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Investissement immobilier : loi Pinel dans l'ancien

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Si l’investissement dans l’immobilier locatif en loi Pinel est relativement connu des contribuables français, il est souvent associé dans l’esprit collectif aux logements neufs. Pourtant, le dispositif Pinel est également accessible en cas d’investissement dans des logements anciens réhabilités. Appelé dispositif Denormandie depuis 2018, le « Pinel ancien » permet de bénéficier de l’avantage fiscal de sa jumelle, à condition de respecter plusieurs critères d’éligibilité, notamment en termes de logement. Pour tout savoir sur l’investissement en loi Pinel dans l’ancien, suivez le guide.

Défiscaliser avec la loi Pinel dans l’ancien

Défiscaliser en loi Pinel en France, c’est bénéficier d'un puissant outil de défiscalisation ouvrant droit à plusieurs avantages fiscaux en échange d’un investissement dans l’immobilier locatif. Cependant, ces derniers varient légèrement entre logement neuf et logement réhabilité.

Qu’est-ce que la loi Pinel dans l’immobilier ancien ?

La loi Denormandie a succédé au dispositif Pinel ancien en 2018 afin de permettre la réhabilitation des logements délabrés de certaines villes en très forte tension locative. Pour ce faire et encourager les investisseurs à rénover des biens existants pour les transformer en logements locatifs, le gouvernement a ouvert aux logements anciens réhabilités les avantages fiscaux de la loi Pinel, sous forme de réduction d'impôt notamment.

 

Ainsi, en échange de l’acquisition d’un bien ancien à rénover et d’un engagement de location, les contribuables désirant réaliser un investissement locatif bénéficient d’une réduction d’impôt similaire à celle de la loi Pinel. Celle-ci représente 12 %, 18 % ou 21 %, du prix d’achat du logement immobilier, pour des engagements respectifs de mise en location de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans.

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Un avantage fiscal supplémentaire

En revanche, contrairement à la loi Pinel dans l’immobilier neuf, le dispositif Denormandie a un avantage de taille : le déficit foncier. En effet, l’acquisition d’un bien immobilier ancien s’accompagne d’une obligation de réaliser un certain nombre de travaux, dont une partie peut être déductible de vos revenus fonciers. En fonction de la somme qu’ils représentent, et à condition d’opter pour le régime réel, le prix des travaux peut créer un déficit foncier, utilisable dans la limite de 10 700 € par an, et reportable pendant 10 ans. Par conséquent, ce type d'investissement immobilier en loi Pinel dans l’ancien vous permet de profiter d'un mécanisme de défiscalisation supplémentaire sur vos impôts sur le revenu.

Le régime réel vous permet de déduire de vos revenus fonciers tous les frais engagés pour la mise en location de votre logement. Il peut s'agir des frais de gestion, de la taxe foncière, des charges de copropriété ou des primes d'assurance par exemple.

Comment investir avec le dispositif Pinel ancien ?

Plus long et parfois plus coûteux qu’un investissement locatif en loi Pinel neuf, le Pinel ancien réhabilité peut décourager certains investisseurs. Cependant, si vous ne souhaitez pas dégager des revenus locatifs immédiatement, il représente une belle opportunité.

En effet, s’il vous faut financer des travaux de réhabilitation, vous avez également accès à des logements dont le prix est beaucoup moins élevé que dans le neuf, et dont les surfaces sont généralement supérieures. De plus, vous pouvez bénéficier du charme de l’ancien et déclencher un coup de cœur des locataires.

Dans les faits, un investissement locatif Pinel dans l’immobilier ancien se déroule en 5 grandes étapes :

  1. L’acquisition d'un logement ancien inhabitable ou d'un bien à usage autre que l’habitation.
  2. Le passage d’un expert pour certifier l’état du logement.
  3. La réalisation des travaux de rénovation dans un délai de 30 mois à compter de l'acquisition du bien.
  4. Le contrôle des travaux et la certification que le logement respecte tous les critères exigibles (sécurité du système électrique, seuil de performance énergétique minimal, surface des pièces, etc.).
  5. La mise en location du bien dans l'année suivant l'achèvement des travaux.

Votre bien locatif ne générera pas de revenus supplémentaires directement, vous devez donc être en mesure de financer votre investissement au moins le temps des travaux et de la recherche d’un locataire.

Logements éligibles : un choix de biens immobiliers précis

Contrairement à la loi Pinel, le choix de logements éligibles au dispositif Denormandie est plus restreint. En effet, pour en profiter, vous devez réaliser un investissement immobilier à des fins précises. 

  • Pour une rénovation : dans ce cas, le bien ancien ne répond pas aux critères de décence et de performance énergétique (RT 2012 et bientôt RT 2020) au moment de son acquisition. 
  • Pour transformer un local commercial ou industriel en habitation et en faire la résidence principale de votre futur locataire.

Dans tous les cas, vous devez, dans le cadre de votre investissement en loi Pinel dans l’ancien,  entreprendre des travaux de réhabilitation importants représentant au moins 25 % de l'opération immobilière, et faire constater leur réalisation. Attention, vous ne disposez que de 30 mois après l’acquisition pour les terminer puis mettre votre logement en location.

Pour pouvoir louer votre bien en « Pinel réhabilité », le logement, après travaux doit répondre à l’ensemble des critères de décence et aux performances énergétiques et techniques minimum, à savoir :

Un certain nombre des travaux de réhabilitation de ce dispositif Pinel entre en compte dans le calcul du déficit foncier. Il s’agit de ceux concernant la rénovation, la réparation, et l’amélioration du logement notamment.

Les conditions d’éligibilité du dispositif Pinel dans l’immobilier ancien

Outre les critères de logement, l’accès aux avantages fiscaux pour les investisseurs s’accompagne de conditions en termes de localisation, de loyer, et de ressources locataire. En effet, si elle représente un investissement surtout fiscal pour les contribuables, la loi Pinel dans l’immobilier ancien est avant tout un dispositif social.

Ainsi, le dispositif reprend une partie du zonage de la loi Pinel, en limitant toutefois le nombre de communes éligibles afin de coller à la réalité du marché local. De ce fait, il ne peut s’agir que d’une des 245 villes ouvertes à ce type d’investissement locatif. Ces communes, membres du programme “Action cœur de ville” ou assimilé, sont situées exclusivement dans les zones Abis, A ou B1.

Afin de respecter l’esprit du dispositif Pinel dans le neuf, consistant à, agrandir et moderniser le parc locatif en France et proposer des logements décents accessibles au plus grand nombre, un plafonnement des loyers et des ressources locataires est conservé. Les plafonds de ces derniers sont réévalués chaque année par l’administration fiscale, et dépendent de la zone dans laquelle se trouvent le bien immobilier.

De plus, le logement acheté par un investisseur en loi Pinel doit constituer la résidence principale du locataire et être mis en location nue.

Comme pour la loi Pinel dans l’immobilier neuf, il est possible de louer votre bien ancien à un membre de votre famille, à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.

Exemple d’un investissement en loi Pinel ancien réussi

Vous déclarez aux impôts 50 000 € chaque année. Pour faire baisser votre facture et vous constituer un patrimoine immobilier locatif, vous achetez un bien ancien de 40 m² à un prix de 150 000 €. Vous réalisez 45 000 € de travaux de réhabilitation pour le mettre ensuite en location pendant 9 ans, et percevez un loyer mensuel de 500 €, soit 6 000 € annuels.

Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 27 000 € (150 000 € x 18 %) étalée sur 9 ans, soit 3 000 € par an. Vos revenus locatifs ne sont donc plus imposés que sur 3 000 € (6 000 € - 3 000 €)

Vous déduisez ensuite les travaux réalisés, soit 45 000 € : 6 000 (revenus locatifs)- 45 000 = - 39 000 €

Vous avez donc créé un déficit foncier de 39 000 €. Ce dernier vient s’imputer sur vos revenus globaux, diminuant ainsi considérablement votre assiette d’imposition, dans la limite de 10 700 € par an. Vous pourrez reporter le reste de ce montant les années suivantes, profitant ainsi des effets du déficit foncier pendant près de 4 années.

Ce type d'investissement Pinel, vous permet, au moins les premières années, de réaliser une opération immobilière qui produit plusieurs avantages : non seulement vous dégagez un revenu supplémentaire et profitez d'une fiscalité optimisée, mais vous bénéficiez également d'un déficit foncier grâce aux travaux importants. Une aubaine fiscale pour relancer le marché immobilier locatif à moindre frais pour tous les investisseurs !

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