Vue d'un immeuble pour illustrer un investissement Censi-Bouvard

Investissement Censi-Bouvard : les critères d’achat

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Dispositif de défiscalisation particulièrement efficace, l’investissement Censi-Bouvard séduit de plus en plus d’investisseurs. Il faut dire qu’il ne manque pas d’atouts : réduction d’impôt, récupération de la TVA, garantie des loyers, peu de gestion, et ce pendant au moins 9 années. Que vous soyez primo investisseur ou rompu à ce genre de pratiques, vous devez tout de même être attentif au choix de votre résidence et aux critères à respecter pour profiter pleinement des avantages de l’investissement Censi-Bouvard.

Loi Censi-Bouvard : bref rappel

La loi Censi-Bouvard est un dispositif d’incitation fiscale permettant aux investisseurs en location meublée dans une résidence de services de bénéficier d’une fiscalité avantageuse en échange d’un engagement de location d’une durée de 9 années minimum. Ce dernier est matérialisé par la signature d’un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence de services.

Dans la limite de 300 000 € investis sur un an en loi Censi-Bouvard, le gouvernement accorde aux propriétaires un avantage fiscal : une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix d’achat hors taxe répartie sur toute la durée du bail commercial initiale, soit jusqu’à 33 000 €. Vous récupérez également le montant de la TVA de votre achat dès la signature de votre acquisition, soit une réduction supplémentaire de 20 %.

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Enfin, l’investissement Censi-Bouvard se fait sous le statut LMNP (loueur en meublé non-professionnel), ce qui vous permet de déclarer vos revenus sous le régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non plus en tant que revenus fonciers.

Ces différents avantages rendent l’investissement Censi-Bouvard particulièrement attractif.

Tout comme en LMNP, il est possible de déduire les charges de vos revenus immobiliers locatifs, vous permettant de faire baisser mécaniquement votre assiette imposable, voire de créer un déficit foncier reportable pendant 6 ans. Un avantage fiscal supplémentaire, bienvenu en cas de travaux !

Le statut LMP (loueur meublé professionnel) est exclu du dispositif. 

Loi Censi-Bouvard : ses conditions

Réservée spécifiquement aux logements meublés, la loi Censi-Bouvard offre de nombreux avantages fiscaux à ses souscripteurs, à condition de respecter les critères imposés par le dispositif. Ainsi, les candidats à ce type d’investissement immobilier locatif doivent se tourner vers un logement répondant aux conditions suivantes :

  • neuf, en état futur d’achèvement, ou de plus de 15 ans entièrement réhabilité ;
  • situé dans une résidence de services éligible ;
  • faisant l’objet d’une mise en location via la signature d’un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence.

Le propriétaire doit respecter également un certain nombre de critères afin de pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux. De fait, l’investissement immobilier :

  • est limité à 300 000 € par an et par foyer fiscal, comme pour la loi Pinel et le LMNP ;
  • exercé sous le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ;
  • ne peut revendre son logement avant la fin de l’engagement de location.

Cet engagement de location se met en œuvre par la signature d’un bail commercial entre le propriétaire et le gestionnaire de la résidence de services. D’une durée minimale de 9 années, il offre un avantage indéniable au propriétaire sur le marché locatif : la garantie du versement d’un loyer, que son logement soit occupé ou non.

Loi Censi-Bouvard : les résidences éligibles

Le choix de la résidence de services est un point crucial et incontournable de tout investissement Censi-Bouvard. En effet, cette dernière doit être éligible au dispositif pour pouvoir vous faire bénéficier des avantages fiscaux de cet outil de défiscalisation.

Le type de résidence de services

De fait, le législateur entend par résidence de services les structures suivantes :

De plus, ces établissements doivent proposer au moins 3 des services suivants :

  • une réception ;
  • l’entretien du linge ;
  • le petit déjeuner ;
  • l’entretien des parties communes.

Des locataires différents selon le type de résidence

Chaque type de résidence correspond à une cible bien précise. Aussi, c’est à vous de choisir l’investissement immobilier que vous souhaitez réaliser. En effet, vous devez prendre en compte la rentabilité de votre projet locatif, mais également penser à l’éventuelle revente de votre logement à l’issue de votre engagement de location. De même, soyez attentifs aux services proposés par la résidence, en dehors de ceux imposés par la loi : Wifi dans les résidences étudiantes, domotique chez les seniors, etc.

Ainsi, les résidences étudiantes et les résidences seniors, qu’elles soient médicalisées ou non, offrent des possibilités d’achats relativement accessibles et peu risqués. Il s’agit là de marchés où la demande locative est forte, et où les biens sont principalement situés dans des zones dynamiques. La revente de ce genre de bien est donc généralement facile, sans risque de moins-value, et la forte demande réduit la possibilité de voir votre bail commercial renégocié à la baisse lors de son renouvellement.

Loi Censi-Bouvard : bien choisir son gestionnaire

Dernier point de vigilance avant de réaliser votre investissement locatif Censi-Bouvard, le choix du gestionnaire de la résidence de services. En effet, si cet investissement en location meublée peut sembler peu risqué à première vue, la réussite de votre projet repose en grande partie sur l’exploitant de l’établissement.

Bien que rare, il est possible que ce dernier se révèle défaillant et se retrouve dans l’impossibilité de vous verser les loyers dus, voire qu’il soit placé en liquidation. De même, il peut décider de ne pas renouveler votre bail, ou vous proposer une réduction de loyer lors du renouvellement. Heureusement, quelques vérifications simples peuvent vous éviter ce genre de déboires.

Tournez-vous de préférence vers des sociétés spécialisées dans la gestion de résidences Censi-Bouvard dont l’activité est connue et reconnue. Les promoteurs immobiliers s’occupent généralement de sélectionner et de trier sur le volet les gestionnaires à qui ils confient leurs résidences. 

N’hésitez pas à demander à l’exploitant de vous indiquer clairement les modalités de révision des loyers, de renouvellement du bail, la prise en charge des travaux, avant la signature du bail commercial.