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Cumul Censi-Bouvard et LMNP : tout comprendre

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Afin de promouvoir l’investissement en location meublée, le gouvernement a mis en place en 2013 un dispositif complémentaire au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) : la loi Censi-Bouvard. Conçu pour favoriser l’investissement dans les logements situés dans les résidences de services, ce dispositif de défiscalisation s’associe au statut LMNP afin d’offrir des avantages fiscaux immédiats et une garantie de loyers aux contribuables souhaitant acquérir un bien immobilier meublé à mettre en location. Comment cumuler Censi-Bouvard et LMNP ? Suivez le guide.

Rappel sur les dispositifs Censi-Bouvard et LMNP

Avant de considérer les avantages d’un cumul Censi-Bouvard et LMNP, Ooinvestir fait le point sur les spécificités de ces dispositifs d’incitation fiscale, et leurs points communs.

Le statut LMNP

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) est un des plus anciens dispositifs fiscaux. Mis en place pour favoriser l’investissement immobilier dans les logements proposés en location meublée, il permet notamment de réduire le montant des revenus fonciers ou des charges locatives soumis à l’imposition sur les revenus. Ces avantages s’acquièrent via le régime réel BIC (bénéfices industriels et commerciaux), qui vous permet de défiscaliser les charges liées au logement), ou micro-BIC (également appelé « forfaitaire », il permet lui de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % de vos revenus locatifs). En effet, les revenus tirés de l’activité de location meublée en LMNP sont considérés comme des revenus commerciaux et vous font donc bénéficier de la fiscalité appliquée à ce type de revenus.

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De plus, vous pouvez amortir votre investissement locatif et éventuellement, créer un déficit foncier, vous permettant ainsi de réduire encore plus vos impôts, et ce, chaque année. Le déficit foncier s’observe en effet lorsque le coût de votre logement est plus important que ce qu’il vous rapport. 

Pour accéder au statut LMNP, le propriétaire doit respecter certaines conditions liées à son logement et à sa situation fiscale.

  • Il doit acheter un logement meublé, ou le meubler, selon les critères de la loi ALUR.;.
  • Le montant du ou des investissements ne doit pas dépasser maximum de 300 000 €.
  • Le logement doit être mis en location à titre de résidence principale du locataire.
  • Les loyers encaissés ne doivent pas représenter plus de 23 000 €, et/ou 50 % des revenus du foyer fiscal.

Contrairement à la loi Pinel, il n’y a pas de zonage à respecter. 

 

La loi Censi-Bouvard

Créé pour inciter les contribuables à réaliser un investissement dans les résidences de services, le dispositif Censi-Bouvard est complémentaire au statut LMNP. En effet, il offre aux investisseurs 3 avantages principaux, à savoir :

  • une réduction d’impôt d’un montant égal à 11 % du prix d’achat HT ;
  • une récupération de la TVA sur le prix d’achat;
  • une garantie de loyer grâce au bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence.
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Pour être éligible, vous devez acquérir un bien immobilier situé dans une résidence de services neuve, ou de plus de 15 ans entièrement réhabilitée, entrant dans les catégories suivantes :

  • EHPAD ;
  • résidence étudiante ;
  • résidence senior.

Et proposant au moins 3 des 4 services suivants : petit-déjeuner, ménage, réception, blanchisserie. Le logement loué doit être meublé conformément au minimum indiqué par la loi.

Afin de bénéficier de l’ensemble des avantages du dispositif, vous devez louer votre bien meublé dans les 12 mois suivant son achèvement ou sa rénovation, et signer un contrat de bail commercial avec le gestionnaire de la résidence de 9 ans minimum. 

Le bail commercial constitue l’atout majeur du dispositif Censi-Bouvard. En effet, il vous garantit le versement de loyer pendant toute la période d’engagement, que votre logement soit occupé ou vide.

 

Cumuler Censi-Bouvard et LMNP : un investissement gagnant

Comme indiqué précédemment, la loi Censi-Bouvard et le statut LMNP sont cumulables. C’est même un impératif du dispositif Censi-Bouvard qui ne peut exister seul. Ainsi, en remplissant tous les critères d’éligibilité de chaque dispositif, vous disposez d’un outil de défiscalisation particulièrement efficace, associé à un régime fiscal favorable. De quoi réaliser un investissement immobilier à moindre frais, et rentable.

Comment cumuler loi Censi-Bouvard et LMNP ?

Pour cumuler la loi Censi-Bouvard et le statut LMNP, vous devez acquérir un bien immobilier locatif en remplissant l’ensemble des critères suivants :

  • achat d’un logement neuf, en état d’achèvement, ou de plus de 15 ans, entièrement rénové ;
  • dans une résidence de services senior, étudiante, ou un EHPAD ;
  • d’un montant maximum de 300 000 € ;
  • le louer dans le cadre d’une activité de location meublée ;
  • signer un contrat d’exploitation de 9 années minimum avec le gestionnaire de la résidence ;
  • encaisser des loyers soumis à la TVA (5,5 %), dans la limite de 23 000 € par an, et/ou 50 % de vos revenus globaux.

Quels sont les avantages d’un cumul Censi-Bouvard et LMNP ?

Si votre investissement locatif remplit tous les critères nécessaires, vous pouvez alors bénéficier d’avantages importants.

Des avantages fiscaux

En plus de la possibilité de récupérer la TVA sur votre acquisition, vous bénéficiez également d’un avantage fiscal sous forme réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix hors taxe de votre logement. Ce montant sera imputable à vos impôts et reportable pendant 6 années si ce dernier est supérieur à votre imposition annuelle. 

Exemple

Vous achetez un appartement dans une des résidences étudiantes proposant 3 services obligatoires, à un prix de 200 000 € et signez un bail commercial de 9 années, pour un loyer de 600 € par mois.

Grâce à la loi Censi-Bouvard, vous récupérez immédiatement la TVA de votre bien, soit 40 000 € (200 000 x 20%). Votre investissement locatif ne vous coûte déjà plus que 160 000 € 

Ensuite, vous bénéficiez de la réduction d’impôts de 11 % du prix d’achat hors taxe de votre bien, soit 17 600 € (160 000 € x 11 %). Cette réduction est répartie sur 9 années, soit 1 956 € par an.

Au total, votre investissement immobilier dans une des résidences éligibles vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux d’un montant total de 57 600 € (40 000 + 17 600), soit près de 30 % du prix de votre bien.

Grâce au régime réel BIC, vous avez également la possibilité de déduire l’ensemble de vos charges liées à la location meublée, ainsi que l’amortissement du bien. Si ceux-ci sont importants, vous vous créez un déficit foncier, imputable à vos loyers, et reportable pendant 10 ans.

Des avantages locatifs

Vous bénéficiez également d’un avantage de taille : une absence de gestion du bien, couplée à une garantie de loyer. En effet, en signant un bail commercial avec l’exploitant de la résidence de services dans laquelle vous avez investi, vous lui en déléguez complètement la gestion. Cela signifie que c’est lui qui s’occupe de la recherche de locataire, de l’encaissement des loyers, et des éventuels soucis à gérer.

De plus, ce contrat commercial vous garantit la perception de loyer pendant toute la période d’engagement. Ainsi, qu’il soit vide ou loué, votre bien dans ces résidences dédiées aux étudiants ou aux personnes âgées vous apporte un revenu complémentaire. Une véritable aubaine pour les propriétaires qui n’ont ainsi pas à craindre de vacances locatives.

Cumuler Censi-Bouvard et LMNP peut être particulièrement intéressant pour les ménages souhaitant financer leur investissement dans l’immobilier locatif grâce à un prêt. En effet, la perception garantie d’un loyer pendant 9 années permet de faire correspondre la mensualité de votre crédit avec le montant versé par l’exploitant commercial. Vous diminuez ainsi votre effort financier, tout en profitant des avantages fiscaux du cumul.

Les limites du cumul Censi-Bouvard et LMNP

Malgré ses avantages indéniables, le cumul du dispositif Censi-Bouvard et du statut LMNP présente tout de même quelques limites. En effet, si les bénéfices fiscaux sont immédiats grâce à la récupération de la TVA notamment, la loi Censi-Bouvard empêche les investisseurs de profiter pleinement des effets du statut LMNP. Ainsi, lors du cumul, l’avantage fiscal lié à la réduction d’impôts est limité à la durée du bail commercial, alors que pour le régime LMNP seul, il est acquis tant que le bien est conservé et mis en location meublée. De même, il n’est pas possible en loi Censi-Bouvard de procéder à l’amortissement du bien immobilier (sa valeur), du mobilier et des équipements. En effet, en contrepartie de la réduction d’impôt initiale de 11 %, l’amortissement des logements n’est pas déductible fiscalement.