Loi Censi-Bouvard : investir avec succès dans un appartement pour étudiant

Vous souhaitez profiter de l’attractivité et de l’accessibilité d’un appartement en résidence de services étudiante pour investir ? Le dispositif LMNP Censi-Bouvard vous procure une réduction d’impôt avantageuse sans la contrainte de la gestion locative. Avec une somme de départ abordable, cet investissement permet de vous constituer un patrimoine et répond à une demande grandissante.

Qu’est-ce qu’une résidence de services étudiante ? Comment évolue la demande sur le marché immobilier ? Ooinvestir vous accompagne dans la réussite de votre investissement locatif en Censi-Bouvard avec un logement étudiant.

Les étudiants : une cible pérenne pour votre investissement locatif

Au fil des ans, l’appartement d’étudiant reste une cible très appréciée par de nombreux investisseurs. À l’image de l’augmentation des effectifs au sein des grandes écoles et universités, sa demande reste toujours aussi haute.

Les derniers chiffres en la matière témoignent d’une hausse constante avec plus de 2,7 millions d'étudiants en enseignement supérieur sur l’année 2018-2019. Or, le parc immobilier public est insuffisant et ne peut loger que 10 à 15 % de la population étudiante.

Aujourd’hui, les jeunes n’hésitent plus à prendre leur envol et louer un appartement pour poursuivre leurs études. Dans certains quartiers, les petites surfaces sont tellement recherchées que 80 % de la demande se concentre sur 20 % de l’offre. Éligible à la loi Censi-Bouvard, la résidence étudiante se présente donc comme une véritable opportunité avec de nombreux avantages pour les investisseurs en immobilier.

Ooinvestir vous liste les avantages d’un investissement en loi Censi-Bouvard

Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?

Ensemble d’appartements destinés aux étudiants, la résidence étudiante propose des chambres ou studios meublés. Généralement située non loin des universités et grandes écoles, elle offre un cadre idéal pour la jeune génération avec tous les transports et commerces de proximité.

Créée spécialement pour eux, elle dispose de divers équipements et prestations adaptés comme une laverie, un réfectoire, un espace buanderie, une salle de sport…

Un logement étudiant attractif et conforme aux critères du Censi-Bouvard est idéal pour bénéficier d’avantages fiscaux et d’un complément de revenus régulier. Pour cela, il doit au minimum disposer de 3 prestations parmi :

• le nettoyage régulier des locaux ;
• la fourniture du linge de maison ;
• un service d’accueil ;
• la préparation du petit-déjeuner. 

Selon une étude de LocService.fr, la demande étudiante concerne majoritairement des studios (57 %). L’appartement de 2 pièces représente 16 % des recherches et la chambre seule, 7 %. Les logements en colocation sont également demandés par 20 % des étudiants.

Location en résidence étudiante : cumuler LMNP et Censi-Bouvard

Réaliser un investissement dans une résidence de services étudiante et bénéficier de la loi Censi-Bouvard implique d’avoir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Le dispositif LMNP

Louer votre bien immobilier en résidence étudiante sous le statut « loueur meublé non professionnel » est obligatoire pour prétendre au Censi-Bouvard. Il est donc impératif de :

• louer le logement meublé ;
• générer des recettes annuelles qui ne dépassent pas 23 000 € et 50 % des revenus du foyer fiscal.

Sans aucune obligation de durée, ce statut permet offre 2 régimes d’imposition pour les revenus tirés de vos loyers : le régime micro BIC ou le régime réel.

Le régime micro-BIC vous offre un abattement de 50 % sur les revenus locatifs générés, tandis que le régime réel permet de soustraire l’ensemble de vos charges à l’euro près.

La loi Censi-Bouvard

Avec un engagement minimum de 9 ans, la loi Censi-Bouvard se cumule avec le LMNP et vous impose de respecter des conditions supplémentaires.

Elle ne s’applique qu’avec l’acquisition d’un appartement neuf, meublé et équipé, situé dans une résidence de services et dans une limite de 300 000 € HT.. Dans le cadre d’une acquisition en résidence étudiante, le dispositif permet aussi une récupération de la TVA sur votre bien immobilier.

Principal intérêt de la loi Censi-Bouvard, la réduction d'impôt accordée est équivalente à 11 % de votre investissement hors taxes. Si le montant de la défiscalisation dépasse votre imposition annuelle, il est possible de la reporter pour un maximum de 6 années.

À la différence de la loi Pinel, aucune zone n’est imposée pour le choix de l’emplacement de votre appartement en résidence étudiante dans le cadre du LMNP Censi-Bouvard.

Le choix de la résidence

Les résidences étudiantes proposent des logements fonctionnels qui sont pour la plupart un studio ou un appartement de 2 pièces.

Le principal critère, semblable à tout investissement immobilier, est l’emplacement. Il doit avant tout se situer proche des écoles et des universités, mais également du centre-ville et des transports.

Avant de vous lancer, il est important de se renseigner sur les autres résidences étudiantes du secteur et les prestations ou équipements proposés. Outre les services obligatoires pour l’éligibilité au Censi-Bouvard, la présence d’une salle de sport, d’une bibliothèque ou d’une salle commune est un plus à ne pas négliger.

Les atouts d’un investissement Censi-Bouvard en résidence étudiante

Investir dans le locatif avec la loi Censi-Bouvard offre une fiscalité intéressante. Avec un coût attractif du fait d’une faible surface, les logements étudiants sont une valeur sûre pour obtenir des revenus complémentaires avec les loyers tout en faisant fructifier votre patrimoine.

Avec peu d’inconvénients, il en découle de nombreux avantages.

• Pas de gestion locative : vous ne signez pas de bail classique avec un étudiant, mais un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. Il se charge de trouver un locataire et de toutes les formalités administratives.
• Récupération de TVA : l’administration fiscale se charge de vous restituer l’équivalent de 20 % du prix TTC de votre achat immobilier. Il faut en effectuer la demande après 6 mois d'exploitation du logement. Avec un remboursement basé sur 20 ans, un prorata sera effectué en cas de revente de l’appartement étudiant avant la date de fin.
• Paiement des loyers garantis : dans l’application du contrat, l’exploitant de la résidence vous verse le loyer même sans locataire. Un point fort du dispositif Censi-Bouvard.
• Un faible prix pour une bonne rentabilité : avec un budget limité, l’investissement dans un appartement étudiant offre d’excellentes perspectives avec sa forte demande et son rendement entre 3,5 % et 4 % nets.
• Un bien attractif : en fonction du niveau d’équipement et des services proposés, l’attractivité du logement augmente et pour un minimum d’entretien au fil du temps. Une demande en hausse : le nombre d’étudiants continue d’augmenter, tout comme la demande au sein des résidences de services étudiantes.

La demande élevée des appartements étudiants limite fortement le risque d’une renégociation à la baisse du bail commercial lors d’un renouvellement.

Exemple d'un investissement réussi en résidence étudiante avec le Censi-Bouvard

Sabrina souhaite investir en LMNP pour se constituer un patrimoine et réduire son imposition annuelle qui s’élève à 3 000 €. Elle opte pour le dispositif Censi-Bouvard avec une résidence de services étudiante pour profiter d’une forte demande et de la gestion par l’exploitant.

Sabrina choisit la ville de Toulouse et devient propriétaire d’un studio au prix de 150 000 € HT soit 180 000 € TTC. Elle obtient un crédit sur 20 ans de 180 000 € à la banque pour une mensualité de 820 €. Elle opte pour le régime réel d’imposition afin de récupérer la TVA à hauteur de 30 000 €.

Elle est consciente qu’en cas de revente avant 20 ans elle devra la rembourser au prorata des années de location.

Elle signe un bail commercial de 9 ans avec le gestionnaire de la résidence étudiante qui s’engage à lui verser chaque mois 750 €.

Grâce à la défiscalisation Censi-Bouvard, Sabrina bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de 150 000 € HT de son bien locatif. Elle obtient donc une réduction totale de 16 500 € sur 9 ans (150 000 € x 11 %), soit une déduction chaque année de 1 833 € sur son imposition annuelle de 3 000 €.

Cette économie mensuelle de 152 € vient combler la différence entre le coût du crédit (820 €) et le loyer (750 €), pour un gain de 82 € par mois (152 -70).

Sur les 9 ans de son contrat, l’investissement Censi-Bouvard de Sabrina en résidence étudiante lui rapporte 8 856 € (82 x 108 mois).

1. Avec la hausse du nombre d’étudiants, la demande en résidence de services étudiante est de plus en plus élevée.
2. Investir dans le dispositif Censi-Bouvard au sein d’une résidence étudiante permet d’obtenir une réduction d’impôts de 11 % sur le prix HT de votre achat immobilier pour un engagement minimum de location de 9 ans.
3. Le gestionnaire de la résidence étudiante se charge de la gestion locative et vous verse chaque mois un loyer garanti par contrat, même sans locataire.
4. Pour obtenir la réduction fiscale de la loi Censi-Bouvard avec votre investissement en résidence étudiante, vous devez respecter toutes les conditions du LMNP et du Censi-Bouvard réunies.