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Investir en loi Censi-Bouvard : quels sont les pièges à éviter ?

Sommaire

En vigueur jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Censi-Bouvard offre de nombreux avantages pour un minimum de contraintes. Cela implique néanmoins de préparer avec soin votre investissement locatif pour obtenir un rendement efficace. Divers critères entrent en compte pour garantir l’attractivité de votre bien immobilier locatif et bénéficier d’une réduction d’impôt.

Quels sont les principaux pièges à éviter dans le cadre d’un investissement en Censi-Bouvard ? Quels sont les avantages du dispositif ? Suivez le guide Ooinvestir pour réussir la préparation de votre placement immobilier en loi Censi-Bouvard.

Erreur n° 1 : négliger l'emplacement de la résidence

La loi Censi-Bouvard est ouverte à tous les propriétaires qui louent un bien immobilier en résidence de service sous le statut LMNP (location meublée non professionnelle).

L’emplacement est un critère incontournable en loi Censi-Bouvard. Il doit correspondre au type de résidence choisi. L’âge moyen de la population du quartier peut être une indication très utile, tout comme la présence de résidences similaires sur le secteur. Il est par exemple important de sélectionner une résidence étudiante proche des universités ou des grandes écoles. Pour les résidences de personnes âgées, les espaces verts et une distance réduite avec le centre-ville constituent des points essentiels.

Comme pour toute opération dans l’immobilier, votre bien locatif doit se situer dans un quartier attractif. La tranquillité et le niveau de sécurité tiennent une place importante dans le choix des potentiels locataires. À cela s’ajoute la présence de transports en commun, de lieux de promenades et de commerces de proximité. Ces critères sont déterminants pour assurer une forte demande de location au sein de la résidence.

Seul un logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou un bien locatif de plus de 15 ans entièrement rénové est éligible à la loi Censi-Bouvard.

Erreur n° 2 : relayer la qualité des prestations au 2nd plan 

Outre les prestations légales du dispositif Censi-Bouvard (ménage, fourniture du petit déjeuner et entretien du linge de maison), les résidences de services proposent des avantages variés à leurs occupants. Si la quantité des prestations est un véritable plus, leur qualité doit être au rendez-vous pour satisfaire les futurs locataires. Ces prestations représentent l’une des principales raisons qui vont permettre de susciter une forte demande.

Un établissement réputé pour la qualité de ses prestations contribue à assurer le succès de votre investissement locatif

Les résidences étudiantes peuvent proposer des espaces de travail, un accès à Internet haut débit et autres. Les résidences pour personnes âgées organisent des activités culturelles, des services liés au bien-être…

Dans tous les cas, les équipements de sécurité en place sont des atouts de poids pour les locataires. Vous devez donc étudier avec application les différentes solutions qui se présentent à vous avant d’investir. En combinant un bon emplacement et des prestations adaptés, le potentiel de la résidence choisie vous offre de belles perspectives pour réussir votre achat immobilier dans le cadre du Censi-Bouvard LMNP.

Erreur n° 3 : ne pas s'intéresser au gestionnaire de la résidence

Lors d’un investissement en résidence de services, vous signez obligatoirement un bail commercial avec une société de gestion locative. Le gestionnaire est bien souvent spécialisé en fonction du type de résidence qui vous intéresse. Dans le cadre d’un EHPAD, de séniors ou d’étudiants, il participe activement au bien-être des locataires jour après jour.

En plus de la gestion locative, il s’occupe de la partie commerciale et administrative, de la sécurité, de l’aspect technique et de l’entretien, mais aussi de l’approche sociale entre les occupants. Le gestionnaire se charge notamment de sélectionner les intervenants qui assurent le bon fonctionnement de la résidence. Leur savoir-faire est donc un élément primordial dans la qualité de votre investissement locatif Censi-Bouvard.

Veillez à bien vous renseigner sur la réputation du gestionnaire. Un leader sur le marché favorise l’attractivité de votre bien immobilier et vous rassure sur la qualité des prestations proposées. Sur le long terme, un gestionnaire avec une grande expérience et une expertise de qualité permet de maximiser le rendement de votre investissement locatif.

Tout savoir sur la relation investisseur/gestionnaire dans le cadre d’un achat Censi-Bouvard

La protection du bail commercial vous garantit un paiement des loyers chaque mois. Le succès de l’opération est cependant soumis à la qualité du gestionnaire : en cas de défaillance, vos loyers ne seront plus versés.

L’astuce Ooinvestir : En Censi-Bouvard, vous déclarez vos revenus issus des loyers en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Que vous ayez opté pour le régime réel ou le régime micro-BIC, vous bénéficierez donc de l’avantageuse réduction d’impôt du dispositif !

Les avantages d'un investissement en loi Censi-Bouvard

Grâce à l’intervention du gestionnaire, la loi Censi-Bouvard s’impose comme une excellente solution pour les investisseurs qui ne souhaitent pas se charger de la gestion de leur location. Parmi de nombreux atouts, elle entraîne un avantage fiscal intéressant et limite les risques d’impayés et les difficultés éventuelles.

Réduction d’impôt

Avec un engagement minimum de 9 ans de location en résidence de service, la loi Censi-Bouvard permet d’obtenir une défiscalisation à hauteur de 11 % du prix HT de votre achat immobilier. Tout comme la loi Pinel, la réduction d’impôt ne s’applique plus au-delà d’un investissement de 300 000 € par an et par foyer fiscal.

Pas de vacance locative

Investir en Censi-Bouvard est l’assurance de ne jamais subir de vacance locative. Avec un bail commercial, le loyer est versé systématiquement par le gestionnaire de la résidence. Même sans locataire, le paiement est effectué mensuellement. Il s’agit d’un point fort du dispositif en comparaison d’une location en LMNP classique ou en loi Pinel.

Récupération de la TVA

Dans la continuité du statut LMNP, le dispositif Censi-Bouvard permet de demander le versement du montant de la TVA après 6 mois d’exploitation de votre bien locatif. Vous récupérez donc 20 % du prix de votre logement. Il suffit d’en faire la requête auprès du service des impôts d’entreprise. Elle est cependant calculée sur une base de 20 ans. Une revente anticipée implique un remboursement au prorata des années de location.

Pas de gestion pour le bien locatif

Le bail commercial vous garantit également la prise en charge de la gestion locative, technique, marketing et sociale de la résidence et de votre logement. Vous n’avez qu’à payer la taxe foncière, renouveler le mobilier et financer d’éventuels travaux importants. Le gestionnaire s’occupe de rechercher les locataires, des documents administratifs, de l’entretien du bien et de la satisfaction des locataires. Il ne vous reste plus qu’à encaisser chaque mois le loyer.

Une revente aisée

Avec une forte demande de la part des investisseurs dans ce type de résidences, la revente est généralement facilitée. Les nombreux atouts de ces structures attirent les nouveaux acquéreurs. Pour s’en assurer, il convient de sélectionner avec soin l’emplacement, le gestionnaire et la qualité des prestations proposées.

Contrairement à la loi Pinel, un investissement locatif en dispositif Censi-Bouvard n’est pas réduit à des zones géographiques prédéfinies. Il peut être réalisé partout en France et n'impose pas de limites de ressources à vos locataires.

Rappel des critères à respecter et pour investir

En dehors des conditions imposées pour le type de logement et la durée de location, vous devez respecter différents critères pour réduire vos impôts avec les avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard.

  • Conformément au statut LMNP, votre activité doit être exercée en location meublée et à titre non professionnel.
  • Vos revenus locatifs ne peuvent pas dépasser 23 000 € à l’année et 50 % des ressources de votre foyer fiscal.
  • Votre investissement immobilier en Censi-Bouvard doit être effectué par une personne physique et non par l'intermédiaire d'une société. 
  • Le montant des loyers perçus n’est pas déclaré en tant que revenus fonciers, mais en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) tout au long de la durée d’engagement. 
  1. Dans le cadre du Censi-Bouvard, l’emplacement doit être étudié avec soin pour correspondre à la résidence visée et à ses occupants.
  2. Les prestations doivent être adaptées à vos locataires et leur qualité favorise la réussite de votre investissement immobilier.
  3. Le choix du gestionnaire est une étape cruciale pour réaliser une opération pérenne en loi Censi-Bouvard. 
  4. Entre les avantages fiscaux, une gestion simplifiée et un minimum de risques, un investissement Censi-Bouvard ne manque pas d’atouts.

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