Investissement Censi-Bouvard et LMNP classique : quelles différences ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, la loi Censi-Bouvard n’est possible qu’à condition de louer sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Mais comment choisir entre le LMNP classique et le Censi-Bouvard ? Les 2 dispositifs ont leurs points communs, mais aussi leurs particularités. Ils représentent 2 solutions différentes pour encadrer votre placement immobilier.

Qu’en est-il de la fiscalité pour ces 2 dispositifs ? Quelles conditions imposées sont propres à chacun ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux comprendre le fonctionnement du Censi-Bouvard par rapport au LMNP classique et choisir le plus propice à votre investissement locatif.

La défiscalisation pour chaque dispositif

Si LMNP et Censi-Bouvard peuvent se cumuler, les 2 solutions ne fonctionnent pas de la même manière. Le LMNP classique permet de diminuer l’imposition sur vos revenus locatifs, jusqu’à créer du déficit foncier. De son côté, la loi Censi-Bouvard apporte une réduction d’impôt sur le revenu, ainsi que la possibilité de récupérer le montant de la TVA.

Avantage fiscal du LMNP classique

Plébiscité par de nombreux propriétaires, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est fréquemment utilisé en immobilier locatif. Simple d’accès, il accorde une fiscalité avantageuse pour tous types de logements.

Tout savoir du statut LMNP

Deux choix s’offrent à vous pour encadrer la fiscalité de votre investissement locatif LMNP : le régime micro-BIC ou le régime réel. Avec un abattement forfaitaire de 50 %, le 1^er est recommandé lorsque vos charges sont inférieures à la moitié de vos recettes globales.

Si elles sont supérieures, le régime réel sera idéal avec une déduction de l’ensemble de vos frais. Vous pouvez ainsi déduire de vos revenus locatifs les différents frais et charges qui découlent de l’exploitation de votre bien immobilier. 

Le régime réel offre aussi la possibilité de déduire l’amortissement de votre logement. Les travaux et la dépréciation de la valeur du bien entrent notamment dans cette catégorie. Un atout qui vous permet de réaliser une opération neutre sur le plan fiscal durant des années. Et si le montant de vos charges dépasse celui de vos recettes annuelles, vous vous trouvez en situation de déficit foncier, que vous pouvez reporter les années suivantes.

Exemple : 

Vous avez fait l’acquisition d’un logement pour un montant de 250 000 €. Vous le louez meublé pour un loyer mensuel de 750 €, soit 9 000 € à l’année. Lors de votre déclaration, vous déduisez 2 000 € de charges diverses et un amortissement équivalent à 3 000 €. Au lieu d’être imposé sur 9 000 €, vous le serez sur 4 000 € (9 000 - 2 000 - 3 000 = 4 000 €).

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Avantage fiscal de la loi Censi-Bouvard

Réservé aux résidences de services, le dispositif Censi-Bouvard s’effectue dans une location neuve et meublée. Il peut s’agir d’une résidence étudiante, pour séniors ou un EHPAD. Après la signature d’un bail commercial de 9 ans avec le gestionnaire de la résidence, vous obtenez une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du prix HT de votre achat immobilier.

Cette défiscalisation s’applique dans la limite de 300 000 € par an et par foyer fiscal. Au-delà de ce plafond, vous pouvez bénéficier de l’amortissement du LMNP. Cette notion comptable correspond à la perte de valeur du bien immobilier et des meubles au fil du temps et permet d’augmenter vos charges déductibles. Sous ce seuil de 300 000 €, seul le mobilier reste amortissable.

La loi Censi-Bouvard permet également de bénéficier de la récupération de la TVA de votre bien immobilier. Elle représente une économie de 20 %. Il faudra pour cela opter pour le régime réel d’imposition. Calculée sur 20 ans, elle implique néanmoins un remboursement au prorata en cas de revente anticipée. La récupération de la TVA est définitivement acquise après 20 ans de détention.

Tout savoir du dispositif Censi-Bouvard

Exemple :

Avec une imposition annuelle de 4 000 €, vous avez fait l’acquisition d’un appartement neuf en résidence pour séniors au prix de 230 000 € HT.

Avec le bail commercial, vous percevez un loyer de 850 € chaque mois. La réduction d’impôt de 11 % du Censi-Bouvard s’applique sur le montant HT : 230 000 x 11 % = 25 300 €. Vous bénéficiez donc d’une défiscalisation sur vos revenus de 25 300 € sur 9 ans, soit 2 811 € par an et 234 € par mois. La TVA récupérée s’élève à 46 000 € (230 000 x 20 %)

Quelles sont les conditions imposées ?

Tous 2 soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le LMNP classique et le dispositif Censi-Bouvard imposent différentes conditions à leur mise en application.

• La location doit être meublée et à titre non professionnel.
• La recette annuelle des loyers ne peut pas dépasser 23 000 € ou la moitié des ressources du foyer.
• Choisir entre les régimes d’imposition réel ou micro-BIC. 

Malgré les similitudes, les 2 dispositifs se distinguent également par des conditions différentes et bien spécifiques à chacun.

Le type de logements concernés

Alors que le LMNP classique n’impose aucune distinction, la loi Censi-Bouvard est réalisable uniquement au travers de l’achat d’un appartement en résidence de services. De plus, le logement doit être neuf, en VEFA ou entièrement rénové selon les normes en vigueur. 

Le LMNP peut concerner des logements semblables au Censi-Bouvard dans un EHPAD ou une résidence étudiante, mais aussi un appartement ancien ou neuf, sans limitation de zones, de prix ou de surface.

Il est possible de passer du dispositif Censi-Bouvard au LMNP à la fin de votre engagement de location. Cependant, cela n’est pas envisageable dans l’autre sens.

La durée de location

Le dispositif Censi-Bouvard est réalisable à condition de respecter un engagement d’une durée de 9 ans. Il s’agit d’une des conditions pour obtenir la réduction d’impôt. Le statut LMNP classique n’implique aucun engagement ou de limite pour louer et défiscaliser.

Amortir son bien

Avec l’avantage fiscal qui consiste à amortir son logement, le LMNP permet de déduire la valeur du bien immobilier de vos revenus locatifs jusqu’à 30 ans. À cela s’ajoute celle des meubles et des équipements du logement sur 5 à 10 ans. Un atout qui permet de diminuer votre imposition annuelle.

Le principe de l’amortissement n’est pas réalisable dans le cadre de votre investissement Censi-Bouvard. Il peut s’appliquer uniquement si le prix d’achat de votre logement dépasse 300 000 €, montant à partir duquel la réduction d’impôt s’arrête. Cependant, vous pourrez amortir après 9 ans, dès lors que la défiscalisation du dispositif aura pris fin, si vous décidez de laisser le bien en location LMNP classique.

Tableau récapitulatif des critères à respecter

Avec certaines conditions communes et d’autres différentes, il est important de déterminer le dispositif qui s’adapte le mieux à vos besoins.

1. Le LMNP classique cumule la déduction des charges et de l’amortissement pour diminuer l’imposition des revenus issus des loyers. 
2. La loi Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt sur 9 ans équivalente à 11 % du prix d’achat HT de votre bien immobilier locatif. 
3. Les conditions du LMNP classique sont plus souples que le Censi-Bouvard.
4. Le dispositif Censi-Bouvard impose des conditions sur le choix du logement, un engagement de durée de 9 ans et une limitation de l’amortissement. Il offre en échange une réduction avantageuse de vos impôts sur le revenu.