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Comparatif : quel dispositif de défiscalisation immobilière est fait pour vous ?

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En matière de défiscalisation immobilière, la multiplicité des dispositifs existants est une chance pour les ménages français. Un avantage qui peut se transformer en casse-tête au vu du grand nombre d’informations à votre disposition. Type d’investissement, conditions d’éligibilité, réglementation, zones géographiques ou fiscalité : vous êtes perdu parmi la quantité colossale d’informations à votre disposition ? Vous ne savez pas comment faire votre choix ? Retrouvez toutes les informations pour mener à bien votre projet. 

Quelles sont les principales lois de défiscalisation immobilière en France ? Quels sont leurs avantages et leurs inconvénients ? Comment y avoir accès ? Voici un comparatif des dispositifs en vigueur en 2020.

Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf 

Sécurisant et performant, l’immobilier neuf est un support d’investissement locatif qui permet de cumuler à la fois diversification de son patrimoine et optimisation de sa fiscalité. 

Loi Pinel

Faisant suite à la loi Duflot, la loi Pinel profite d’une grande notoriété pour l’achat d’une maison ou d’un appartement neuf. Ses avantages ? Permettre aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif en réduisant leur impôt sur le revenu. Vous pourrez ainsi déduire 12 %, 18 % ou 21 % du montant de votre investissement sur une durée respective de 6, 9 ou 12 ans.

Exemple d’un investissement en loi Pinel  

Vous achetez un appartement neuf via le dispositif Pinel au prix de 130 000 €. Vous vous engagez à le louer pendant 9 ans. Vous pourrez déduire de vos impôts 18 % de 130 000 €, soit 23 400 € au total (2 600 € par an).

Pour être éligible à la loi Pinel, le bien immobilier doit être neuf et situé dans une zone géographique définie. Les loyers et ressources des locataires sont encadrés par la réglementation. 

La loi Pinel a été prolongée et concerne les investissements immobiliers réalisés jusqu’au 31 décembre 2021. 

Les conditions de loi Pinel présentées ci-dessus sont dédiées à la métropole. Vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux d’autant plus intéressants en investissant dans les DROM-COM grâce à la loi Pinel Outre-mer.

​​​​​​Loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard s’adresse aux investisseurs dont l’objectif est d’acheter un logement neuf dans une résidence de services. Ici, nul besoin de se préoccuper de trouver un locataire : vous concluez un bail commercial d’une durée de 9 ans avec le gestionnaire de l’immeuble. Sur la même durée, vous bénéficiez de 2 avantages fiscaux majeurs : une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat hors taxe et la récupération de la TVA (pour rappel, 20 %).

La loi Censi-Bouvard concerne les résidences étudiantes, pour seniors, et les résidences de soins. Les appartements mis en location doivent être meublés et l’immeuble doit proposer des services collectifs tels que la réception ou la préparation du petit-déjeuner. 

Exemple d’un investissement en loi Censi-Bouvard 

Vous devenez propriétaire d’une habitation neuve dans une résidence pour étudiants. Vous pouvez déduire 11 % du prix d’achat. Soit, pour un bien acheté 110 000 € hors taxe, 12 100 € d’économies d’impôts (1 344 € d’avantage fiscal par année). En parallèle, vous récupérez la TVA, soit 22 000 €.

Tableau comparatif des lois de défiscalisation immobilière sur le marché locatif neuf en 2020

Tableau comparatif des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’immobilier neuf en vigueur en 2020  

 

Loi Pinel

Loi Censi-Bouvard

LMNP

Type de bien

Neuf

Neuf et meublés en résidence services

Neuf ou ancien meublé

Durée d’investissement

6, 9 ou 12 ans

9 ans

Libre

Réduction d’impôts

12, 18 ou 21 % sur le prix du bien

11 % sur le prix du bien

50 % d’abattement (régime forfaitaire) ou déduction des charges et des amortissements

Avantages

- Achat en métropole ou en Outre-mer

- Large choix de zones d’investissement

- Dernières normes de performance thermique

- Bail commercial

- Gestion locative réduite

- Récupération de la TVA

- Régime fiscal avantageux

- Simplicité du régime forfaitaire micro-BIC

Inconvénients

- Soumis au plafond des niches fiscales

- Loyers et ressources des locataires encadrés

- Soumis au plafond des niches fiscales

- Résidence services et meublés uniquement

- Nécessité d’être aidé d’un professionnel si régime réel

Objectif

Investir dans l’immobilier locatif et défiscaliser

Devenir propriétaire d’un logement en résidence services et profiter d’avantages fiscaux.

Louer un logement en meublé en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse

 

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Les dispositifs de défiscalisation immobilière dans l'ancien 

Loi Denormandie, loi Malraux et dispositif de défiscalisation Monuments Historiques : comparez les 3 principaux dispositifs dans le cadre de l’achat d’une maison ou d’un appartement ancien.

Loi Denormandie

Avec la loi Denormandie, devenir propriétaire d’un logement ancien à rénover n’a jamais été aussi avantageux. À la clé de ce dispositif ? 12 %, 18 % ou 21 % de réduction d’impôt sur le prix du bien et le montant des travaux. La réduction d’impôt varie en fonction de la durée de votre engagement de location : 6 ans, prolongeables deux fois 3 années, ou 9 ans, prolongeables de 3 ans supplémentaires, soit une durée maximale de 12 ans. En fonction de la durée choisie, les taux de réduction d’impôt sont donc les suivants :

  • 2 % par an pendant les 6 ou 9 premières années ;
  • 1 % par an pendant les 3 dernières années. 

Plusieurs conditions doivent être remplies pour pouvoir réaliser un investissement locatif dans le cadre du dispositif Denormandie. Le bien immobilier doit être situé dans une des 245 communes éligibles à ce programme de réhabilitation des quartiers anciens et dégradés. Son prix ne doit pas dépasser les 300 000 € et le plan de financement doit comprendre à minima 25 % de travaux. Sur un principe équivalent à celui de la loi Pinel, les loyers et ressources des locataires sont plafonnés.  

Exemple d’un investissement en loi Denormandie

 Vous faites l’achat d’un appartement ancien au prix de 90 000 € et prévoyez de réaliser des travaux pour 45 000 €, soit un budget total de 135 000 €. Vous vous engagez à proposer votre logement à la location pendant une durée de 12 ans. Vous profitez donc d’une réduction d’impôts de 21 %, soit 28 350 € répartis comme suit :

  • 2 % par an pendant les 9 premières années, soit 2 700 € par an ;
  • 1 % par an pendant les trois dernières années, soit 1 350 € par an.

Loi Malraux

Pour alléger votre facture fiscale, la loi Malraux se révèle être une alliée précieuse. En fonction de la zone géographique d’investissement (secteurs sauvegardés ou zones protégées), la réduction d’impôts obtenue est de 22 % à 30 % sur le montant des travaux effectués.

La loi Malraux concerne l’investissement locatif dans les immeubles anciens et se focalise sur les zones de protection du patrimoine ou encore les sites patrimoniaux remarquables. Il s’agit donc d’opérations de défiscalisation qui s’adressent aux ménages les plus fortement imposés et ayant une capacité d’endettement élevée. Ces biens ayant une valeur historique forte, les travaux doivent être suivis par un architecte des Bâtiments de France. Par ailleurs, le bien immobilier doit être mis en location nue pendant 9 ans au minimum pour bénéficier de l’avantage fiscal lié à la loi.

Exemple d’un investissement en loi Malraux 

Dans une zone éligible à une réduction d’impôts de 30 %, vous réalisez des travaux d’envergure sur votre bien immobilier pour un montant total de 90 000 €. Vous économiserez donc 27 000 € d’impôts pendant 9 ans (3 000 € d’impôts par année).

Contrairement à un certain nombre de lois de défiscalisation, le dispositif Malraux n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales (10 000 € en 2020) et permet donc aux contribuables fortement imposés de payer moins d’impôt sur le revenu.

Loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques vise à inciter à l’achat de logements anciens classés. Côté avantages fiscaux, son objectif est simple : générer du déficit foncier. En achetant un bien immobilier et en y engageant des travaux, vous pouvez imputer 100 % du déficit foncier ainsi généré sur les revenus de leurs autres activités.

La loi Monuments Historiques s’adresse aux ménages les plus fortement imposés et nécessite de conserver le bien immobilier sur une longue durée : 15 ans. Cet investissement doit donc être envisagé à très long terme. L’intérêt du recours à une telle loi de défiscalisation immobilière est particulièrement fort pour les ménages soumis à une TMI (tranche marginale d’imposition) de 30 % ou 41 % dans le cadre de l’impôt sur le revenu.

Exemple d’un investissement via le dispositif Monuments Historiques 

Vous êtes propriétaire d’une maison à rénover. Votre budget travaux est fixé à 110 000 €. Vous réaliserez cette rénovation sur 2 années. Côté fiscalité, vous êtes imposé à une TMI de 41 %. Votre réduction d’impôt sera donc de 45 100 € sur 2 ans (22 550 € par an).    

Tableau comparatif des lois de défiscalisation immobilière dans l’ancien en 2020

Tableau comparatif des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’immobilier ancien en vigueur en 2020

 

Loi Denormandie

Loi Malraux

Loi Monuments Historiques

Type de bien

Ancien

Ancien

Ancien classé

Durée d’investissement

6, 9 ou 12 ans

9 ans

15 ans

Réduction d’impôts

12, 18 ou 21 % sur le coût du bien et des travaux

22 ou 30 % du montant des travaux selon la zone d’investissement

Déficit foncier généré par l’achat 

et les travaux

Avantages

- 245 villes éligibles

- Réduction d’impôts basée sur le coût total de l’opération

- Zones d’investissement privilégiées

- Non-soumis au plafond des niches fiscales

- Biens immobiliers classés

- Imputation du déficit foncier à 100 %

- Non-concerné par le plafonnement

 des niches fiscales

Inconvénients

- Montant des travaux > 25 % du coût de l’opération

- Loyers et ressources des locataires encadrés

- Soumis au plafond des niches fiscales

- Suivi d’un architecte des Bâtiments de France

- Location nue uniquement

- Choix réduit de logements

- Investissement à long terme (15 ans)

Objectif

Acquérir un logement ancien en profitant d’un large choix

Acheter dans l’ancien pour réaliser des travaux sans plafonnement des niches fiscales

Optimiser sa fiscalité pour 

les contribuables les plus fortement imposés

 

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Comment optimiser sa fiscalité grâce à la location meublée en LMNP ?

Parmi les dispositifs incitatifs à l’investissement dans l’immobilier locatif, un régime fiscal se distingue : le statut de LMNP, loueur en meublé non-professionnel. En LMNP, les loyers encaissés n’entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Une distinction importante qui peut ouvrir droit à l’application du régime forfaitaire du micro-BIC, si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 € par an, ou au régime du bénéfice réel, en cas de dépassement de ce seuil ou sur option. En effet, même si vos revenus locatifs n'excèdent pas les 70 000 € par an, vous pouvez demander à l’administration fiscale de passer au régime réel.

Le régime forfaitaire du micro-BIC s’adresse aux propriétaires à la recherche de simplicité : vous profitez d’un abattement de 50 % sur les revenus issus de votre location meublée. 

Exemple d’un investissement en statut LMNP 

Vous percevez 5 000 € de loyers par an pour un studio meublé. Vous avez également deux autres logements meublés loués et vos revenus fonciers totaux s’établissent à 23 000 € par an, soit un montant inférieur au seuil des 70 000 €. Sous le statut de LMNP et sans option de votre part, vous êtes au micro-BIC. Dès lors, votre bénéfice imposable sera de 50 % de 5 000 €, soit 2 500 €.

Toutefois, le régime du bénéfice réel permet une meilleure optimisation fiscale grâce à la déduction des charges réelles et des amortissements. Une solution qui nécessitera en revanche l’accompagnement d’un expert (comptable, conseiller en gestion de patrimoine…).

Vous pouvez cumuler les avantages du statut du LMNP et de la loi Censi-Bouvard en achetant un appartement meublé situé dans une résidence services. 

Tableau comparatif des régimes fiscaux du LMNP

Tableau comparatif du régime réel et du régime forfaitaire du micro-BIC en LMNP

 

Régime forfaitaire micro-BIC

Régime réel

Conditions d’éligibilité

- Moins de 70 000 € de revenus locatifs par an

- Plus de 70 000 € de revenus locatifs par an

- Sur option 

Caractéristiques

- Abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus encaissés

- Déduction des charges réelles et des amortissements

Avantages

- Simplicité du régime

- Possibilité de tenir sa comptabilité seul

- Optimisation fiscale généralement plus avantageuse

- Déduction de charges non décaissées : les amortissements

Inconvénients

- Réduction d’impôts généralement plus faible qu’au régime réel

- Pas de possibilité de déduire les charges réellement engagées et les amortissements

- Complexité de calcul accrue

- Nécessité d’être accompagné par un comptable

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