Réussir son investissement immobilier en loi Pinel dans le département de la Moselle (57)

Frontalière avec le Luxembourg et l'Allemagne, la Moselle est un secteur dynamique et industriel à l’immobilier accessible. Situé dans la région du Grand Est, elle est entourée des départements de la Meurthe-et-Moselle et du Bas-Rhin. Avec pour chef-lieu la ville de Metz, la Moselle compte différentes villes moyennes au fort potentiel de rentabilité. Elle offre un cadre de vie agréable avec un environnement verdoyant et 2 grands parcs régionaux. Son économie florissante attire de nombreux locataires et entraîne de nombreuses constructions neuves propices à un investissement locatif en loi Pinel, avec plusieurs villes éligibles.

Quelles sont les communes concernées par le dispositif Pinel ? Quels plafonds faut-il respecter ? Quelle est l’évolution du marché immobilier neuf dans le département ? Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir les multiples atouts de la Moselle et mener à bien votre projet d’investissement immobilier en loi Pinel.

Département de la Moselle : les zones de la loi Pinel

Il existe de grandes disparités du marché immobilier en France selon les secteurs. Pour classer les différentes villes, l’administration fiscale a mis en place les zones Abis, A, B1, B2 et C. Ce classement est repris par la loi Pinel pour favoriser la construction de logements neufs dans les villes où la demande est bien plus élevée que l’offre. Seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles à la loi Pinel. Les maisons sont dorénavant exclues du dispositif, depuis le 1^er janvier 2021.

Tout savoir sur les zones éligibles à la loi Pinel

La liste des villes de la Moselle en zone B1 de la loi Pinel

Si de nombreuses communes du département font partie de la zone B2, celle-ci n’est plus éligible au dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2018. La Moselle compte cependant 4 villes en zone B1 pour vous permettre d’investir et de bénéficier de la réduction d’impôt :

• Marly ;
• Metz ;
• Montigny-lès-Metz ;
• Woippy.

Les plafonds imposés par la loi Pinel en Moselle

Il est impératif de respecter de nombreuses conditions pour obtenir les avantages fiscaux de la loi Pinel. Le montant de la défiscalisation dépend de la période d’engagement sélectionnée et du coût global de votre opération :

• durée de location de 6 ans : baisse d’impôt équivalente à 12 % du prix d’achat du bien immobilier ;
• durée de location de 9 ans : baisse d’impôt équivalente à 18 % du prix d’achat du bien immobilier ;
• durée de location de 12 ans : baisse d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat du bien immobilier.

Il faut cependant faire attention au montant de votre investissement locatif. Au-delà d’un plafond de 300 000 €/an et d’un prix de 5 500 €/m², la défiscalisation de s’applique plus. Il est toujours possible d’investir, mais une partie des sommes investies n’entraînera pas de réduction d’impôt.

Exemple :

Pour l’achat d’un appartement neuf de 350 000 € à Metz, la défiscalisation sera calculée sur la base de 300 000 €, soit 63 000 € de réduction d’impôts maximum sur 12 ans.

À cela s’ajoutent également des plafonds de loyers et de ressources spécifiques à la loi Pinel. Leur but est de privilégier l’accès des logements neufs aux foyers modestes.

Les plafonds de loyer de la loi Pinel en zone B1

Un investissement en loi Pinel dans l’une des 4 communes éligibles de Moselle implique le respect d’un plafond de loyer. Ce dernier est nécessaire pour calculer le montant exact auquel vous pouvez proposer votre bien immobilier. Pour la zone B1, le plafond de loyer est de 10,51 €/m² sur l’année 2021.

La formule est la suivante : surface habitable en m² x plafond Pinel de la zone concernée x coefficient multiplicateur.

La formule du coefficient multiplicateur est : 0,7 + 19 / surface habitable. Sa valeur ne peut pas dépasser 1,2.

Exemple de calcul :

Dans le cas de l’achat d’un logement de 2 pièces à Metz d’une superficie de 55 m², le loyer maximum pour votre appartement ne devra pas dépasser 604 € sur les annonces immobilières pour bénéficier de la réduction d’impôts (surface habitable 55 m² x plafond Pinel 10,51 € x coefficient multiplicateur de 1,045).

Les plafonds de ressources de la loi Pinel en zone B1

Pour obtenir la réduction d’impôt de la loi Pinel, vous devez également sélectionner des locataires dont les revenus ne sont pas supérieurs au plafond de ressources imposé. Celui-ci est déterminé par la zone concernée et la composition du foyer fiscal.

Les valeurs à prendre en compte sont les suivantes :

Exemple :

Si vous avez fait l’acquisition d’un appartement à Woippy en zone B1, vous devez choisir un couple de locataires avec 1 enfant avec des ressources qui ne dépassent pas 50 233 €. Vous ne bénéficierez pas de la défiscalisation Pinel si vous acceptez une personne seule qui gagne plus de 31 280 €.

Les autres conditions pour investir en loi Pinel en Moselle

D’autres critères doivent être remplis pour accéder à la réduction d’impôt de la loi Pinel. Votre investissement doit donc impérativement respecter les points suivants :

• le logement loué en loi Pinel doit être un appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Pour investir dans l’ancien, des travaux équivalents à 25 % minimum du coût total de l’opération doivent être réalisés.
• La location doit être effectuée dans le cadre d’une résidence principale et dans les 12 mois qui suivent sa livraison ou son acquisition.
• Le bien immobilier doit être construit en conformité avec les normes thermiques et de construction BBC 2005 ou RT 2012 (prochainement RE 2020).

Le point sur le marché de l'immobilier neuf en Moselle

À la suite de la crise sanitaire, le marché immobilier neuf en Moselle se montre très dynamique. Combinant de grands espaces verts avec divers bassins d’emplois, les villes de Moselle proposent des appartements de plus en plus recherchés.

Les prix restent accessibles, malgré une légère hausse sur les secteurs éligibles à la loi Pinel. Le prix moyen de l’immobilier s’élève à 1 724 €/m². Un marché très abordable qui permet de réaliser un investissement locatif rentable. Au total, 48 programmes de construction sont répartis sur tout le territoire.

Les promoteurs sont très actifs en Moselle. Les logements neufs se multiplient dans le secteur de Thionville, mais surtout à Metz et sa banlieue. La plus grande ville de Moselle compte 9 programmes allant du studio à l’appartement de 4 pièces pour une livraison prévue entre le 3^e trimestre 2021 et le 2^e trimestre 2024. Son prix moyen de l’immobilier culmine à 2 185 €. Pour réaliser votre investissement en loi Pinel, les autres villes éligibles offrent également diverses opportunités. Montigny-lès-Metz regroupe 5 constructions en cours de logements neufs, Woippy en compte 6 et Marly 1.

1. 4 communes de Moselle situées en zone B1 sont éligibles à la loi Pinel : Metz, Montigny-lès-Metz, Woippy et Marly.
2. Avec une demande en hausse depuis la crise sanitaire, les programmes d’appartements neufs sont de plus en plus nombreux en Moselle.
3. Pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel, il est impératif de respecter les plafonds de loyers et de ressources.
4. Avec un prix au m² moins élevé que de nombreuses grandes villes, Metz et sa banlieue offrent de nombreuses opportunités pour investir en loi Pinel dans un appartement neuf.