Pourquoi ouvrir une SCI familiale ?
Sommaire
Pour investir dans l’immobilier avec les membres de votre famille, la SCI familiale fait partie des solutions à envisager. Optimalisation des frais de succession et encadrement de la gestion de votre investissement : vous ne resterez pas indifférent aux avantages de la SCI. Ooinvestir vous conseille pour un projet immobilier réussi en famille.
Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?
Une SCI familiale désigne une société civile immobilière. Cette structure juridique ne doit pas être confondue avec la SCPI (société civile de placement immobilier) qui consiste à acheter des parts dans des biens de type immobilier d’habitation, de bureaux, commerces, etc.
Les membres de la SCI familiale
La SCI est une société qui permet d’investir dans l’immobilier à plusieurs. Achat d’une résidence principale, d’une résidence secondaire, investissement locatif : la SCI donne la possibilité de gérer différents types de biens. La SCI familiale se constitue d’au moins 2 membres de votre famille. Vous pouvez créer une SCI avec votre conjoint, vos parents, vos frères et sœurs, votre enfant, etc. Avec une SCI familiale, vous gérez ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.
Dans le cadre d’une SCI familiale, chacun réalise un apport financier en fonction de ses possibilités. Il y a toujours un gérant majoritaire et un ou plusieurs associés minoritaires.
Le fonctionnement de cette société civile immobilière
Comme toute société, la SCI nécessite la rédaction de statuts au moment de sa création. Ces statuts sont rédigés par un notaire ou par acte sous seing privé. Ce document est essentiel, dans la mesure où il détermine la manière dont la SCI va fonctionner. Le pouvoir de chaque membre de la famille y est inscrit, de même que la majorité nécessaire pour la prise de décision.
Dans une SCI familiale, tous les associés sont responsables des dettes de la société. Cette responsabilité dépasse les frontières de la SCI : leur patrimoine personnel peut être impacté pour régler la dette. Cela diffère donc de la SARL, une entreprise où la responsabilité est limitée à l’entreprise elle-même.
Avantages et inconvénients de la SCI familiale
Comme toute structure, la SCI familiale présente à la fois des avantages et des inconvénients. Ooinvestir vous dévoile les atouts de cette solution et les limites à prendre en considération avant de vous lancer.
Les avantages
La SCI offre différents avantages, notamment sur le plan fiscal :
- la succession est optimisée avec une réduction des frais ;
- contrairement au régime d’indivision, le bien ne peut pas être vendu suite à la vente des parts ;
- les bénéfices de la SCI sont imposés à l’impôt sur le revenu, en fonction des parts détenues par chaque associé ;
- la SCI familiale n’est pas soumise à la TVA (sauf pour la location de places de parking, de prestations d’hébergement, de location nue de locaux industriels, commerciaux ou de bureaux) ;
- les avantages fiscaux s’appliquent si vous louez un bien immobilier grâce à un dispositif de défiscalisation tel que la loi Pinel ou Denormandie ;
- un abattement pour la plus-value immobilière est prévu en cas de cession à hauteur de 50 % pour une durée de détention de 2 à 8 ans, et de 65 % au-delà ;
- pas de capital social minimal pour la création de la société civile immobilière.
Les inconvénients
Cette structure présente quelques inconvénients : à vous de déterminer s’ils sont rédhibitoires ou si les avantages proposés comblent certaines lacunes de la SCI familiale.
Voici les principales limites de la SCI familiale :
- une création qui peut être jugée complexe, avec la rédaction d’un acte juridique, une immatriculation au greffe du tribunal, etc. ;
- la SCI familiale ne permet pas de réaliser des activités commerciales. Aussi, il n’est pas possible d’envisager cette forme juridique pour acheter et revendre des biens ;
- la SCI famille n’autorise pas la location meublée. Il faut transformer la SCI en SARL familiale ;
- la tenue d’une comptabilité est obligatoire comme pour n’importe quelle société, ce qui implique un coût.
Optimiser sa transmission avec une SCI familiale
Principal objectif de la SCI familiale : mieux transmettre le patrimoine familial. C’est d’ailleurs généralement la 1re raison de ce choix.
Une parfaite organisation du droit de chaque héritier
La transmission d’un bien est facilitée par une indivision stable. De quoi conserver et répartir les droits sur les biens immobiliers familiaux. Il est possible par ailleurs de favoriser certains héritiers, en leur attribuant un pouvoir plus important dans la SCI. Pour cela, il suffit de déterminer la répartition des parts sociales des associés. La SCI familiale limite ainsi les conflits au moment de la succession, dans la mesure où les documents officiels sur la gestion de cette structure définissent très clairement les fonctions de chacun.
Le démembrement au sein de la SCI familiale
Pour mieux transmettre un patrimoine dans le cadre d’une SCI familiale, vous pouvez songer au démembrement.Par exemple, dans une société constituée de la famille nucléaire (parents et enfants), les parents peuvent devenir usufruitiers. Dans ce cas, ils conservent la gestion de leur SCI et des biens qui sont gérés par cette structure. Ils jouissent de leur patrimoine tout en anticipant la succession. Les héritiers deviennent nus propriétaires. Ils bénéficieront de la pleine propriété de leur bien uniquement au moment du décès de leurs parents.
La réduction des droits de succession
Lorsque la SCI familiale est constituée des parents et des enfants, les premiers peuvent parfaitement effectuer une donation de parts sociales aux seconds. Cette donation permet d’échapper aux droits de mutation et de bénéficier d’un abattement fiscal pour réduire, voire supprimer, les frais des héritiers.
SCI ou SCI familiale, quelles différences ?
De prime abord, la SCI classique et la SCI familiale sont 2 formes de sociétés très similaires. Formalités de création, fonctionnement : le principe est le même. Toutefois, il existe 3 différences à connaître entre ces 2 solutions :
- comme son nom l’indique, la SCI familiale est créée entre des membres d’une même famille ;
- il est possible, pour la SCI classique, de choisir entre le régime d’impôt sur les sociétés ou l’imposition sur le revenu ;
- la SCI classique peut prendre la forme d’une SCI d’attribution ou d’une SCI de construction/vente.
Comment ouvrir une SCI familiale ?
Pour la création de cette SCI, il est indispensable de respecter différentes étapes, comme vous le feriez pour une entreprise de type SARL (société à responsabilité limitée).
La rédaction des statuts
Cette forme juridique nécessite de rédiger des statuts pour déterminer la manière dont fonctionne la structure. Ces statuts doivent inclure les éléments suivants :
- la forme juridique ;
- les apports des associés ;
- l’objet social ;
- le nom ;
- l’adresse du siège social ;
- le montant du capital social ;
- la durée de vie (limitée à 99 ans).
Déposer le capital social
Ce capital doit être déposé sur un compte bancaire spécifique. Il peut être constitué d’apports en espèces, par virement ou par chèque. L’apport peut se faire en nature : par exemple, les associés peuvent apporter des biens meubles ou immeubles.
Il n’existe pas de capital social minimal pour une SCI familiale. Aussi, vous pouvez simplement ouvrir votre société avec un euro symbolique.
Publier un avis au journal d’annonces légales
Votre société civile immobilière est prête ? Il vous faut à présent publier un avis de création qui contiendra les informations suivantes :
- la nature des statuts ;
- la date de signature ;
- la dénomination sociale ;
- la forme juridique ;
- l’adresse du siège ;
- le montant du capital ;
- l’objet social ;
- la durée de vie ;
- le nom du ou des gérants ;
- les modalités de cession des parts sociales ;
- le nom du signataire de l’annonce ;
- le RCS d’immatriculation.
Dépôt du dossier d’immatriculation au CFE
Votre dossier doit être constitué et déposé au centre de formalités des entreprises (CFE).
Ce dossier doit comprendre les éléments suivants :
- formulaire M0 ;
- original des statuts de la SCI ;
- déclaration des bénéfices de la société ;
- justificatif d’adresse pour le siège social ;
- justificatif d’identité du dirigeant ;
- déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant ;
- attestation de filiation.
- La SCI familiale est composée d’au moins 2 membres de la même famille. Il peut s’agir d’un couple, de parents et d’enfants, etc.
- L’avantage majeur de la SCI familiale réside dans la fiscalité optimale pour la transmission des biens, notamment grâce au démembrement.
- La création d’une SCI nécessite la rédaction de statuts, le choix d’un gérant majoritaire, le dépôt d’un capital social, la publication au journal d’annonces légales et l’immatriculation au RCS.
