Censi-Bouvard : une stratégie d’achat immobilier sur 9 ans

Aucune gestion locative, des loyers garantis, une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix d’achat du logement… Le dispositif Censi-Bouvard présente de nombreux avantages à l’investisseur immobilier qui souhaite se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’une défiscalisation et de revenus locatifs imposés sous le régime LMNP (loueur meublé non professionnel). Mais pour profiter de cette loi, plusieurs critères sont à respecter. Il est par exemple obligatoire de réaliser son investissement dans une résidence de services et d’en confier la gestion pendant au moins 9 ans à un exploitant agréé, via un bail commercial.

Mais quels sont les moments clefs d’un investissement Censi-Bouvard ? Qu’est-il possible de faire avant et après 9 ans d’engagement ? Qu’en est-il de la TVA payée au moment de l’achat. Ooinvestir vous détaille le cycle de vie d’un investissement via le dispositif Censi-Bouvard. 

1^re étape : les conditions à respecter avant même votre investissement

C’est l’une des conditions incontournables pour profiter de l’amendement et de sa réduction d’impôts : le logement concerné doit être loué en LMNP par un particulier, résident fiscal français. Pour être considéré comme LMNP, votre revenu locatif total ne doit pas :

• être supérieur à 23 000 € par an ;
• ou représenter plus de 50 % de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal.

Si l’un de ces seuils est dépassé, vous basculerez automatiquement vers le statut de LMP (loueur meublé professionnel), qui ne permet pas de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard.

En tant que LMNP, vous devrez payer chaque année la cotisation foncière des entreprises (CFE). En revanche, l’inscription au Registre national du commerce et des sociétés (RCS) n’est plus obligatoire.

Pour être éligible, votre investissement doit aussi respecter les conditions propres à la loi Censi-Bouvard :

• Le logement doit être neuf.
• L’appartement doit être meublé, au sens de la loi.
• Le logement doit se situer dans une résidence de services, type résidence étudiante ou résidence pour seniors. 
• Dans les 12 mois qui suivent l’acquisition, la gestion locative du bien doit être confiée à un exploitant via un bail commercial.

2^e étape : l’achat du logement et sa déclaration à l’administration fiscale

Seuls les appartements situés dans les résidences de services sont éligibles à la loi Censi-Bouvard. Il s’agit par exemple des résidences pour étudiants ou des résidences pour seniors. La liste des résidences est strictement encadrée par la loi. Comme son nom l’indique, la résidence en question doit proposer des services tels que l’accueil, la restauration, la blanchisserie…

Tout savoir des résidences de services éligibles à la loi Censi-Bouvard

Pour bénéficier des avantages de la loi Censi-Bouvard, vous devrez déclarer votre investissement chaque année à l’administration fiscale, en indiquant le revenu locatif tiré de votre bien dans les cases prévues à cet effet. Elles se trouvent dans les formulaires 2042 et 2033.

Ces revenus locatifs déclarés entrent dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) du régime LMNP.

Si toutes les conditions sont réunies, vous pourrez bénéficier de l’avantage fiscal pendant 9 années.

3^e étape : la défiscalisation pendant 9 années

Votre investissement respecte les conditions de la loi Censi-Bouvard ? Tout au long de votre période d’engagement de 9 ans, vous pourrez donc bénéficier de l’avantage fiscal prévu. Il s’élève en tout à 11 % du prix de revient HT de votre acquisition et s’applique chaque année, à raison de 1/9^e du montant total.

Exemple : 

Pour l’achat d’un appartement de 150 000 € dans une résidence de services (frais de notaire et frais d’agence inclus), le montant total de votre réduction d’impôt s’élèvera à 16 500 € (150 000 € x 11 %). Chaque année, vous paierez donc 1 833 € d’impôts en moins (16 500 € / 9 ans).

Le dispositif est limité à un plafond d’investissement de 300 000 € par an et par foyer fiscal. Si vous investissez dans un bien dont le prix dépasse ce plafond, votre réduction d’impôts sera calculée sur cette base. Cette loi de défiscalisation vous permet donc de réaliser jusqu’à 33 000 € d’économie sur 9 ans (300 000 € x 11 %).

Retrouvez les 5 étapes identifiées par Ooinvestir pour réussir votre investissement en loi Censi-Bouvard

Si vous revendez le bien ou ne respectez pas les conditions de location au cours de la période d’engagement, vous devrez rembourser tous les avantages perçus. La loi ne prévoit que 3 exceptions, en cas de :

• décès ;
• invalidité ;
• licenciement du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à une imposition commune.

En loi Censi-Bouvard, vos revenus locatifs entrent dans le cadre du statut LMNP. Chaque année, vous devez déclarer les loyers perçus soit :

• au régime micro BIC, pour bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % ;
• au régime réel, qui permet de déduire l’intégralité des frais (travaux, gestion, intérêt d’emprunt, etc.)

4^e étape : les options à la fin du dispositif Censi-Bouvard

Une fois achevée la période d’engagement de location, vous pouvez disposer librement de votre bien.

Deux options s’offrent à vous.

1. Continuer à louer le bien. Vous ne bénéficierez plus de la réduction d’impôts du dispositif, mais en tant que LMNP, si vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel, vous pourrez alors pratiquer l’amortissement. Cette notion comptable consiste à déduire chaque année de vos loyers perçus une somme, calculée par un expert, correspondant à la dépréciation de valeur de votre logement. L’amortissement peut permettre de créer une situation de déficit foncier. Vous n’aurez alors pas d’impôts à payer sur vos loyers.
2. Revendre le bien. Après 9 ans, les perspectives de plus-value sont intéressantes, surtout si vous avez misé sur une résidence de services bien placée, adaptée à son public cible et gérée par un exploitant sérieux. Le fruit de votre vente peut vous permettre de réaliser un nouvel investissement adossé à un dispositif de défiscalisation (comme la loi Pinel par exemple).

Focus sur la TVA dans le dispositif Censi-Bouvard

Certains biens éligibles à la loi Censi-Bouvard sont soumis à la TVA, dont vous devez vous acquitter au moment de l’achat. Cependant, dès la vente conclue, vous avez la possibilité de demander à l’administration fiscale le remboursement intégral de la TVA réglée !

La réduction d’impôts Censi-Bouvard se calcule sur le montant HT (hors TVA) du bien.

Ce remboursement n’est soumis qu’à 1 condition : conserver le bien pendant au moins 20 ans. Si vous souhaitez le revendre avant cette échéance, l’administration fiscale  vous réclamera le remboursement du trop-perçu au prorata du temps de détention.

Exemple : 

Vous revendez le bien aussitôt après l’engagement Censi-Bouvard de 9 ans. Vous devrez rembourser le 11/20^e de la TVA reversée. (20 ans - 9 ans = 11 ans manquants). Si vous revendez le bien après 15 ans, vous ne devrez rembourser que les 5/20^e de la TVA.  

1. Pour bénéficier de la réduction d’impôts Censi-Bouvard, vous devez répondre aux critères du régime LMNP et acquérir un bien neuf situé dans une résidence de services.
2. Dans les 12 mois qui suivent l’acquisition, votre logement doit être confié en gestion locative à un exploitant professionnel via un bail commercial.
3. La défiscalisation est soumise à un engagement de location de 9 ans.
4. Après 9 ans, vous pouvez disposer comme vous l’entendez du logement : location, revente, etc.
5. Le remboursement de la TVA s’envisage sur 20 ans, à raison d’1/20^e par an. En cas de revente anticipée, vous devrez reverser au prorata des années manquantes le montant initialement remboursé par le fisc.