Tout savoir sur la défiscalisation dans l’immobilier neuf

Aujourd’hui, investir dans l’immobilier neuf pour louer un logement présente de nombreux avantages tels que l’absence de travaux, une bonne isolation mais aussi de belles perspectives de rentabilité et de déductions fiscales. Découvrez les dispositifs et les statuts pour réussir votre défiscalisation dans l'immobilier neuf tout en profitant de conseils pour un investissement réussi.

Acheter et défiscaliser dans l’immobilier neuf : quels avantages ? 

Qu’il s’agisse d’obtenir un revenu complémentaire, de préparer sa retraite ou de se constituer un patrimoine, acheter dans l’immobilier neuf est une option très intéressante en termes d’investissement. Pour encourager les particuliers à devenir propriétaire de logements neufs et dynamiser le marché de l’immobilier, de nombreux dispositifs de défiscalisation ont été créés telles que la loi Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard. Investir via un de ces dispositifs vous fera bénéficier d’une réduction d’impôt avantageuse. Défiscaliser dans le neuf vous permettra donc à la fois de profiter d’un complément de revenu, grâce à un loyer perçu chaque mois, tout en réduisant vos impôts sur toute la durée de la mise en location du logement. 

Vous souhaitez réaliser un investissement sur le marché immobilier locatif ? Acheter un logement au sein d’un programme neuf vous permettra de devenir propriétaire d’un bien immobilier sans avoir de travaux à réaliser. Un bon moyen pour vous de trouver rapidement et facilement des locataires. En effet, les logements neufs respectent les normes telles que le norme NF Habitat qui garantit à la fois le confort des occupants, le respect de l’environnement et une bonne gestion des coûts de construction. Ainsi, un investisseur dans le neuf possédera un bien immobilier qualitatif, qui lui permettra de trouver aisément un locataire pour occuper le logement, après la signature du compromis de vente. 

Autre avantage du marché immobilier neuf : les résidences neuves disposent d’une isolation thermique performante. A la clé, des économies sur vos factures de consommation énergétique. Ils constituent ainsi un très bon investissement sur le long terme notamment grâce aux garanties légales dont les logements neufs bénéficient :

• La garantie biennale : dans le cadre d’un achat en état futur d’achèvement (VEFA), elle couvre l’ensemble des équipements du bien immobilier présentant un dysfonctionnement pendant 2 ans (suite à la livraison du logement neuf).
• La garantie décennale : elle protège le logement neuf pendant une durée de 10 ans. 

En investissant dans l’immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits par rapport à l’immobilier ancien. 

La loi de défiscalisation du dispositif Pinel

Si vous réalisez un investissement locatif dans un logement neuf, ou en état futur d’achèvement (VEFA), vous pouvez bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Pinel. 

La loi Pinel s’applique uniquement pour les investissements réalisés dans les zones d’habitation tendues : zone A (Paris et son agglomération), zone A bis (Côte d’Azur, Île de France, et agglomération française de Genève), et zone B1(métropoles de plus de 250 000 habitants). 

Défiscaliser en investissant en loi Pinel dans le neuf vous garantira un bon taux d’occupation dans ces zones où le marché locatif bénéficie d’une très forte demande. 

Pour être éligible à la loi Pinel, vous devrez vous engager à mettre votre bien immobilier en location pour une période minimum de 6 ans. La déduction fiscale dont vous pouvez profiter grâce au dispositif Pinel dépendra de la durée de cette location : 

• 12 % de réduction d’impôts pour une durée de mise en location de 6 ans ;  
• 18 % de réduction d’impôts pour une durée de mise en location de 9 ans ; 
• 21 % de réduction d’impôts pour une durée de mise en location de 12 ans.

En ce qui concerne le prix des loyers, ceux-ci seront plafonnés en fonction de la zone géographique du logement. En 2020, le plafonnement est le suivant : 

• 12,75 € /m² pour la zone A  ;
• 17,43 €/m² pour la zone A bis ;
• 10,44 €/m² pour la zone B1. 

Autre critère pour bénéficier de la loi de défiscalisation Pinel en tant qu’investisseur locatif : vous devrez sélectionner vos locataires en fonction du montant de leurs revenus afin de favoriser l’accès aux logements des ménages intermédiaires. 

Les statuts LMNP et LMP 

Lorsque vous investissez dans un ou plusieurs logements meublés pour le(s) proposer à la location, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux, notamment sur vos revenus locatifs, grâce à différents statuts.

Si vous mettez en location un logement meublé afin d’obtenir un complément de revenu immobilier, il est possible de profiter des avantages fiscaux du statut du LMNP. Pour cela, il faudra que les loyers perçus ne soient pas supérieurs à 23 000 € par an, ou que la somme totale des gains réalisés soit inférieure à 50 % de vos revenus globaux. 

Plusieurs régimes fiscaux s’appliquent en fonction du montant des revenus perçus. Si les revenus locatifs ne dépassent pas les 70 000 € par an, vous pouvez opter pour le régime du micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ce régime vous donnera droit à une déduction fiscale de 50 % du montant des loyers déclaré. 

Lorsque le chiffre d’affaire réalisé est supérieur au plafond annuel des 70 000€, vous devrez alors déclarer vos revenus sous le régime du réel. Très avantageux, il vous sera alors possible de déduire toutes les charges liées à votre investissement immobilier telles que la taxe foncière, les primes d’assurance, les frais d’entretien ou encore les frais de notaires. 

Dès lors que les loyers perçus sont supérieurs à 23 000 € par an ou qu’ils constituent plus de 50 % de vos revenus annuels, vous devrez vous déclarer en tant que loueur en meublé professionnel (LMP). Vous pourrez alors déduire toutes les charges liées à votre patrimoine immobilier (cotisations sociales, entretien et réparation du logement ou encore les intérêts d’emprunt). Ce statut permet également de bénéficier d’une déduction d’impôt sur l’amortissement de votre investissement immobilier locatif en meublé.

Le statut LMP est exonéré de plus-value sur cession après 5 ans ainsi que de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

Les statut LMNP et LMP vous concernent également si vous êtes propriétaire d’un ou de plusieurs bien(s) immobilier(s) situé(s) dans une résidence de services, d’un hôtel, d’une résidence de tourisme ou encore d’une maison de retraite par exemple.

Le dispositif Censi-Bouvard 

Vous souhaitez investir dans la location d’un logement neuf ? Vous pouvez réaliser l’achat d’un bien immobilier dans une résidence de services pour diversifier votre patrimoine grâce à un investissement en loi Censi-Bouvard. Vous bénéficierez d’une déduction fiscale de 11 % en faisant l’acquisition d’un logement dans un établissement spécialisé pour les étudiants, les seniors ou encore dans un Ehpad (comprenant des soins). Il faudra que le bien immobilier soit : 

• un logement neuf ou en cours d'achèvement ;
• mis en location dans un délai de 12 mois maximum après sa date de livraison pour une durée de location de 9 ans ; 
• meublé avec toutes les fournitures nécessaires pour qu’il réponde aux normes d’une location meublée. 

Vous pouvez investir et cumuler le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) tout en bénéficiant des avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard.  Vos recettes locatives ne devront pas dépasser les 23 000 € par an et les revenus fonciers perçus devront être déclarés dans la catégorie BIC. 

Les clés pour un investissement locatif réussi dans l’immobilier neuf 

Afin de rentabiliser votre investissement sur le long terme dans le neuf, il est primordial de choisir votre logement sur le marché locatif avec beaucoup d’attention. Le premier critère est bien sûr la localisation de celui-ci afin d’attirer des locataires et d’obtenir un complément de revenu de façon régulière en évitant toute vacance locative. Il faudra donc privilégier les biens immobiliers, les résidences et les programmes situés à proximité de commodités tels que les transports, des commerces et des écoles. Un appartement ou une maison bien localisé(e) vous garantira un bon taux d’occupation du logement.

Il est tout à fait possible de confier la gestion de votre investissement locatif à un professionnel. Cela implique en revanche un coût supplémentaire.  

D’autre part, outre la rentabilité, ce sont les avantages fiscaux qui sont particulièrement intéressants dans l’immobilier neuf. Il ne faut donc pas hésiter à solliciter les différents dispositifs de défiscalisation et les aides financières pour amortir votre investissement sur le long terme.

Faites-vous accompagner par différents professionnels à chaque étape de la réalisation de votre projet afin de réussir votre investissement dans l’immobilier neuf. 

1. Investir dans l’immobilier neuf vous permet d’acquérir un bien immobilier concurrentiel sur le marché locatif et de bénéficier de différents dispositifs de défiscalisation très avantageux. 
2. Le dispositif Pinel vous offre l’opportunité de bénéficier d’une réduction d’impôt substantielle pour votre investissement immobilier tout en choisissant la durée de mise en location de votre logement neuf. 
3. En ce qui concerne la location de biens immobiliers meublés, les régimes fiscaux des statuts LMNP et LMP vous permettront de défiscaliser soit sur vos revenus fonciers soit sur les charges liées à votre investissement. 
4. La loi Censi Bouvard elle, vous donne la possibilité de diversifier votre patrimoine en investissant dans une résidence de services tout en profitant d’une défiscalisation de 11% par rapport au montant de votre investissement.