Photo d'une cuisine moderne

Transformer une maison ancienne en mini-résidence : comment procéder ?

Sommaire

Réaliser des travaux dans une maison pour la diviser en plusieurs lots et ainsi mieux la louer ? Avec des loyers plus élevés et des revenus diversifiés, cette opération immobilière pourrait rapidement se révéler très rentable. Encore faut-il respecter le cadre légal !

Ooinvestir vous guide pour transformer ce projet en réalité.

Transformer une maison en plusieurs logements : un projet original

Acheter une maison ancienne pour la louer en un seul bloc constitue généralement une opération immobilière rentable, à condition de réaliser des travaux de rénovation pour la remettre au goût du jour. Est-ce pour autant la meilleure solution ? Pas nécessairement. De plus en plus d’investisseurs se tournent vers une autre option : diviser une maison et la rénover pour en faire plusieurs logements.

Le prix de la location au m² sera ainsi plus élevé : les petites surfaces affichent en effet un prix plus élevé que les grandes. De plus, une maison rénovée peut faire l’objet d’une division afin de répondre à une demande locative forte : il reste aujourd’hui plus simple de louer 2 T2 de 60 m², voire 4 T1 de 30 m², qu’un loft de 120 m².

Quelle maison ancienne choisir pour la transformer en mini-résidence ?

Pour votre projet de mini-résidence, il est plus intéressant de vous orienter vers une maison de ville. Comme pour tout projet locatif, c’est la localisation qui déclenchera d’abord la visite, puis la location. En centre-ville, la proximité des commerces, des lieux de convivialité et des transports en commun sera un atout pour de petits logements.

Ensuite, vous devrez tenir compte des contraintes de votre projet immobilier et des travaux à envisager. Si vous souhaitez diviser une maison en 2 appartements, il est préférable d’opter pour un bien immobilier offrant la possibilité d’un accès à l’étage par un escalier extérieur, avec des évolutions sur la façade. Vous devez vous assurer que les fenêtres soient parfaitement situées pour offrir une ouverture dans les pièces principales et les chambres de chaque logement. Dans le cas contraire, vous devrez envisager des travaux lourds et coûteux.

À l’intérieur, c’est la surface de votre logement qui va guider votre choix. Vous devez bénéficier de l’espace nécessaire pour créer des espaces de vie distincts. Cuisine, pièce de vie, chambre, salle d’eau ou salle de bains : chaque appartement doit comprendre tout le nécessaire pour en faire un lieu de vie à part entière. Dans votre budget, il faut donc prévoir de dupliquer toutes ces pièces.

Attention aux aspects techniques. Comme vous devez alimenter chaque logement en eau et en électricité, assurez-vous de pouvoir créer 2 appartements indépendants sans alourdir votre dépense. Vous devez casser des cloisons pour créer de véritables espaces de vie ? Identifiez bien les murs porteurs afin de ne pas fragiliser la maison ou d’augmenter une fois de plus vos dépenses.

Et si vous investissiez dans une tiny house ? Comme son nom l’indique, la tiny house désigne une maison qui compte tout le confort nécessaire (cuisine, salle de bains…) dans un espace très réduit de quelques mètres carrés. Très en vogue dans de nombreux pays, la tiny house, entièrement en bois, se veut aussi écologique. Pour certains, ces maisons sont devenues un véritable mode de vie et deviennent une résidence principale, à condition de disposer d’un jardin pour installer sa tiny house et de s’accommoder d’un petit espace intérieur. Pour les investisseurs, c’est désormais une manière de générer des revenus complémentaires. Si vous disposez d’un terrain adapté et des autorisations nécessaires, pourquoi ne pas y installer une tiny house… voire plusieurs ?

Quelles obligations légales pour transformer une maison ancienne en mini-résidence ?

Diviser une maison en plusieurs appartements n’est pas un acte anodin. Vous devez respecter des règles bien spécifiques.

Une surface minimale pour chaque appartement

Quelle que soit la maison que vous souhaitez acheter pour y faire des travaux de rénovation, vous devez vous assurer que chaque appartement présente bien une surface minimale de 14 m² et de 33 m3. En effet, ce sont les normes de la construction neuve qui s’appliquent dans ce cas de figure. Il peut s’agir d’un studio avec kitchenette et salle de bain ou d’un appartement avec des chambres, une cuisine séparée, un salon, qu’importe, c’est la surface minimale qui fait foi. L’appel à un architecte peut être requis pour être certain que vous pourrez louer un logement dit décent en termes de surface. Il pourra en outre vous donner des idées d’aménagement.

Des réseaux indépendants pour chaque appartement

Chacun des logements que vous allez créer doit être indépendant. Cela signifie que vous devez créer un accès distinct à l’électricité avec un compteur par appartement. Il en va de même pour le chauffage, les eaux usées et l’accès à l’eau potable, ce qui génère des travaux de rénovation importants.

Consulter le plan local d’urbanisme (PLU)

Le PLU définit vos droits en matière de transformation extérieure de votre maison. Par exemple, si un escalier doit être créé sur votre terrain ou si une porte d’accès à l’étage doit être envisagée, si vous devez modifier la toiture ou la façade, consultez le PLU de votre commune afin de déterminer dans quelle mesure vos travaux sont autorisés.

Déclaration préalable ou demande de permis de construire ?

Selon la nature des travaux envisagés, des autorisations peuvent être nécessaires. C’est le cas notamment si vous envisagez de créer une extension. Voici les règles en la matière :

  • si vous créez une surface supplémentaire de 5 à 20 m² pour une surface globale qui ne dépasse pas 150 m², une déclaration préalable de travaux suffit ;
  • si vous créez une surface supérieure à 20 m², ou que la surface totale de votre maison après travaux dépasse 150 m², vous devez déposer une demande de permis de construire.

Déclarer les travaux de rénovation à l’administration fiscale

Si vous faites des travaux pour créer différents logements, vous devrez payer plusieurs taxes foncières, et non plus une seule. Il est donc obligatoire d’informer l’administration fiscale des travaux de rénovation menés dans votre maison.

Travaux, loyers, fiscalité : quelle rentabilité espérer avec ce projet immobilier ?

Diviser une maison en appartements représente un certain coût, mais ce projet immobilier permet de percevoir des loyers plus élevés.

Des travaux de rénovation incontournables pour diviser des maisons en appartements

Il ne s’agit pas simplement de changer la déco, refaire le sol ou peindre les murs. Vous devez effectuer des rénovations lourdes pour que chaque appartement puisse être indépendant. Que vous envisagiez de créer un loft ou un appartement classique, vous devez aménager une salle de bain, une cuisine, une salle à manger, un salon, une ou plusieurs chambres, etc. Les réseaux d’eau et d’électricité doivent être autonomes avec des compteurs distincts dans chaque habitation. L’installation de chauffage doit elle aussi être individuelle.

Des travaux d’isolation (phonique et thermique) s’imposent aussi pour le confort de vos locataires.

Enfin, des travaux peuvent aussi être envisagés sur votre terrain extérieur afin d’offrir une partie de jardin à chaque occupant (en installant des claustras par exemple).

Pour rénover une habitation, il faut compter en moyenne 700 € par m², un prix qui peut fortement évoluer selon la nature initiale de votre bien et les travaux de rénovation précis à réaliser (isolation, électricité, plomberie, destruction de murs porteurs, travaux de façade, modification de la charpente bois, etc.).

Si vous louez en meublé, en tant que loueur professionnel ou non, vous n’êtes pas soumis à la TVA. Vous ne pourrez donc pas récupérer la TVA pour les travaux engagés. En revanche, vous pouvez envisager de créer un déficit foncier grâce aux travaux réalisés.

Quel loyer espérer avec la division d’une maison ?

Diviser une maison permet d’augmenter de manière conséquente les loyers. En effet, une petite surface se loue plus cher au m² qu’une maison entière.

En France, le prix moyen d’un loyer d’un appartement est le suivant :

Nombre de pièces

Loyer moyen au m² d’un meublé

Loyer moyen au m² d’un appartement nu

1 pièce

22,10 €

20,50 €

2 pièces

15,50 €

14,80 €

3 pièces

12,50 €

12 €

4 pièces

12,80 €

11,80 €

Le prix des loyers pour une maison est le suivant :

Nombre de pièces

Loyer moyen au m² d’une maison meublée

Loyer moyen au m² d’une maison nue

1 pièce

19,60 €

18,30 €

2 pièces

15,60 €

13,80 €

3 pièces

13,10 €

12,20 €

4 pièces

10,90 €

10,40 €

Quelle fiscalité pour une maison divisée ?

Louer une maison entière rénovée ou louer plusieurs appartements ne change rien au niveau de votre fiscalité. Vous serez imposé sur vos revenus locatifs globaux. En revanche, la nature de votre location peut impacter votre imposition. En optant pour le régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % pour une location meublée et de seulement 30 % pour une location nue. Si vous choisissez la location nue, vous pouvez déclarer un déficit foncier reportable sur plusieurs années, ce qui n’est pas le cas pour une maison meublée.

Avec la LMNP (location meublée non professionnelle), en choisissant le régime réel, vous pouvez déduire vos charges locatives, mais aussi vos amortissements pour réduire votre imposition.

La LMNP n’est possible que jusqu’à 23 000 € de revenus locatifs par an.

Quelle rentabilité pour une maison divisée ?

Le taux de rentabilité dépend en 1er lieu du montant des travaux et du prix d’achat de votre maison. Le taux de rentabilité brute est calculé en fonction de ce montant et de celui des loyers.

Exemple :

Vous achetez une maison de 100 m² à 100 000 euros et réalisez 100 000 euros de travaux pour la rénover et la diviser. Vous louez ainsi 2 appartements de 50 m² à 600 euros chacun. Vos revenus fonciers s’élèveront à 1 200 euros chaque mois. La rentabilité de votre investissement se calculera de la manière suivante : 1 200 × 12 × 100 / 200 000 = 7,2 %, un taux très intéressant.

  1. Diviser une maison en appartements nécessite des travaux importants pour créer des logements indépendants.
  2. Diviser une maison en plusieurs appartements permet de louer plus cher, le prix au m² étant plus élevé pour une petite surface.
  3. Cette opération immobilière implique de respecter des obligations légales, notamment en termes de déclaration, de surface minimale, de distribution d’électricité, d’eau, etc.
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