Achat d'un bien ancien en loi Malraux

Comprendre l’achat en loi Malraux

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Créé en 1962, le dispositif Malraux offre de nombreux avantages fiscaux aux investisseurs dans l’immobilier locatif ancien de caractère. Il connaît un regain d’intérêt depuis 2013, date à laquelle ces avantages fiscaux ont été exclus des niches fiscales : leur montant n’est donc plus limité par le plafonnement de ces dernières. Qu’est-ce que ce dispositif ? Où acheter en loi Malraux ? À qui s’adresse-t-elle ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour comprendre l’achat en loi Malraux.

Les grands principes de la loi Malraux

La loi Malraux est un des dispositifs de défiscalisation les plus anciens. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lors d’un investissement locatif dans l’immobilier ancien de caractère en échange d’une réhabilitation complète de l’immeuble.

L’objectif principal de la loi Malraux

Cette loi a pour but de préserver le patrimoine immobilier français ancien en encourageant les travaux de restauration des immeubles situés dans des zones éligibles : les secteurs sauvegardés et les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).

Les gouvernements successifs entendent ainsi préserver les quartiers présentant un intérêt historique, architectural ou esthétique en favorisant fiscalement les investisseurs. En effet, en échange d’une rénovation complète des immeubles anciens, les contribuables bénéficient d’avantages fiscaux sous forme de réduction d’impôt.

La réduction d’impôt

La loi Malraux offre une forte réduction d’impôt sur le montant des travaux réalisés. Pour en bénéficier, vous devez réaliser un investissement immobilier dans un immeuble entier et y effectuer des travaux de réhabilitation complète, dans la limite de 100 000 € par an, pendant 4 ans maximum, soit 400 000 € au total.

En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt s’élevant à :

  • 30 % du montant des dépenses de travaux engagées dans les secteurs sauvegardés ;
  • 22 % du montant des dépenses de travaux engagées dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).

La loi de défiscalisation Malraux est régie par l’article 199 tervicies du Code général des impôts.

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Critères et conditions de la loi Malraux

Le dispositif Malraux est soumis à des critères et des conditions très précis. Pour en bénéficier, il vous faudra acquérir un immeuble en bloc dans une zone éligible, le rénover entièrement et le louer pendant 9 années minimum.

Les types d’immeubles concernés

La loi Malraux ne concerne que l’acquisition d’immeubles entiers d’habitation ainsi que les immeubles professionnels si ceux-ci dégagent des revenus soumis à l’impôt foncier. Il s’agit d’une opération foncière appelée « VIR », vente d’immeuble à rénover.

De plus, l’immeuble que vous achetez doit être destiné à devenir un immeuble d’habitation uniquement. Vous ne pourrez donc pas le louer pour une activité professionnelle. En sus, vous devrez vous engager à le louer nu pour une durée de 9 années minimum, et ce, dans les 12 mois suivant la fin des travaux.

Les travaux éligibles

Les travaux de réhabilitation de l’immeuble doivent répondre eux aussi à plusieurs critères pour être éligible à l’avantage fiscal en loi Malraux :

  • Ils doivent concerner l’intégralité de l’immeuble. Il n’est donc pas possible de rénover uniquement un seul logement.
  • Avant de commencer les travaux, vous devez obtenir une autorisation spéciale du préfet (ASP). Pour ce faire, vous devrez adresser à la préfecture le détail de votre projet afin qu’il soit validé avant de débuter votre chantier.
  • L’ensemble des opérations doit être suivi par un architecte des Bâtiments de France.

Vous disposez de 3 ans maximum pour terminer vos travaux, sauf en cas de site archéologique mis à jour et qu’il serait nécessaire d’exploiter. Votre chantier sera alors suspendu le temps des fouilles.

La liste des travaux éligibles à la loi Malraux est également précisée par le législateur. Seules les opérations suivantes sont concernées :

  • travaux de démolition ;
  • reconstruction de toiture ;
  • reconstruction de murs extérieurs existants ;
  • transformation du logement ;
  • travaux déclarés d’utilité publique ;
  • transformation des combles ou des greniers pour les rendre habitables ;
  • réparation, entretien et amélioration.

Les travaux d’agrandissement sont exclus de ce dispositif.

L’engagement de location

En contrepartie des avantages fiscaux accordés par la loi Malraux, vous devez prendre un engagement de location sur les appartements de votre investissement immobilier : tous les logements de votre immeuble doivent être loués à titre de résidence principale pendant 9 années.

Contrairement à la loi Pinel, vous ne pouvez pas louer vos biens à un membre de votre famille, à un ascendant ou à un descendant.

Focus sur les zones de la loi Malraux

Afin d’assurer la protection du patrimoine français, la loi Malraux impose une sectorisation des zones éligibles.

Les secteurs sauvegardés

Le Code de l’urbanisme définit un secteur sauvegardé comme un « secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles ». Ces secteurs n’existent que dans quelques communes par région, parmi lesquelles :

  • Chambéry ;
  • Lyon ;
  • Aix-en-Provence ;
  • Vannes ;
  • Saumur ;
  • Lille ;
  • Cahors ;
  • Paris…

Réaliser un investissement dans une de ces villes permet d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur de 30 % du montant des travaux réalisés, dans la limite de 100 000 € dépensés par an, soit 30 000 €. La liste complète des villes concernées est à consulter ici.

Les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP)

Les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) sont des zones définies par les articles L.431-1 à 3 du Code de l’urbanisme. Elles ont pour objectif de protéger et de mettre en valeur le patrimoine paysager et urbain tout en améliorant sa visibilité (par exemple, possibilité de déroger au périmètre de 500 mètres autour d’un monument historique pour en améliorer l’accès ou le mettre en valeur).

Ces zones imposent un cahier des charges précis et des demandes d’autorisation pour toute modification des bâtiments ou de leur environnement, y compris le déboisage, dans le but de conserver l’atmosphère d’un lieu.

Dans les deux tiers des cas, les communes classées comportent plus de 5 000 habitants. On retrouve notamment :

  • Mulhouse ;
  • Espelette ;
  • Brioude ;
  • Royat ;
  • Plomeur ;
  • Ajaccio ;
  • Courchevel...

Ces zones permettent d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur de 22 % du montant des travaux réalisés, dans la limite de 100 000 € dépensés par an, soit 22 000 €. 

Les aires de mises en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP) sont également éligibles au dispositif Malraux. Depuis 2017, elles sont regroupées avec les ZPPAUP sous le terme « sites patrimoniaux remarquables ».

Les points forts d’un investissement immobilier en loi Malraux

Le dispositif Malraux offre de nombreux avantages aux investisseurs, tant au niveau fiscal qu’au niveau patrimonial. Zoom sur les 3 points forts de la loi Malraux.

Des avantages fiscaux conséquents

Comme vu précédemment, selon la ville où se situe votre bien, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 22 à 30 % du montant des travaux réalisés. Ces dépenses sont limitées à un montant de 100 000 € par an, pour une durée maximale de 4 ans. Cela représente une réduction fiscale de 22 000 € à 30 000 € par an, soit jusqu’à 88 000 € ou 120 000 € au total.

Les avantages fiscaux Malraux sont exclus du calcul du plafond des niches fiscales. Vous êtes donc uniquement limité par les plafonds de dépenses autorisées.

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Un patrimoine immobilier de qualité

Les immeubles réhabilités sont des immeubles anciens de caractère, souvent très bien situés. Ils sont faciles à louer et vous apportent donc des revenus complémentaires confortables, puisque vous mettez en location tous les appartements disponibles.

De plus, en cas de revente, votre perspective de plus-value est assez élevée. Entre le prix d’achat normalement relativement réduit, et les travaux de réhabilitation complète, votre immeuble prend de la valeur.

Pour augmenter vos gains, vous pouvez d’ailleurs revendre l’immeuble appartement par appartement et réaliser une plus-value sur chaque fraction d’immeuble.

 

Exemple : vous réalisez un investissement locatif en loi Malraux dans un immeuble en secteur sauvegardé pour un montant de 500 000 €. Vous réalisez des travaux à hauteur de 250 000 €. À l’issue de votre période d’engagement de location, vous décidez de vendre les 6 appartements qui le composent désormais évalués chacun à 250 000 €. Vous gagnez donc 1 500 000 € pour un investissement de départ de 750 000 €, tout en ayant bénéficié d’une réduction d’impôt de 75 000 € sur 3 ans.

Une restauration du patrimoine français

En plus de vous permettre d’accéder à un montage financier et fiscal avantageux, le dispositif Malraux vous offre la possibilité de participer à la restauration du patrimoine français. Les amoureux des vieilles pierres seront ravis d’accroître leur patrimoine immobilier, obtenir des revenus complémentaires et préserver un bout d’histoire et d’architecture.

Quel type d’investisseur pour la loi Malraux ?

Du fait de son exigence de réhabilitation complète d’immeuble, la loi Malraux s’adresse aux investisseurs désireux de participer à la sauvegarde du patrimoine en France et qui ont des revenus importants à investir et à défiscaliser. Il est courant de dire que ce dispositif s’adresse aux personnes dont l’imposition est supérieure à 15 000 € et qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier locatif qualitatif puisque la plupart des biens sont extrêmement bien situés : en hyper-centre ou dans les quartiers huppés.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit être au choix :

  • une personne physique, ou associée personne physique d’une société domiciliée fiscalement en France ;
  • une personne non résidente dite « Schumacker », c’est-à-dire fiscalement domiciliée en France ;
  • une personne détenant des droits en indivision, c’est-à-dire possédant la pleine propriété d’une fraction du bien ;
  • un associé d’une société soumise à l’impôt sur le revenu, dans le cas où les loyers perçus sont des revenus fonciers.

La loi Malraux est un des plus anciens dispositifs de défiscalisation français. Prévue à l’origine pour conserver le patrimoine français face à une urbanisation grandissante, elle trouve son intérêt dans sa fiscalité avantageuse. Particulièrement incitative depuis 2009 et la mise en place de la réduction d’impôt, elle permet aux contribuables possédant les moyens de rénover ses bâtiments remarquables de réaliser des investissements fortement rentables et fiscalement optimisés.

 

  1. La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lors d’un investissement locatif dans l’immobilier ancien de caractère, à condition de réaliser une réhabilitation complète de l’immeuble.
  2. Le montant des travaux de réhabilitation complète est limité à 100 000 € par an, pendant 4 ans maximum, soit 400 000 € au total.
  3. Le dispositif Malraux est soumis à certaines conditions. Pour en bénéficier, il vous faudra acquérir un immeuble en bloc dans l’une des zones éligibles, le rénover entièrement et le louer pendant 9 années au moins.