Crowdfunding immobilier et logements abordables : une solution pour le logement social ?
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Avec l’essor des plateformes de financement participatif (crowdfunding) en France, l’investissement immobilier prend une nouvelle dimension. Toutes les branches du secteur sont impactées, y compris les logements sociaux. Notamment parce que la législation offre aux investisseurs immobiliers un terreau favorable pour ces projets. Focus avec Ooinvestir !
Définition et fonctionnement du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding (financement participatif) est un anglicisme qui signifie : « financement par la foule ». Dans le cas du crowdfunding immobilier, un grand nombre d’investisseurs participent au financement d’un projet immobilier.
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Plusieurs options de financement existent :
- financement de projets de promotion immobilière ;
- opérations de marchand de biens ;
- investissement locatif ;
- etc.
Le placement d’argent en crowdfunding se fait sous forme :
- de don ;
- de prêt ;
- d’investissement en capital.
Enfin, un projet de crowdfunding immobilier peut être porté par :
- des entreprises (start-ups, TPE, PME) ;
- des institutions ;
- des associations ;
- des particuliers.
Comment fonctionnent les plateformes de crowdfunding immobilier ?
La plateforme de crowdfunding est un marché où particuliers / investisseurs d’une part et porteurs de projets immobiliers d’autre part se rencontrent.
Ces derniers soumettent leurs initiatives à la plateforme. Après analyse de faisabilité, la plateforme présente au public les projets avec toutes les informations requises :
- localisation et coût du projet ;
- taux de rendement estimé ;
- durée de l’investissement ;
- risques ;
- garanties du promoteur ;
- etc.
Les investisseurs choisissent ensuite d’y participer ou non, et d’apporter une somme d’argent. Lorsque le montant demandé est atteint, l’opération est un succès : les fonds sont transférés aux promoteurs pour la réalisation des projets.
Enfin, au terme de la durée prévue pour le placement, les investisseurs perçoivent leur capital et les intérêts.
Pour l’investisseur, il suffit donc de s’inscrire sur les plateformes de son choix puis de créer son profil. Les plateformes valident ses documents d’identité avant de lui proposer des opportunités d’investissement.
Bon à savoir : Pour éviter tout risque d’arnaque, sélectionnez prudemment les plateformes. Les plateformes agréées possèdent un statut de :
- conseiller en investissement participatif (CIP), régulé par le règlement général de l’Autorité des marchés financiers (AMF) ;
- ou d'intermédiaire en financement participatif (IFP) régulé par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).
Investir dans le logement abordable et social via le crowdfunding immobilier
En France, plus de 2,7 millions de ménages attendaient un logement social mi-2024. Le crowdfunding peut contribuer à renforcer l’offre.
Enjeux du logement abordable en France : l'intérêt du crowdfunding immobilier
Face à l’insuffisance des logements sociaux, la loi SRU de 2000 oblige les communes de plus de 3 500 habitants à mettre en location un nombre de logements sociaux supérieur à 20 % du total des résidences principales. En 2013, la loi Duflot a porté ce taux à 25 %. Dans la plupart des communes, les objectifs n’ont pas été atteints.
Le crowdfunding immobilier offre une alternative innovante à cette problématique. En mobilisant l’épargne citoyenne, il contribue à financer rapidement des projets de construction ou de réhabilitation, notamment dans le logement abordable.
Dans un contexte de financements publics insuffisants, le crowdfunding immobilier peut accélérer les chantiers et diversifier les profils des investisseurs. Autre atout : la possibilité de mobiliser en un temps record les habitants d’un quartier autour d’un projet commun, avec une véritable dynamique locale.
Les avantages pour les investisseurs et les promoteurs
Pour l’investisseur, le crowdfunding immobilier présente de nombreux avantages :
- des performances intéressantes : selon la plateforme, le taux de rendement annuel moyen d’un projet affiche souvent 8 à 12 %. Ces performances s’expliquent notamment par l’absence d’intermédiaires pour les investisseurs et le niveau de risque encouru ;
- une durée d’investissement courte : en général, les projets immobiliers s’inscrivent dans le temps long. Mais avec le crowdfunding, ils durent en moyenne 12 à 36 mois ;
- une meilleure accessibilité : le crowdfunding démocratise l’investissement immobilier, avec des tickets d’entrée parfois d’1 euro, inférieurs encore aux SCPI ;
- une gestion simplifiée : tout comme dans les SCPI, la gestion de l’investissement est entièrement assurée par la plateforme de crowdfunding. C’est elle qui s’occupe de la sélection des projets, de l’information des investisseurs, etc. ;
- une fiscalité intéressante : les revenus issus du crowdfunding immobilier ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Seul le prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 30 % s’applique ;
- etc.
Pour le promoteur immobilier, c’est l’occasion de :
- bénéficier d’une relation directe avec les investisseurs, sans intermédiaire ;
- obtenir une mobilisation rapide des fonds et à des conditions plus souples que les opérations bancaires classiques ;
- diversifier ses sources de financement ;
- etc.
Projets de logements abordables en crowdfunding immobilier : exemples
Le crowdfunding immobilier peut faciliter divers investissements dans le neuf comme :
- des logements sociaux ;
- des logements à loyer modéré ;
- des résidences d’étudiants.
Il n’y a pas que le neuf qui peut être financé par crowdfunding ! Les projets de rénovation de bâtiments historiques ou de rénovation de logements en zone urbaine peuvent aussi être portés par une communauté d’investisseurs.
Les risques à connaître avant d’investir dans le crowdfunding immobilier
Comme tout placement, le crowdfunding immobilier comporte une part de risque.
D’abord, un risque de perte de capital. En cas d’échec du projet, la perte peut être partielle ou totale selon les engagements de plateforme et les garanties du promoteur.
Il existe aussi des risques :
- de liquidité, par exemple en cas d’aléas qui prolongent la durée du projet ;
- de marché : le rendement d’un projet peut être affecté par l’état du marché ;
- etc.
Certains risques sont également liés au promoteur immobilier. Par exemple, un promoteur immobilier inexpérimenté présente plus de risques qu’un promoteur chevronné.
Crowdfunding immobilier et logements sociaux : peut-on les lier ?
En plus de son intérêt financier, le crowdfunding immobilier peut aussi revêtir une dimension sociale.
Réglementation et législation encadrant le logement social et le crowdfunding
Le crowdfunding immobilier est encadré par plusieurs textes. Parmi les principaux :
- l’ordonnance n°2014-559 du 30 mai 2014 relative au financement participatif ;
- le décret n°2014-1053 du 16 septembre 2014.
La législation fixe également des limites à ne pas excéder dans les levées de fonds :
- 1 million d’euros par projet pour les prêts ;
- 8 millions d’euros par an et par émetteur pour les titres financiers.
Côté logements sociaux, des textes tels que la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) obligent les collectivités locales à construire des logements sociaux et les promoteurs à intégrer une mixité sociale dans leurs programmes immobiliers.
Peut-on financer le logement social via le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding peut aider à mobiliser rapidement des fonds privés pour soutenir des projets à vocation sociale.
Avec son esprit d’entraide et de partage, la finance participative attire de plus en plus d’investisseurs sensibles aux enjeux sociétaux. Ces derniers sont souvent prêts à concilier rendement plus modéré et utilité publique.
C’est donc tout naturellement que le crowdfunding immobilier peut contribuer à financer le logement social.
- Le crowdfunding immobilier permet de financer rapidement des projets immobiliers, y compris des logements abordables.
- Il séduit de nombreux investisseurs par son rendement attractif et la possibilité de soutenir des projets à fort impact social.
- Dans un contexte de crise du logement et de limitations des financements publics, il offre des opportunités innovantes pour accompagner la construction de logements sociaux en France.
