Photo d'un immeuble neuf

Immobilier neuf : faut-il investir dans une résidence de services ?

Sommaire

Un logement qui se loue et se gère sans aucune intervention de votre part ? Le rêve de tout investisseur ! Mais derrière ce type d’investissement locatif se cachent quelques contraintes qui peuvent en piéger plus d’un... Alors, faut-il investir dans une résidence de services ? Ooinvestir pèse le pour et le contre.

Investir dans le neuf : les avantages des résidences de services

Logement de qualité, avantages fiscaux, investissement géré, loyers garantis : les résidences de services séduisent les investisseurs avec tout un panel d’avantages.

Un logement de qualité

Tout d’abord, investir dans le neuf présente un avantage matériel puisque vous achetez un bien immobilier de qualité. Aucuns travaux à prévoir, une construction qui répond aux normes, des services de qualité, etc. Comme pour un investissement en loi Pinel, ce type d’acquisition augmente sensiblement la valeur de votre patrimoine immobilier.

Plusieurs avantages fiscaux

Investir dans le neuf et plus spécifiquement en résidence de services et louer meublé sont indissociables. Une contrainte ? Au contraire, puisque cette location vous ouvre les portes du :

Quels sont les avantages du LMNP ?

Les revenus annuels de votre location meublée ne dépassent pas 23 000 € et vous n’êtes pas inscrit en tant que loueur meublé professionnel ? Bonne nouvelle ! Vous êtes donc éligible à ce dispositif qui vous permet de déduire de vos revenus locatifs :

  • toutes vos charges ;
  • une quote-part du prix du logement et des meubles (l’amortissement).

Quels sont les avantages du Censi-Bouvard ?

Applicable uniquement aux investisseurs qui bénéficient du statut LMNP et louent en résidences de services sur un bail commercial de 9 ans, ce dispositif vous permet d’obtenir :

  • une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de vente ;
  • une récupération de la TVA à 20 %. 

Ne revendez pas avant la fin du bail ou vous devrez rembourser toutes les réductions d’impôts dont vous avez bénéficié. 

Le dispositif imposant un plafond de 300 000 €, votre réduction d’impôt ne pourra pas dépasser 33 000 € (300 000 x 11 %).

Un investissement locatif géré

Aucune inquiétude à avoir pour la gestion de votre logement neuf, elle est assurée par l’exploitant de la résidence. C’est lui qui fixe le loyer, recherche les locataires, nettoie les locaux et les logements, etc.

N’oubliez pas que vous vous engagez sur 9 ans minimum, choisissez avec soin le gestionnaire avec qui vous investissez.

Des loyers garantis

Peu importe la résidence (étudiante, pour seniors, de tourisme, etc.), le bail que vous signez se fait entre vous et l’entreprise responsable de son exploitation. De fait, c’est à cette dernière de vous verser un loyer, et ce peu importe la présence ou non d’un locataire dans votre logement.

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L’OMS définit toute personne de plus de 60 ans comme un senior. 

Quels sont les risques de l'investissement en résidences de services ?

Avant toute chose, étudiez les rendements proposés et les charges qui vous seront imputables.

Des rendements revus à la baisse

Dans un investissement immobilier en résidence de services, la gestion locative n’est plus de votre ressort : c’est l’entreprise qui gère la résidence qui vous paye votre loyer. Une bonne nouvelle, mais qui mérite une petite vérification avant d’investir !

En effet, certains gestionnaires peuvent pratiquer des prix trop élevés, repoussant de potentiels locataires. Ce genre de pratique obligera l’exploitant à baisser ses loyers pour s’équilibrer avec ceux du marché, ce qui diminuera votre taux de rendement et affectera votre rentabilité.

Les conditions de votre bail commercial qui vous lie à l’exploitant peuvent être renégociées tous les 3 ans.

Prenez donc la température de votre investissement en vérifiant le taux d’effort. Cet indicateur calcule le paiement des loyers en fonction du chiffre d’affaires de la résidence. Selon Les Échos, il se situe aux alentours de :

  • 15 % en Ehpad ;
  • 25 à 30 % maximum dans les autres résidences. 

En résidence de services (étudiante, senior, tourisme, etc.), le taux de rentabilité se situe aux alentours de 4 % net de charges.

Des charges élevées

Une diminution de rendement se supporte plus facilement si les charges de votre bien sont faibles. Or, dans une résidence de services, elles sont plus élevées que la moyenne. En voici le détail.

Frais

À la charge

Du propriétaire

De l’exploitant

Gestion

✔️

Gros travaux

✔️

Honoraires du syndicat

✔️

Petits travaux

✔️

Taxe foncière

✔️

Non seulement l’investisseur règle des frais pour la copropriété, mais doit aussi payer pour les services proposés par l’établissement. Ne choisissez donc pas la première résidence venue ! La qualité de la résidence et des logements, le sérieux de l’entreprise qui l’exploite, l’emplacement ou encore la ville sont autant de critères qui garantiront le succès de votre investissement.

Tournez-vous vers une résidence qui propose des services « à la carte » ! Chaque client de la résidence s’offre ainsi le cadre de vie de son choix sans que cela n’affecte votre rentabilité.

Quels sont les critères pour investir dans une résidence de services ?

En France, ce type d’investissement gagne en popularité par son accessibilité. 

Les critères d’investisseur

Le cadre de cet investissement reste ouvert à tous puisque n’importe quel investisseur ayant son domicile fiscal en France peut réaliser un achat dans une résidence de services. L’accès au statut LMNP et à la loi Censi-Bouvard implique de signer un bail commercial de 9 ans avec l’entreprise gestionnaire et de mettre l’appartement en location dans les 12 mois qui suivent sa livraison ou son achat. 

<h3>Les critères de résidence

Les règles à propos de la résidence sont claires. Elle doit impérativement être :

  • neuve ;
  • en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • ou construite depuis plus de 15 ans et être réhabilitée ou en projet de réhabilitation.

Ensuite, seules les résidences suivantes sont éligibles :

Type de résidence

Conditions

Pour les étudiants

Au moins 3 services parmi les suivants : réception, fourniture du linge, petit-déjeuner et entretien des parties communes.

Pour les seniors ou pour handicapés

Au moins les services suivants : administration générale, accueil hôtelier, restauration, blanchissage, animation. 

Pour les personnes âgées dépendantes (EHPAD, FAM, MAS).

Selon l’article D631-27 du Code de la construction et de l’habitation, toute résidence de services doit proposer a minima ces services :

  • l'accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ;
  • la mise à disposition d'un personnel spécifique ;
  • le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.

Si votre choix se porte sur une résidence étudiante, tournez-vous vers une ville avec de nombreux établissements supérieurs et un marché locatif tendu. Paris, Lyon et Lille sont les 3 villes qui comptent le plus d’étudiants.

Comment investir dans une résidence de services et quels sont les intermédiaires à contacter ?

Facile d’accès, l’achat dans une résidence de services est une démarche qui peut être suivie par un professionnel. 

Les exploitants

Pour investir en résidence de services, rien de bien compliqué ! Il vous suffit simplement d’acheter un appartement dans une résidence de votre choix et d’y signer un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans. Pour vous aiguiller, voici quelques exploitants selon le type de résidence qui vous intéresse.  

Type de résidence

Exploitants réputés

Étudiante

Studélites, Réside Études

Pour seniors

Domitys, Korian, les Jardins d’Arcadie

Rendez-vous sur le site Infogreffe pour vous renseigner sur la santé financière et le chiffre d’affaires d’un exploitant. 

Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP)

Vous avez du mal à faire votre choix ? Faites-vous accompagner par un professionnel ! Expert avisé en matière de placement immobilier, le conseiller en gestion de patrimoine peut vous renseigner sur les exploitants présents sur le marché qui vous intéresse. Il peut aussi vous proposer d’autres solutions d’investissement selon votre situation actuelle (comme la loi Pinel par exemple).

Tableau récapitulatif des risques et bénéfices de cet investissement en immobilier locatif

Un petit récapitulatif des avantages et des risques s’impose.

Bénéfices

Risques

L’achat d’un appartement neuf et de qualité

Des rendements moins importants que sur le marché classique 

De nombreux avantages fiscaux :

  • déduction de toutes vos charges de vos revenus locatifs grâce au statut LMNP ;
  • réduction d’impôt de 11 % HT et récupération de la TVA à 20 %  grâce au dispositif Censi-Bouvard.

Un investissement sans gestion locative

Des charges qui peuvent être élevées

Des loyers garantis

  1. Acheter un appartement dans une résidence de service vous assure un logement géré de qualité, de nombreux avantages fiscaux, aucun pilotage de votre part et des loyers mensuels garantis pendant 9 ans
  2. En revanche, faites le bon choix en matière d’exploitant car les rendements peuvent être revus à la baisse et les charges assez élevées.
  3. Cet investissement se restreint uniquement aux résidences étudiantes, pour seniors ou handicapés ou personnes âgées dépendantes (EHPAD) et implique de louer votre logement pendant au minimum 9 ans.
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