De nombreuses idées reçues circulent sur le dispositif de défiscalisation et d’investissement immobilier Pinel, instauré en 2014 en remplacement de la loi Duflot. Celui-ci vous permet d’investir sur le marché immobilier locatif neuf et de bénéficier d’un allègement fiscal équivalent à 12, 18 ou 21 % du montant de vos impôts. Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, vous devez vous engager à mettre votre bien en location sur une certaine durée : 6, 9 ou 12 ans…
L’occasion de revenir sur les avantages de ce dispositif et de tordre le cou à quelques idées fausses !
Idée reçue n° 1 : avec le dispositif Pinel, les loyers sont mal encadrés
C’est l’un des reproches les plus répandus : le plafonnement des loyers dans le cadre d’un investissement immobilier en loi Pinel ne suffirait pas à garantir des loyers modérés. Pourtant, les logements acquis avec le dispositif de défiscalisation Pinel sont en moyenne loués 20 % moins chers que la tendance du marché locatif.
À Paris, par exemple, situé en zone A bis, le prix du mètre carré est limité à 17,55 € pour 2021, soit un loyer d’un montant de 1 070 € pour un deux-pièces de 60 m² (contre des loyers avoisinant les 1 500€ actuellement pour la location d’une surface équivalente). Enfin, le préfet se garde le droit d’abaisser les plafonds des logements acquis en loi Pinel lorsque les prix s’approchent de trop près de ceux du marché locatif.
Tout connaître des plafonds de loyers de la loi Pinel
Idée reçue n° 2 : avec le dispositif Pinel, les loyers concurrencent le logement social
À l’inverse, certains estiment, à tort, que le plafonnement des loyers du dispositif de défiscalisation Pinel conduit à des loyers trop proches des prix en logement social. Tout d’abord, gardez à l’esprit qu’un des objectifs de cette loi est de permettre à des locataires modestes de pouvoir se loger dans des zones attractives, même avec peu de revenus. C’est pourquoi l’État plafonne à la fois les ressources du locataire et le montant des loyers tout en accordant une réduction d’impôt avantageuse aux investisseurs. Cette vocation n’implique toutefois pas une concurrence avec le logement social. Un investissement immobilier locatif réalisé avec le dispositif Pinel cible les locataires de la classe intermédiaire qui ne rentrent pas dans les critères établis par les bailleurs sociaux.
Idée reçue n° 3 : le dispositif Pinel ne bénéficie qu’aux privilégiés
Le dispositif Pinel, une défiscalisation pour des investisseurs ultra-riches ? Il s’agit d’un élément à fortement relativiser. La Cour des comptes affirme en effet que plus de la moitié des investisseurs qui recourent à une opération de de défiscalisation en loi Pinel ont des revenus inférieurs à 70 000 € par an, soit 5 800 € par mois.
Certes, ce revenu moyen correspond à celui d’une classe moyenne assez aisée. Cependant, les chiffres seraient bien plus élevés si l’avantage fiscal de la loi Pinel ne bénéficiait qu’à ceux qui disposent d’un patrimoine, immobilier et/ou financier, très conséquent. Prenons l’exemple de Paris et de sa région : selon la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers), la majorité des investisseurs Pinel finance leur achat à crédit. Ces investisseurs sont donc, par définition, la première cible pour un projet d’investissement immobilier locatif en loi Pinel.
Par ailleurs, il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt proposée par la loi Pinel en achetant des parts d’une SCPI Pinel (Société civile de placement immobilier Pinel). Il s’agit ici d’investir une somme, nettement moins élevée que pour un achat immobilier, dans une société qui assure la gestion de plusieurs logements éligibles au dispositif Pinel. La durée d’engagement de votre investissement correspond à celle des durées de location du Pinel classique. Les taux de la réduction d’impôt sont également identiques.
Idée reçue n° 4 : le dispositif Pinel est un investissement risqué
Tout investissement comporte un risque et le dispositif Pinel n’échappe pas à la règle. Cependant, les risques d’un l’investissement locatif en loi Pinel sont limités en grande partie grâce au zonage mis en place par l’État. En effet, il ne s’applique qu’aux logements neufs situés en zones tendues (zone A bis, zone A et zone B1), ce qui implique une localisation des projets immobiliers éligibles dans des territoires à forte demande locative. Le risque de vacance du logement est donc très réduit.
Vous souhaitez tout connaître des zones de la loi Pinel ? Ooinvestir vous dit tout !
Vous pouvez bien sûr vous assurer encore plus de sérénité en vous posant 3 questions qui vous aideront à minimiser encore un peu plus le risque locatif :
- Le logement se situe-t-il à proximité des commodités, des transports et dans une ville attractive ?
- La résidence du logement est-elle bien entretenue et mise en valeur par le promoteur immobilier ?
- Le logement est-il bien agencé, aménagé avec des matériaux de qualité ?
Idée reçue n° 5 : l’avantage fiscal de la loi Pinel coûte trop cher à l’État
Comme tout dispositif de défiscalisation, la loi Pinel prive l’État d’un certain montant de recettes d’impôts. Mais au vu des nombreux investissements réalisés en loi Pinel et de son impact sur le marché locatif neuf, cette perte est compensée. En effet, chaque résidence immobilière achetée dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel permet à l’État d’encaisser 20 % de TVA. De plus, la loi Pinel incite les promoteurs immobiliers à construire de nouveaux logements. De ce fait, elle s’avère un vrai soutien au marché immobilier et au dynamisme de l’offre locative. Le principal objectif de l’État, en remplaçant la loi Duflot par le dispositif de défiscalisation Pinel, était justement de contribuer à la construction de nouveaux logements sur le marché locatif dans des villes où la tension immobilière est particulièrement forte.
Idée reçue n° 6 : la qualité des appartements neufs va continuer de baisser
Devant la baisse constatée de la qualité des logements neufs, l’heure est à l’action pour le gouvernement. Un rapport du directeur général d'Epamarne Laurent Girometti et de l’architecte François Leclercq met en effet en avant certaines limites de confort dans les appartements en ville. Si les performances thermiques et acoustiques ont été la principale préoccupation ces dernières années, la surface, la luminosité, et les espaces de rangement ont été sensiblement réduits…
Pour y remédier, les 2 experts de l’immobilier proposent un nouveau référentiel qualité avec de nombreux critères à respecter. Selon la ministre du Logement Emmanuelle Wargon, ces nouvelles règles pourraient s’ajouter à la réglementation RE 2020 et devenir obligatoires pour l’éligibilité d’un appartement à la loi Pinel d’ici la fin du dispositif, prévu le 31 décembre 2024. Un moyen idéal pour améliorer la qualité des logements neufs dans les années à venir.
Voici les principaux critères de ce référentiel :
- une superficie minimum de l’appartement en fonction du nombre de pièces ;
- une surface minimum selon la typologie des pièces (chambres, salon, cuisine…) ;
- un pourcentage de 4 à 5 % de la surface dédié aux rangements ;
- une amélioration de la ventilation ;
- une hauteur sous plafond légale de 2,70 mètres ;
- une double orientation pour plus de luminosité ;
- des espaces extérieurs mutualisés…
