers et avec le plus fort potentiel.

À l’inverse, les Champs-Elysées, Saint-Germain-des Prés et l’île Saint-Louis font partie des quartiers de Paris avec les prix les plus élevés : plus de 15 000 euros par mètre carré en moyenne.

La Chapelle - 18^e arrondissement

Délimité au nord par le boulevard Périphérique et au sud par le boulevard de La Chapelle, ce quartier de Paris en pleine gentrification séduit pour son côté cosmopolite et la proximité de théâtres, cabarets, salles de concert et espaces verts, comme le Jardin d’Éole, et le bassin de la Villette. Idéal pour de multiples sorties, il est aussi desservi par 2 stations de RER (RER E : Rosa Parks et Magenta). C’est l’un des secteurs les plus abordables de la capitale : dans le quartier, le prix moyen au mètre carré s’élève à 8 160 euros. La Chapelle séduit notamment les jeunes couples : pensez-y dans votre projet d’investissement, en misant sur des 2 pièces, au fort potentiel locatif.

La Villette - 19^e arrondissement

Situé à l'est de la ville de Paris, le 19^e arrondissement offre les prix parmi les moins chers de l’immobilier à Paris. C’est le cas en particulier du quartier de La Villette qui, avec ses nombreux espaces verts et son bassin, affiche un prix moyen de 8 200 euros au m²pour un appartement. La Villette est un quartier particulièrement prisé des jeunes et des familles.

Amérique - 19^e arrondissement

Situé dans le 19^e arrondissement de Paris, le quartier Amérique est connu pour ses airs insolites et ses rues en labyrinthe. Avec le parc de la Villette au nord et le parc des Buttes Chaumont à l’ouest, il offre à ses habitants de nombreux espaces verts et un cadre de vie atypique dans la capitale. Célèbre notamment pour le quartier de la Mouzaïa, il abrite aussi des maisons individuelles, rarissimes dans l’architecture parisienne.

Ici, le prix moyen au m² atteint 8 370 euros, pour un investissement immobilier à fort potentiel !

Saint-Fargeau - 20^e arrondissement

Le 20^e arrondissement de Paris fait partie des plus accessibles pour un investissement immobilier. Ici, c’est le quartier de Saint-Fargeau, à l’est, qui sera le plus abordable. Avec ses nombreux cafés, boutiques et restaurants ainsi qu’une forte communauté artistique, il présente lui aussi une ambiance atypique, tout en restant très connecté car à plusieurs stations de métro et lignes de bus. À Saint-Fargeau, le prix moyen au mètre carré pour un appartement avoisine les 8 680 euros.

Quelles sont les surfaces les plus rentables pour un investissement immobilier locatif à Paris ?

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier à Paris dans les arrondissements les moins chers, n’oubliez pas que les surfaces les plus rentables dans la capitale sont :

• les studios : ce type de surface - très demandé par les nombreux étudiants et jeunes actifs de la capitale - offre la meilleure rentabilité sur le marché immobilier parisien ;
• les appartements de 2 pièces (T2) : ce type d'appartement correspond surtout aux étudiants et jeunes actifs, qui recherchent un logement à prix raisonnable à Paris.

Malgré l’encadrement des loyers mis en place par la mairie de Paris, les loyers dans la capitale demeurent bien plus élevés que dans le reste de pays. C’est la raison pour laquelle les petites surfaces – qui riment avec loyers plus abordables – sont les plus demandées. Avec un investissement dans un appartement de ce type, vous n’aurez normalement aucun mal à trouver des locataires et éviter les risques de vacance locative.

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1. Malgré une légère baisse des prix, le marché immobilier parisien reste dynamique.
2.  Les arrondissements les plus abordables se trouvent dans le nord-est de la capitale, en particulier dans les 18, 19 et 20^e arrondissements.
3. Le coût de l’immobilier à Paris entraîne une plus forte demande des petites surfaces.