Image pour illustrer le calcul de la réduction d'impôt en loi Censi-Bouvard

Calculer sa réduction d’impôt en loi Censi-Bouvard

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Dispositif d’incitation fiscale très attractif, l’investissement en loi Censi-Bouvard peut sembler très accessible à première vue. En effet, il ne dispose que de peu de contraintes contrairement à un investissement en loi Pinel ou Malraux puisqu’il n’est soumis à aucun zonage, ni conditions de loyers ou de ressources. Cependant, comme pour tout projet immobilier locatif, il est important d’évaluer le coût et la rentabilité de votre opération immobilière. Entre réduction d’impôt, récupération de TVA, et déduction de charges, à combien s’élève réellement votre avantage fiscal ? Ooinvestir vous guide pour calculer votre réduction d’impôt en loi Censi-Bouvard.

Rappel des conditions de la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un dispositif fiscal réservé à l’investissement locatif meublé, dans une résidence de services uniquement. En effet, pour en bénéficier, vous devez faire l’acquisition d’un logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou de plus de 15 ans réhabilité, d’un montant maximum de 300 000 €, dans un des établissements suivants :

En échange d’un engagement de location de 9 années, via la signature d’un contrat de bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, vous profitez d’avantages fiscaux :

  • réduction d’impôt de 11 % répartie sur 9 ans ;
  • récupération de la TVA dès la signature de la vente ;
  • imposition des loyers au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) grâce au statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) ;
  • déduction des charges et d’une partie des amortissements, avec possibilité de créer un déficit foncier reportable pendant 6 ans.

La signature du bail commercial vous garantit le versement des loyers, que votre logement soit libre ou occupé. De plus, c’est l’exploitant qui se charge entièrement de la gestion de votre bien locatif et vous fournit les documents nécessaires à votre déclaration d’impôt sur le revenu.

Contrairement à la loi Pinel, il n’est pas possible de proroger les effets du dispositif Censi-Bouvard au-delà de sa durée initiale, ni de loger un membre de sa famille. À l’issue de la période d’engagement, vous pouvez renouveler le bail commercial avec l’exploitant, revendre votre bien ou le conserver pour votre usage personnel.

Le montant de la réduction d’impôt de 11 %

Principal avantage fiscal du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, la réduction d’impôt présente un taux unique de 11 %  sur le prix de revient de votre achat en résidence de services.

Enfin, la réduction d’impôt est étalée de manière linéaire sur toute la durée de l’engagement de location, soit 9 ans.

En cas de rupture de l’engagement de location avant la fin de la période initiale (9 ans), le propriétaire doit rembourser l’intégralité des sommes défiscalisées depuis le début du contrat.

Sur un logement acheté 300 000 €, cela représente donc une réduction totale de 33 000 €, soit 3 667 € par an à déduire de vos revenus.

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Si la réduction d’impôt dépasse le montant de votre imposition totale, vous avez la possibilité de la reporter pendant 6 ans.

Calculer le prix de revient d’un investissement Censi-Bouvard

Les différents avantages fiscaux et leurs conditions d’application propres font varier fortement le prix de revient d’un investissement immobilier Censi-Bouvard. En effet, le calcul de ce dernier sera différent selon que vous avez ou non la possibilité de récupérer le montant de la TVA sur votre acquisition.

Cette opération n’est possible que si vos loyers sont soumis à la TVA et que la résidence dans laquelle vous investissez propose au moins 3 des 4 services suivants :

  • petit déjeuner ;
  • réception ;
  • blanchisserie ;
  • ménage des parties communes.

Rien de plus parlant qu’un exemple pour illustrer clairement le calcul des différents avantages fiscaux d’un investissement Censi-Bouvard, et ainsi connaître le prix de revient de votre opération immobilière.

Exemple d’un investissement avec récupération de la TVA

Jules et Patrick souhaitent acheter un logement dans une des résidences étudiantes de leur ville afin de préparer leur retraite. Ils paient ensemble 2 500 € d’impôt sur le revenu. Un promoteur leur propose un studio de 20 m² au prix de 210 000 € TTC. Le logement se situe dans une résidence étudiante proposant un service de ménage des parties communes, une blanchisserie et une réception. 

Le prix de revient de leur investissement se calcule en 3 étapes :

  • 1re  étape, récupération de la TVA : (210 000/120) x 20 % = 35 000 € ;
  • 2nd  étape, calcul de la réduction d’impôt : 175 000 € x 11 % = 19 250 € ;
  • 3e étape, calcul de la réduction d’impôt annuelle : 19 250 / 9 = 2 139 € ;

Au total, leur studio leur aura coûté 155 750 €, soit 54 250 € économisés grâce au dispositif Censi-Bouvard (récupération de la TVA + réduction d’impôt), tout en leur assurant un revenu complémentaire et une baisse de leur imposition pendant 9 ans.

Investissement sans récupération de la TVA

Les logements dans les EHPAD affichent généralement un prix de départ plus faible que les résidences seniors ou étudiantes. Cela permet aux ménages moyens d’accéder à ce type d’investissement immobilier à partir de 80 000 €.

Claire et Jérémy souhaitent s’assurer un revenu complémentaire en prévision des études de leurs enfants. Ils choisissent d’acquérir une chambre dans un EHPAD au prix de 90 000 €.

Pour leur projet immobilier, la réduction d’impôt de 11 % est cette fois calculée sur le prix TTC de votre logement :

  • Réduction d’impôt totale : 90 000 x 11 % = 9 900 € ;
  • Réduction d’impôt annuelle : 9 900 / 9 = 1 100 € ;

Grâce à la loi Censi-Bouvard, ils profitent d’un investissement locatif avec un prix de revient de 80 100 €.

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Le mobilier en investissement Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard possède un avantage qui lui est propre : il est cumulable avec le statut LMNP puisque tous deux concernent la location meublée. En revanche, il est important d’être attentif aux différentes conséquences que cela implique. 

Cette information est d’autant plus précieuse en ce qui concerne le mobilier en investissement Censi-Bouvard. En effet, la location meublée permet normalement de déduire de vos revenus l’amortissement de votre bien mais la réalité est sensiblement différente en Censi-Bouvard. 

Ainsi, si vous bénéficiez de la réduction de 11 %, vous ne pouvez pas amortir votre bien immobilier pendant les 9 premières années, sauf si une fraction du prix d’acquisition de ce dernier est supérieure à la limite de 300 000 € de la loi Censi-Bouvard.

Exemple :

Vous avez acheté un appartement dans une résidence de services au prix de 310 000 € HT. Ce dernier est loué depuis 500 € par mois et vous avez perçu la réduction d’impôt de 11 % dans la limite de 300 000 €, soit 3 666 € l’année et 33 000 € pour 9 ans.

Chaque année, vous avez la possibilité d’amortir l’immobilier, pour la fraction supérieure à 300 000 €. L’amortissement se calcule donc seulement sur les 10 000 € supplémentaires (puisque les 2 000 € de mobilier ne sont pas compris). Le droit commun dispose que les amortissements se calculent comme suit :

  • Gros œuvre : 40 % sur 50 ans ;
  • Façade : 20 % sur 30 ans ;
  • Agencement : 20 % sur 20 ans.

Chaque année, vous pourrez donc déduire pour votre immeuble :

  • (10 000 x 40 %) / 50, soit 80 € 
  • (10 000 x 20 %) / 30, soit 67 €
  • (10 000 x 20 %) / 20, soit 100 €

soit 247 € le temps de votre période d’engagement de location. 

Si vous continuez à louer votre bien après 9 ans, vous pourrez prendre en compte l’intégralité du prix, et donc déduire 7 647 € par an au titre de l’amortissement immobilier, détaillés comme suit :

(310 000 x 40 %) /50, soit 2 480 € (310 000 x 20 %) / 30, soit 2 067 € (310 000 x 20 %) / 20, soit 3 100 €

Le mobilier n’est pas concerné par cette restriction et ne rentre pas dans le calcul de la réduction d’impôt. Il est donc tout à fait possible d’amortir l’ensemble des meubles qui composent votre logement locatif chaque année (article 39 C du CGI et BOFIP 01/03/2017). N’hésitez pas à demander conseil à un expert-comptable pour réaliser ce calcul parfois complexe.