Pinel vs Censi-Bouvard : quel dispositif de défiscalisation immobilière choisir ?

Loi Pinel, loi Censi-Bouvard : ces 2 dispositifs fiscaux résonnent dans le monde de l’investissement immobilier. Leur objectif ? Réduire la fiscalité des particuliers qui investissent dans la pierre. Zoom sur ces 2 lois de défiscalisation, avec leurs avantages et leurs inconvénients. 

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel a été introduit par la loi de finances 2015. Il offre à l’investisseur locatif une réduction d'impôt sur le revenu. 

Cette loi a été reconduite plusieurs fois avec quelques modifications, notamment au niveau du zonage des biens. Sa dernière version reste en vigueur jusqu'en 2021 !

L’avantage de la loi Pinel : la réduction d’impôt

Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d'une économie d'impôt sur le revenu. Elle dépend du nombre d’années de mise en location du bien immobilier :

Exemple :

Pour une durée de 6 ans de location du logement (dans le bon respect des autres conditions de la loi Pinel), la réduction d’impôt atteint un montant équivalent à un taux de 12 % du prix d'acquisition du bien immobilier. Pour un logement de 200 000 €, la réduction atteint donc 24 000 €, soit 4 000 € par an pendant 6 ans.

Cette loi de défiscalisation admet un plafond de 300 000 euros en valeur d’achat. Cela vaut pour 2 biens maximum et sur une année. 

La possibilité de loger ses proches

C’est une spécificité de la loi Pinel : les investisseurs peuvent louer leur logement à un membre de leur famille tout en maintenant leurs avantages fiscaux. Il peut s’agir de parents ascendants ou descendants. Toutefois, ils ne peuvent faire partie de votre foyer fiscal. 

Exemple :

David vient d’investir dans un logement Pinel. Il réduit ses impôts tout en logeant son neveu, Julien, qui est étudiant. Julien verse bien entendu un loyer à David et respecte bien les plafonds de ressources imposés par la loi Pinel. 

Les conditions de la loi Pinel

Pour bénéficier de la loi Pinel, il faut notamment louer le logement dans les conditions suivantes :

• en non meublé (nu) ;
• en tant que résidence principale pour le locataire ;
• durant au moins 6 ans.

Pour profiter des avantages fiscaux du dispositif Pinel, vous devez louer votre appartement en non-meublé dans une des zones éligibles :

• Les zones A et A bis, qui réunissent les départements 75, 77, 78, 91, 92, 93, 94, 95, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération genevoise.
• La zone B1 qui comprend la totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne de Paris, et certaines autres villes où le prix de l’immobilier locatif est conséquent.

Ainsi, la loi Pinel concerne des zones restreintes du territoire français. En outre, le dispositif implique des plafonds de loyers inférieurs à la valeur du marché : ils ne permettent donc généralement pas de percevoir d’importants revenus fonciers.

Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?   

Appelé également « amendement Bouvard » par les législateurs, ce texte à l’initiative d’Yves Censi et de Michel Bouvard, a été voté par l'Assemblée nationale en mars 2009. 

Objectif : encourager, par des avantages fiscaux, les loueurs de logements meublés non professionnels (LMNP) à investir en résidence de services. 

Avantage n° 1 : la réduction d’impôts

La loi Censi-Bouvard vous engage pour 9 ans avec à la clé une réduction de 11 % du montant hors taxes de votre placement (dans le respect d’un plafond d’investissement de 300 000 euros par an, comme pour la loi Pinel).

Exemple : 

Si le montant hors taxes de votre investissement s’élève à 200 000 €, vous profitez d’une réduction d’impôts de 22 000 € sur 9 ans, soit environ 2 450 € par an.

Si la réduction d’impôt est supérieure au montant d'impôt à payer, la somme peut être reportée. Ce montant non utilisé peut ainsi être réutilisé durant les années suivantes. Si vous devez payer 2 000 € d’impôts chaque année et que votre réduction atteint 2 450 € par an, vous vous constituez une réserve de 450 € par an, que vous pourrez imputer sur vos impôts jusqu’à la 6^ème année qui suit votre achat.

Avantage n° 2 : la récupération de la TVA

Avec ce dispositif de défiscalisation immobilière, vous récupérez la TVA payée pour votre acquisition de logement neuf.

Vous devez demander au centre des impôts le remboursement de la TVA dans les 3 à 6 mois qui suivent la mise en exploitation de la résidence.

Les inconvénients de la loi Censi-Bouvard

Opter pour la réduction d’impôt offerte par le dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard, c’est renoncer à l’amortissement du bien rendu possible par le statut LMNP durant toute la phase de réduction d’impôt. 

Amortir, c’est considérer qu’un bien perd en valeur au fil des années. Cette perte de valeur, qui est chiffrée en euros, est donc considérée comme une « charge ». Chaque année, une partie du montant total d’acquisition du logement est soustraite aux revenus issus des loyers. Cela réduit donc la fiscalité sur ces revenus en statut LMNP (hors cumul avec la loi Censi-Bouvard).

Vous pouvez toutefois bénéficier de l’amortissement proposé avec le statut LMNP :

- pour la portion supérieure à 300 000 euros par an (la réduction d’impôt Censi-Bouvard ne s’applique pas au-delà de ce plafond) ;

- à la fin des 9 ans durant lesquels court le dispositif de défiscalisation immobilière.

À l’issue des 9 ans de défiscalisation, vous pouvez aussi passer en micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Objectif : bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs.

Vous souhaitez revendre votre logement Censi-Bouvard avant 9 ans de détention ? Sachez qu’il y a alors une reprise de la réduction d’impôt : l’avantage fiscal obtenu depuis l’acquisition jusqu’à la revente du bien locatif doit être entièrement remboursé à l’administration fiscale. 

Enfin, avec le Censi-Bouvard, vous ne pouvez investir qu’en résidence de services éligibles, soit :

• les résidences seniors ;
• les résidences étudiantes ;
• les EHPAD.

La gestion locative d’une résidence de services doit être assurée par une société exploitante. En tant que propriétaire, vous signez un bail commercial avec cette structure qui s’occupera de toute la gestion de la résidence (recherche de locataires, bail locatif, travaux…).

Loi Pinel vs Censi-Bouvard : le tableau comparatif

L’achat d’un bien immobilier nécessite de prendre en compte vos propres besoins : souhaitez-vous renforcer votre patrimoine immobilier sur le long terme ? Quel dispositif fiscal est le plus en phase avec votre projet (en tenant compte de l’ensemble de votre patrimoine locatif et de vos autres placements) ? Êtes-vous prêt à confier la gestion de la location à une société via un bail commercial ?

Les 2 dispositifs présentent des avantages et des inconvénients qu’il convient de bien regarder avant de faire son choix :