Vue de la ville d'Amiens

Pourquoi investir dans un logement Pinel à Amiens ?

SOMMAIRE

Située dans la Somme, dans le nord de la France, la ville d’Amiens séduit les investisseurs dans l’immobilier locatif. Parmi ses nombreux avantages : sa proximité avec Paris, sa richesse culturelle et historique ainsi que son rayonnement dans le monde de la santé. Amiens est aussi en zone B1, ce qui rend tout appartement neuf potentiellement éligible au dispositif fiscal Pinel. Découvrez les avantages offerts par un investissement immobilier en loi Pinel dans la ville d’Amiens.

Pourquoi investir à Amiens en loi Pinel ?

Expositions, spectacles vivants, visite de la magistrale cathédrale d’Amiens, promenade dans les ruelles colorées du quartier Saint-Leu… La préfecture de la Somme rayonne sur le plan culturel et historique. Un atout pour les investisseurs qui peuvent acheter un logement dans une ville pleine de vie !

Les 30 500 étudiants représentent environ 20 % de la population de la ville. Amiens séduit en effet les étudiants qui peuvent profiter d’un avantageux Passeport Vie Étudiante de la Maison de la Culture. Idéal pour la location de biens immobiliers avec des petites surfaces.

Amiens Métropole dispose aussi d’un pôle santé reconnu. Il se compose notamment d’un centre de recherche dédié à l’e-santé, du CHU d’Amiens, des cliniques de l’Europe et Victor Pauchet, de la Biobanque de Picardie ou encore de l'Université de Picardie Jules Verne avec ses unités de recherche en médecine et pharmacie. Les familles et les retraités sont généralement intéressées par la proximité avec les hôpitaux. 

Amiens profite aussi d’une bonne accessibilité sur les axes nord-sud / est-ouest, grâce aux autoroutes A1, A2, A16, A28 et A29. Amiens bénéficie en outre de sa proximité avec la capitale. Une personne qui travaille sur Paris met environ 1h36 à rejoindre la capitale en train. Et pour rejoindre Lille par la voie ferroviaire, c’est encore plus court : 1h20 en moyenne. Les investisseurs peuvent ainsi miser sur la proximité d’un bien avec la gare pour attirer des actifs amenés à se déplacer régulièrement vers d’autres villes françaises.

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Amiens : éligible à la loi Pinel

Autre atout pour un investissement à Amiens : sa localisation en zone B1, ce qui la rend éligible au dispositif fiscal Pinel. Les investisseurs immobiliers peuvent alors profiter d’une réduction d’impôt de :

  • 12 % s’ils louent leur maison ou appartement pendant au moins 6 ans ;
  • 18 % s’ils louent leur logement pendant au moins 9 ans ;
  • 21 % s’ils louent leur bien immobilier pendant au moins 12 ans. 
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Les propriétaires d’un bien loué en Pinel doivent respecter d’autres conditions pour bénéficier des avantages offerts par la loi Pinel, notamment :

- le respect de la RT 2012 (bientôt RE 2020) ; 

- la location en tant que résidence principale à un ou plusieurs locataires situés sous un certain plafond de revenu (31 165 € pour une personne seule à Amiens, par exemple) ; 

- la location sous un certain plafond de loyer mensuel (10,28 € par m² à Amiens, auquel il faut appliquer un coefficient).

Focus sur le marché immobilier neuf à Amiens   

Avec un prix du m² de 2 207 € pour un appartement, et de 2 005 € pour une maison, Amiens reste une ville abordable pour les investisseurs immobiliers. 

De nombreux logements neufs y poussent chaque année, et selon l’INSEE, « la dynamique démographique serait favorable dans les arrondissements d’Amiens ». L’INSEE indique ainsi que la population devrait croître de 0,29 % par an jusqu’à 2050 : idéal pour générer de la plus-value au moment de la revente du bien immobilier.

Cette effervescence nécessite la construction de nouveaux immeubles et maisons. Cela permet aux investisseurs d’acheter un ou plusieurs logements neufs et de profiter de dispositifs fiscaux comme le Pinel neuf. Autre avantage avec l’acquisition d’un logement neuf : bénéficier des dernières normes en termes de performance énergétique, notamment la RT 2020 qui entrera en vigueur en 2021.

Top des quartiers pour investir à Amiens en loi Pinel 

Ooinvestir vous propose de découvrir 3 quartiers propices à un investissement en loi Pinel. 

Le quartier de la gare ferroviaire et routière d’Amiens

Le quartier de la gare d’Amiens est en pleine mutation. Parmi les projets à venir : le ralliement « du chemin de Halage à la gare par le bâti », selon hautsdefrance.fr. Autour de la gare, les habitants retrouvent aussi les Hortillonnages qui se visitent à pied ou en barque. 

Ce quartier attire les investisseurs Pinel qui peuvent profiter des programmes immobiliers neufs du secteur, et qui profitent de la proximité de la gare pour attirer les actifs notamment.

La place Alphonse Fiquet, près de la gare, affiche des prix allant en moyenne de 2 096 € par m² pour une maison à 2 220 € par m² pour un appartement.

Le quartier Saint-Honoré / Ecoquartier Paul Claudel   

Dans le quartier Saint-Honoré, l’écoquartier Paul Claudel voit pousser de nombreux logements, mais aussi des commerces de proximité qui permettent aux habitants, notamment les familles, de tout trouver sur place : boulanger, traiteur, primeur… Les investisseurs peuvent ainsi investir dans les nouveaux logements neufs de la ZAC Paul Claudel.

Le prix d’un appartement dans le quartier St Honoré / Jeanne d'Arc se situe à 2 308 € par m² en moyenne pour un appartement, et 2 056 € par m² en moyenne pour une maison. Mais ils sont plus élevés dans la ZAC Paul-Claudel, selon le Courrier Picard (octobre 2017), avec un prix au m² compris entre 3 000 et 3 500 €.

Le quartier d’Henriville

Henriville est un quartier résidentiel. S’il y a peu de commerces, les habitants apprécient le caractère agréable des balades près de chez eux pour longer les artères du secteur pour y admirer notamment les belles demeures. 

Les investisseurs peuvent aussi y retrouver régulièrement des programmes immobiliers neufs dans un quartier qui séduit familles et étudiants.

À Henriville, le prix au m² moyen des appartements est de 2 413 €. Comptez en moyenne 2 557 € par m² pour l’achat d’une maison

Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi à Amiens

Mathieu et Leïla sont mariés. Avec un salaire total de 60 000 € par an, leur imposition au titre de leurs revenus 2020 atteint environ 6 000 €. Le couple d’investisseurs désire réduire ce montant en misant sur l’immobilier locatif en loi Pinel.

L’achat d'une maison en loi Pinel n'est possible que jusqu'au 31 décembre 2020.

Ils achètent une maison 2 pièces d’une surface de 50 m² à 115 000 € dans le quartier de Henriville. Ils la loueront durant 6 ans et bénéficieront donc d’une réduction totale de 13 800 € (12 % x 115 000 €), soit 2 300 € par an.

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Les plafonds du loyer et des ressources pour profiter du dispositif fiscal Pinel

Amiens est en zone B1. Leïla et Mathieu doivent donc respecter un plafond de loyer de 10,28 € par m². Ils doivent suivre ce calcul pour obtenir le loyer maximum autorisé pour profiter du dispositif de défiscalisation Pinel : plafond de loyer x surface x coefficient [0,7 + 19/S (S = la surface du logement)]. Pour cette maison, cela donne 10,28 x 50 x (0,7 + 19/50) = 555,12 € de loyer par mois.

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Le couple d’investisseurs loue ce logement à un couple avec 1 enfant. Le revenu de leur foyer se trouve sous le plafond de ressources à respecter pour rester éligible au dispositif fiscal Pinel, soit 50 049 €. L’investissement immobilier en loi Pinel est donc possible.

Rappel des plafonds de ressources des locataires en zone B1 :

Foyer fiscal locataire du bien immobilier

Plafonds annuels de ressources des locataires dans un logement en zone B1

Personne seule

31 165 €

Couple

41 618 €

Personne seule ou couple et 1 enfant

50 049 €

Personne seule ou couple et 2 enfants 

60 420 €

Personne seule ou couple et 3 enfants

71 078    €

Personne seule ou couple et 4 enfants

80 103 €

Personne à charge supplémentaire

+ 8 936 €

Chaque année, l’État révise les chiffres de ce tableau des plafonds de ressources des locataires.

Un taux d’intérêt attractif qui invite à emprunter auprès de la banque

Leïla et Mathieu avaient un apport de 40 000 € pour leur projet d’investissement immobilier. Pour l’achat de leur bien immobilier de 2 pièces, ils ont donc emprunté 75 000 € à la banque sur 15 ans. Le taux d’intérêt : 1,4 %. Le taux d’assurance : 0,3 %. Résultat : un crédit total de 11 569 € et une mensualité de 481 € par mois pendant 15 ans.

Des frais qui restent inférieurs aux avantages offerts par l’investissement immobilier en loi Pinel

Les investisseurs ont aussi dû évaluer le coût des divers travaux. Cependant, ce montant devrait être faible durant les premières années (un autre avantage de l’immobilier neuf). 

Ils ont aussi estimé à 7 % par an les pertes dues aux éventuelles vacances locatives, soit environ 466 € chaque année. Mais ce chiffre est assez large, car les appartements neufs présentent de nombreux avantages par rapport aux logements anciens : bonnes performances énergétiques, luminosité accrue, etc. 

In fine, le loyer annuel de 6 660 € (555 € x 12) et la réduction d’impôts de 2 300 € par an couvrent largement ces frais ainsi que les mensualités.

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  1. Située dans la Somme, au nord de la France, la ville d’Amiens présente de nombreux avantages pour ses habitants. Entre autres : la présence d’événements culturels, une richesse historique et une proximité avec la capitale de la France.
  2. De nombreux programmes de promoteurs permettent d’investir dans un bien immobilier neuf dans cette ville de la Somme, spécifiquement dans les quartiers de la gare d’Amiens, de Saint-Honoré et de Henriville.
  3. La ville d’Amiens est située en zone B1 et elle est donc éligible au dispositif Pinel. Grâce à ce dispositif de défiscalisation, l’investisseur peut profiter une réduction d’impôt qui présente un taux de 12 à 21 % du prix d’achat de l’appartement ou de la maison.
  4. Pour que le bien immobilier soit éligible au dispositif fiscal Pinel, les propriétaires doivent respecter un ensemble de conditions, notamment le plafonnement du loyer (10,28 € par m² pour la ville d’Amiens).

 

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