Comprendre l’amortissement du mobilier avec le Censi-Bouvard

Profiter des avantages de la loi Censi-Bouvard n’est possible que sous le statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Un vrai atout pour les investisseurs immobiliers qui peuvent ainsi cumuler la réduction d’impôt du dispositif Censi-Bouvard avec le cadre très avantageux du LMNP. Parmi les atouts majeurs de cette niche fiscale : la possibilité de déduire l’intégralité de ses charges et même d’amortir l’achat du mobilier indispensable à votre appartement en location meublée. Ooinvestir vous explique comment pratiquer l’amortissement du mobilier en loi Censi-Bouvard.

L'amortissement du mobilier en location meublée

Le statut LMNP (obligatoire dans le cadre d’un investissement Censi-Bouvard) vous permet d’amortir le prix de votre bien immobilier, mais aussi de votre mobilier. Ces amortissements vous permettent de défiscaliser tout ou partie de vos revenus locatifs durant plusieurs années.

Qu’est-ce que l’amortissement du mobilier ?

En comptabilité, cela représente la perte de valeur des meubles, due à l’usure du temps. Cette charge vient donc se soustraire au montant des revenus issus du loyer, et vient ainsi réduire votre impôt.

Lorsque vous déclarez vos revenus de location au régime réel simplifié, vous pouvez donc amortir tous les ans une partie du prix d’achat du mobilier présent dans le bien.

Cette aide fiscale n’existe que pour la location meublée. Dans le cadre d’un bien immobilier nu (non meublé), l’amortissement n’est pas possible.

L’amortissement requiert souvent l’accompagnement d’un expert-comptable afin d’effectuer vos déclarations annuelles dans le respect de la loi. Cela permet notamment d’éviter de perdre votre avantage fiscal.

Quelle est la durée des amortissements du mobilier ?

Fiscalement, la durée des amortissements du mobilier s’étale entre 5 et 10 ans. Cela représente donc 10 à 20 % du prix hors taxes (HT) du mobilier chaque année.

Exemple :

Vous avez acheté 3 500 € de meubles pour équiper votre logement, afin de respecter les conditions du statut LMNP. Chaque année, vous pourrez donc soustraire une somme allant de 350 € (3 500 € x 10 %) à 700 € (3 500 € x 20 %) à votre revenu locatif imposable.

Pour être amortie, la valeur unitaire de ces meubles doit être supérieure à 598 € TTC. Le coût de chaque matériel pris séparément doit être considéré. L’achat de chaque meuble amorti doit aussi être réalisé après la date de votre début d’activité en tant que loueur en meublé non professionnel.

L'amortissement du mobilier est-il possible pour un bien acheté en loi Censi-Bouvard ?

Sous conditions, vous pouvez amortir le montant du mobilier de votre habitation à la sortie du dispositif Censi-Bouvard.

Les conditions pour amortir le mobilier en Censi-Bouvard

En location meublée, le mobilier est amortissable, tout comme les honoraires du notaire et le coût d’acquisition du bien immobilier.

À la différence de l’immobilier qui n’est pas entièrement amortissable durant les 9 ans d’engagement du dispositif, le mobilier qui compose votre logement locatif peut être amorti chaque année.

Pour amortir le mobilier inclus dans vos logements en location, vous devez déclarer vos revenus locatifs en régime réel et non au micro-BIC. Voici comment les différencier.

• Le micro-BIC offre un abattement automatique de 50 % sur vos revenus locatifs.
• Le réel permet de déduire toutes ses charges locatives : travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, amortissement…

Exemple :

Vous percevez 6 000 € de loyers chaque année. Avec le régime fiscal micro-BIC, l’abattement automatique de 50 % réduit votre base imposable à 3 000 €. Au régime réel, vous devez totaliser l’ensemble de vos charges et les déduire de votre revenu locatif. Ainsi, si ce montant dépasse 3 000 €, vous avez intérêt à basculer vers le régime réel.

En dessous de 70 000 € de loyers annuels, un particulier qui investit en LMNP le choix entre les régimes réel et micro-BIC. Au-delà de 70 000 € de revenus, le réel s’applique obligatoirement.

Ooinvestir vous aide à comprendre les régimes d’imposition dont vous pouvez bénéficier sous le statut LMNP

Exemple d’amortissement du mobilier avec la loi Censi-Bouvard

Pour équiper votre logement situé en résidence de services, vous avez acheté des meubles pour un prix total de 4 000 €. Chaque meuble coûte plus de 598 € par unité. Ils s’amortissent donc tous sur 7 ans. Chaque année, vous pourrez donc bénéficier d’un amortissement de 571,43 € (4 000 € / 7). En d’autres termes, vous pourrez déduire cette somme de vos revenus imposables issus de la location.

Amortir peut donner lieu à un déficit, lorsque son montant et celui des charges dépassent la somme du revenu annuel issu du loyer. Ce surplus peut se cumuler au fil des années, sans limite de temps. Il peut ensuite servir dès lors que la somme de l’amortissement diminue et que l’investissement devient bénéficiaire.

Les avantages et les conditions pour profiter du dispositif Censi-Bouvard

Pour profiter de l’avantage fiscal de cette loi, vous devez respecter différentes conditions.

Quels sont les avantages de la loi Censi-Bouvard ?

Ce dispositif offre une aide fiscale dédiée aux investissements en immobilier. Il vous permet de :

• profiter d’une réduction d’impôts équivalente à 11 % du coût d’achat Hors Taxes (HT) de vos logements meublés ;
• récupérer l’éventuelle taxe sur la valeur ajoutée (TVA), qui peut monter à 20 % dans le cadre d’un achat de bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard ?

Pour profiter de cette loi française, l’investisseur doit répondre à diverses conditions :

• acheter un bien meublé (respectant la liste des meubles obligatoires) ;
• acquérir un bien neuf, en état futur d’achèvement ou bien achevé depuis au moins 15 ans, mais entièrement rénové ou réhabilité ;
• être propriétaire en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui permet d’ailleurs d’amortir son investissement ;
• acheter un bien en LMNP qui se situe dans une résidence de services ;
• s’assurer que le bien immobilier est la résidence principale du ou des locataires en place ;
• ne pas vendre ou utiliser à titre personnel le bien immobilier avant le terme des 9 ans d’engagement fixés par la loi.

1. Durant les 9 ans d’engagement du Censi-Bouvard, vous pouvez amortir l’ensemble de votre mobilier. Vous devez pour cela déclarer vos revenus au régime fiscal réel, et non au micro-BIC.
2. Avec le statut LMNP (obligatoire pour le Censi-Bouvard), vous pouvez amortir le mobilier présent dans votre patrimoine immobilier en location. Chaque année, une portion du prix d’achat des meubles est soustraite de votre loyer pour réduire vos impôts.
3. Le dispositif Censi-Bouvard permet de profiter d’une réduction d’impôts à hauteur de 11 % du coût de l’investissement, et de récupérer la TVA versée à l’achat du bien immobilier.