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Tout savoir sur les plafonds de loyers Pinel classique et Pinel Outre-mer

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Succédant au dispositif Duflot, le dispositif Pinel vous permet d‘investir dans l’immobilier locatif et de bénéficier, sous certaines conditions, de réductions d’impôt significatives. Parmi ces conditions, en plus de la performance énergétique du logement et du plafond concernant les revenus du futur locataire, figurent les plafonds de loyers. Quels sont ces plafonds et comment calculer le loyer maximal d’un logement ? Voici quelques indications pour vous aider à y voir plus clair.

Comprendre et connaître les plafonds de loyers du dispositif Pinel

Le dispositif de défiscalisation Pinel a été pensé comme une opportunité pour les investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu tout en permettant aux ménages aux ressources modestes d’accéder à des logements de qualité à loyers raisonnés. Ainsi, pour permettre à des locataires aux revenus intermédiaires de vivre dans des villes et communes attractives, la loi Pinel a fixé des plafonds de loyers à ne pas dépasser si vous souhaitez bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif, pouvant atteindre jusqu’à 21 % en métropole.

Dès lors, un investisseur qui souhaite bénéficier de la défiscalisation doit calculer le montant maximal du loyer applicable au bien immobilier loué. Les plafonds à prendre en compte dépendent de la zone où est situé le logement. En effet, l’administration a identifié un zonage (A, A bis, B1, B2 et C) en fonction du déséquilibre plus ou moins important entre l’offre et la demande locative dans les territoires de France. Depuis 2018, seules les zones A, Abis et B1 sont éligibles au dispositif Pinel car elles constituent de véritables opportunités d’investissement en matière d’immobilier locatif. 

 

Les plafonds de loyers Pinel en métropole

 

Pour bénéficier de la défiscalisation du dispositif Pinel en métropole, le prix des plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises, sont fixés comme suit :

Plafonds de loyer mensuel par mètre carré

Baux conclus ou renouvelés en 2020

Zone A Bis

17,43 €

Reste de la zone A

12,95 €

Zone B1

10,44 €

Zones B2 et C (non éligible au dispositif Pinel)

9,07 €

Les plafonds de loyers Pinel en Outre-mer

En Outre-mer, le prix des plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises, sont fixés ainsi :

Plafonds de loyers mensuels par mètre carré

Baux conclus ou renouvelés en 2020

Départements d’Outre-mer / 

Saint-Martin / Saint-Pierre-et-Miquelon

10,48 €

Polynésie française / Nouvelle-Calédonie /

 Iles Wallis et Futuna

12,81 €

 

Dans le cadre d’un investissement avec le dispositif Pinel Outre-mer, l’avantage fiscal est encore plus attractif qu’en métropole. Il s’élève ainsi à :

  • 23 % pour 6 ans de location ;
  • 29 % pour 9 ans ; 
  • 32 % pour un logement loué pendant 12 ans. 

Comment calculer le plafond de loyer mensuel applicable à votre investissement?

Pour un bien immobilier situé en France métropolitaine

Afin de calculer le plafond mensuel de loyer applicable à votre logement acquis en loi Pinel, donc d’avoir une idée de sa rentabilité locative, il convient de :  

  1. Déterminer la zone éligible dans laquelle est situé votre bien immobilier.
  2. Prendre, selon la zone, le plafond mensuel par mètre carré indiqué dans le tableau ci-dessus.
  3. Appliquer, au plafond de loyer mensuel par mètre carré, un coefficient multiplicateur égal à 0,7. Et y ajouter 19/S, S étant la surface habitable du logement. Le coefficient ne peut excéder 1,2.
  4. Enfin, multiplier le plafond mensuel par mètre carré ainsi obtenu par la surface totale du logement.

La surface habitable du logement correspond à celle figurant dans l’engagement de location pris par le bailleur, c’est-à-dire la surface de plancher construite, à l’exclusion des annexes et des parties de locaux qui seraient d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Par ailleurs, cette surface habitable doit être augmentée de la moitié de la surface des annexes (cave, garage, véranda, etc.) liées au bien, dans la limite de 8 m² par logement.

 

Pour un bien situé en Outre-mer

Pour les investissements réalisés dans les départements ultramarins, les étapes de calcul sont identiques à celles prévues pour les territoires métropolitains. En revanche, la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer intègre, dans les annexes, les varangues (vérandas typiques de l’architecture créole) dans la limite maximale de 14 m². Par ailleurs, comme pour un investissement Pinel en métropole, les montants des plafonds diffèrent selon la zone éligible où le bien immobilier est situé.

Exemples de calcul de plafond de loyer mensuel

Sur le territoire métropolitain

Georges et Anne font l’acquisition d’un logement situé en métropole dans le cadre d’un investissement en loi Pinel. Il s’agit d’un appartement localisé à Valenciennes (Nord – 59), d’une surface habitable de 50 m² sans annexe. Valenciennes est classé en zone B1.

Le montant du plafond de loyer par mètre carré s’élève à 10,44 €. Il convient donc d’effectuer le calcul suivant :

50 x (10,44 x [0,7 + 19 / 50]) = 563,76 €.

Ainsi, le propriétaire ne pourra pas exiger un loyer mensuel supérieur au prix de 563,76 € pour la location de son bien s’il souhaite bénéficier de la réduction d’impôt Pinel.

Sur le territoire ultramarin

Pierre et Marie réalisent un investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel en faisant l’acquisition d’un bien situé à Saint-Pierre-et-Miquelon. Le plafond de loyer par mètre carré s’élève alors à 10,48 €. Le bien dispose d’une surface habitable de 50 m² et d’une véranda de 10 m².

La surface à prendre en compte dans le calcul du loyer est donc de : 50 + 10/2 = 55 m². Il convient donc d’effectuer le calcul suivant :

55 x (10,48 x [0,7 + 19/55]) = 602,60 €.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le propriétaire ne devra pas louer son bien au-delà de 602,60 €.

Les plafonds de loyers peuvent faire l’objet d’une réduction par arrêté du préfet de région pour être adaptés à la situation locale du marché immobilier locatif. Il faut donc vérifier si votre bien est concerné par une éventuelle réduction du plafond des loyers en consultant l’arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs de votre préfecture.