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Le démembrement de propriété : une stratégie de défiscalisation immobilière aux nombreux atouts

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Le démembrement repose sur la séparation d’un bien entre sa nue-propriété (la propriété du bien soustraite de son usage) et son usufruit, autrement dit, la jouissance du logement. En quoi consiste ce mécanisme fiscal ? Quels sont les obligations de chacun ? Quand faut-il choisir d’opter pour un investissement en démembrement ? Quels sont les atouts d’un placement en nue-propriété ? Quelles sont les stratégies d’investissement existantes ? Découvrez les explications d’Ooinvestir.

Définition et types de démembrement de propriété

Tout d’abord, le démembrement est le résultat d’une répartition entre la nue-propriété et l’usufruit (venant de usus, l’usage, et fructus, le fruit). Selon l’article 578 du code Civil, le démembrement doit être temporaire (tout comme le viager). Le principe de répartition est de partager la pleine propriété d’un bien immobilier, comme un appartement par exemple, entre un usufruitier (qui a le droit de jouissance du bien immobilier et de percevoir les revenus locatifs) et un nu-propriétaire (qui aura le droit de disposer du logement au décès de l’usufruitier). 

En d’autres termes, il s’agit d’un dispositif fiscal permettant d’anticiper la transmission d’un bien lors d’une succession, en donnant la nue-propriété, tout en continuant d’habiter et de profiter du bien immobilier. Dans le cadre d’un démembrement, la transmission se fait uniquement sur la nue-propriété et l’usufruitier fait alors office de donateur. Ce type d’investissement permet donc aux ayants droits de devenir pleinement propriétaires avec une franchise des droits de succession, la valeur correspondant uniquement à une portion du bien. Il offre donc un cadre fiscal aux avantages considérables.

Prix de la nue-propriété = prix de la pleine propriété - valeur du nombre d’années de loyers

La répartition des rôles dans le cadre d’un démembrement de propriété

Dans le cas d’un démembrement de propriété, chaque membre se voit attribuer des tâches et des obligations bien définies. 

Les droits et les devoirs de l’usufruitier 

Les charges tout comme la gestion locative et l’entretien du bien sont supportés par l’usufruitier. Jouissant du bien immobilier (maison ou appartement), celui-ci doit également régler la taxe foncière, la taxe d’habitation et effectuer les réparations courantes durant toute la période d’exploitation.

Les droits et les devoirs du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire, quant à lui, doit s’occuper des réparations importantes (murs porteurs, poutres, rétablissement des poutres, charpentes et couvertures, murs de soutènement et clôtures). 

Le démembrement de propriété prend fin lorsque son usufruitier décède et le nu-propriétaire, devient ce jour-là, l’unique propriétaire du bien, sans avoir de frais de succession à régler. Il peut alors décider de conserver l’appartement ou la maison pour l’habiter, de le/la mettre en location ou bien encore de le/la revendre.

Dans le cadre d’une opération de démembrement, l’usufruit d’un bien peut être temporaire et déterminé pour une période donnée. L’usufruit temporaire est un mécanisme qui a pour avantage d’aider un proche à un moment précis. À l’expiration de la durée déterminée, le nu-propriétaire récupère entièrement la propriété du bien, sans aucune formalité. Pour ce faire, il suffit de faire rédiger un acte de donation temporaire d’usufruit, par un notaire. 

Pourquoi recourir au démembrement de propriété ?

Bénéficier d’un cadre fiscal avantageux

L’achat en démembrement de propriété offre aux investisseurs fortement imposés ou disposant de revenus fonciers, une fiscalité attractive

L’un des avantages les plus notables du démembrement de propriété est l’absence d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) associée à une minoration d’impôts sur les plus-values immobilières. 

Si ce dispositif permet de sortir le logement du calcul de l'IFI, suivant l’article 968 du Code général des impôts, les biens peuvent tout de même être inclus dans les patrimoines respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier, selon les proportions fixées par la loi en fonction de l’âge de l’usufruitier. 

Vous pouvez également bénéficier de la fiscalité avantageuse du démembrement de propriété en investissant dans une société civile de placement immobilier (SCPI) dédiée à ce type de placement. 

 

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Protéger son conjoint et/ou ses enfants

Le démembrement est une solution pertinente pour protéger les membres de sa famille. De ce fait, un parent peut donner, de son vivant, la nue-propriété de son bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit. Ainsi, il a l’assurance de continuer à habiter le logement ou à le louer pour générer des revenus. C’est un excellent support pour préparer la transmission de son patrimoine tout en profitant d’avantages fiscaux. 

Enfin, le démembrement de propriété s’adresse également à celles et ceux qui souhaitent protéger leur conjoint survivant. Au décès de l’usufruitier, le conjoint bénéficie de l’usufruit du bien et peut ainsi l’utiliser, l’habiter ou continuer à percevoir des revenus locatifs, et ce, jusqu’à la fin de sa vie. Il peut aussi le mettre en vente, si le logement devient inadapté ou qu’il ne parvient pas à s’entendre avec le nu-propriétaire sur la gestion du bien. 

Les droits de donation ou de succession lors d’une transmission de la nue-propriété ne sont calculés et supportés que sur la valeur de cette dernière ! 

Les avantages du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété offre plusieurs avantages en matière de succession, de fiscalité ou encore de plus-value.

  • Vous vous constituez un patrimoine immobilier sans impôts et sans frais de gestion.
  • Vous achetez un bien à 50 ou 60 % de sa valeur (avec des frais de notaire réduits, calculés sur la base de ce prix).
  • Vous faites l’acquisition d’un logement sans supporter le coût de la gestion locative (l’usufruitier est lui-même en charge de la location).
  • Vous abaissez votre impôt sur la fortune immobilière (IFI) ; le démembrement de propriété sort de son assiette fiscale taxable).
  • Vous déduisez les intérêts d’emprunt de votre éventuel crédit, de ses revenus fonciers.
  • Vous capitalisez pour revaloriser mécaniquement sur la durée votre bien immobilier, puis récupérer la pleine propriété au terme du démembrement.
  • Vous complétez vos revenus grâce aux loyers perçus.
  • Vous transmettez votre patrimoine immobilier sans droits de succession additionnels.

Le dispositif du démembrement peut se révéler idéal pour protéger son conjoint sans léser ses enfants. C’est également un levier adapté pour la gestion et la transmission de son patrimoine en pleine propriété, lors de l’ouverture d’un héritage, tout en évitant à ses ayants droits de supporter l’intégralité des droits de succession. 

Le démembrement de propriété est donc un système d’investissement durable et qualitatif, procurant des avantages fiscaux intéressants. Ce placement est de plus valorisable dans le temps et spécifiquement adapté pour sécuriser l’avenir de ses proches. 

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  1. Le démembrement de propriété correspond à la répartition d’un logement entre l’usufruit (équivalent à la jouissance du bien) et la nue-propriété, acquis à un prix de 30 à 40 % en-dessous des prix du marché. 
  2. L’usufruitier, la personne qui habite le logement, et le nu-propriétaire doivent tous deux assumer des obligations distinctes. 
  3. Le démembrement de propriété s’achève lors du décès de l’usufruitier. 
  4. Ce type d’investissement est un excellent moyen d’anticiper sa fin de vie et d’assurer la transmission de son patrimoine immobilier à ses proches, sans l’intégralité des frais associés. 
  5. Ce système de répartition bénéficie d’un cadre fiscal attractif. En plus de l’allègement considérable des frais de succession, le logement issu d’un démembrement de propriété n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).