Vue de la ville de Nice

Investir dans un bien immobilier neuf à Nice grâce au dispositif Pinel

SOMMAIRE

Nice fait partie des villes les plus plébiscitées en matière d’immobilier grâce à son positionnement face à la mer, son climat tempéré et ses nombreux jours de soleil par an. Si vous êtes à la recherche de biens immobiliers neufs ou anciens pour un investissement locatif, Ooinvestir vous explique comment profiter de la loi Pinel à Nice pour vous constituer un patrimoine immobilier de qualité et bénéficier de réduction d’impôt.

Pourquoi investir à Nice en loi Pinel ?

Nice est le chef-lieu du département des Alpes-Maritimes. Située à l’est de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, dans le Sud de la France, la métropole niçoise a inspiré de nombreux artistes comme Arman, le peintre, sculpteur et plasticien d’origine niçoise, Dufy, Matisse ou encore Modigliani. Dans leurs œuvres, ils ont immortalisé certains lieux célèbres de la cité méditerranéenne comme la promenade des Anglais, la Colline de Cimiez ou les alentours comme Saint Paul de Vence.

Au-delà de son patrimoine culturel et historique, la capitale de la Côte d’Azur est une ville qui attire pour son climat (plus de 200 jours de soleil par an) mais aussi pour son dynamisme. Ville étudiante, Nice est aussi prisée des cadres grâce à de nombreuses entreprises présentes dans le secteur du tertiaire, des nouvelles technologies et de la santé. 2e destination touristique de France après Paris, la vigueur du secteur attire à Nice de nombreux actifs en quête de logement dans une ville qui ne manque pas d’atouts. Les sportifs apprécient de faire un footing, du vélo ou du roller sur les 7 km de la promenade des Anglais, tandis que les amoureux de la nature profitent de la proximité du Parc Naturel du Mercantour, un terrain de randonnées immense. Enfin, les mélomanes fréquentent les clubs de jazz présents dans le vieux Nice et se rendent au « Nice Jazz Festival », l’un des événements musicaux les plus réputés au monde. 

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La loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôts sur le revenu en cas d’investissement locatif dans ce secteur dynamique des Alpes Maritimes, puisque Nice se situe dans l’une des zones éligibles. L'investisseur immobilier doit s’engager à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans. En contrepartie, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôts équivalente à :

  • 12 % du prix d’achat du logement pour 6 ans de détention et de location ;
  • 18 % du prix d’achat du logement pour 9 ans de détention et de location ;
  • 21 % du prix d’achat du logement pour 12 ans de détention et de location.

Le dispositif est limité à l’acquisition de 2 appartements par an et par personne pour un montant maximal de 300 000 euros, soit jusqu’à 63 000 euros de réduction d’impôts sur 12 ans si le propriétaire respecte les autres engagements :

  • loyer ne dépassant pas le plafond fixé par la loi Pinel, soit 12,95 €/m2 pour la zone A où se trouve Nice ;
  • locataire dont les ressources du foyer fiscal ne dépassent pas certains plafonds (38 465 € pour une personne seule à Nice par exemple) ;
  • achat d’un appartement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou dans l’ancien avec d’importants travaux de rénovation, qui doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
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Focus sur le marché immobilier neuf à Nice

Bien que les prix des appartements soient élevés, l’immobilier à Nice reste particulièrement intéressant en matière d’investissement locatif avec le dispositif Pinel. En effet, la majorité des habitants de la métropole des Alpes Maritimes sont locataires de leur logement et les investisseurs proposant un appartement à louer, quel que soit le nombre de pièces, sont quasiment assurés de trouver preneur. Pour les primo accédants, la ville a mis en place de nombreux programmes pour faciliter un premier investissement dans l’immobilier résidentiel, notamment en loi Pinel.

Afin d’améliorer la qualité de vie des habitants de la ville, Nice a lancé depuis une dizaine d’années plusieurs programmes de constructions d’appartements neufs allant du studio au 4 pièces. 

La capitale azuréenne a ainsi entrepris il y a quelques années la création du Centre Hospitalier Universitaire Pasteur 2, accompagné par le prolongement du tramway et la construction d’appartements neufs, un projet particulièrement intéressant dans le cadre d’un investissement locatif.

La rénovation des quartiers populaires, comme certaines parcelles de l’Ariane ou des Moulins, a entraîné la démolition puis la reconstruction de plusieurs centaines d’appartements neufs ou la réhabilitation de logements anciens. Un coup d’accélérateur pour l’offre de logements dans la ville, avec des opportunités intéressantes pour un investissement foncier assorti d’une possibilité de défiscalisation importante avec la loi Pinel.

Top des quartiers pour investir à Nice en loi Pinel

La ville de la Côte d’Azur compte près de 230 000 logements avec plus de 90 % d’appartements. La zone de Nice abrite de nombreuses résidences secondaires (près de 30 000), soit 12 % du parc de logements. Tour d’horizon des quartiers de la ville où investir en loi Pinel.

Le vieux Nice et le port pour le Pinel neuf et ancien

Le Port de Nice est un secteur très prisé des investisseurs, avec plusieurs rues à proximité du Port intéressantes pour de l’investissement éligible loi Pinel. Pour un T2 dans le quartier, il faut compter entre 400 000 € et 600 000 €, avec parfois des pics allant jusqu’à 800 000 € pour un appartement vue mer. C’est le cas de certains logements, comme par exemple ceux situés sur le boulevard Franck Pilatte. Ce quartier en plein essor fait l’objet de nombreuses rénovations et constructions, avec une demande locative importante notamment de la part des cadres.

Le Carré d’or pour de l’investissement locatif avec la loi Pinel

Le Carré d’or est l’un des quartiers les plus célèbres des Alpes Maritimes, situé en plein cœur de Nice. Cette zone historique se compose de la zone piétonne, du quartier des Musiciens, de la Place Masséna, et des jardins de l'avenue Félix Faure. Vous trouverez dans ce quartier huppé les plus beaux jardins de la ville, de grands boulevards abritant restaurants et magasins de luxe mais aussi de magnifiques appartements disposant de belles pièces et de hauts plafonds.

Bien que les prix soient parmi les plus élevés de Nice (comptez 6 800 €/m2), le quartier est une valeur sûre pour de l’investissement locatif afin de profiter du dispositif  de défiscalisation Pinel : c’est un secteur particulièrement recherché par les couples et les familles.

Nice Ouest et ses appartements neufs pour investir avec la loi Pinel

L’ouest de Nice se compose de plusieurs quartiers résidentiels recherchés comme Fabron, la Corniche Fleurie, Sainte Marguerite ou encore Napoléon. Légèrement excentrés, ces quartiers sont appréciés par les familles pour leur calme et leur qualité de vie. Les prix sont moins élevés que ceux pratiqués dans le Carré d’or ou à proximité du port  avec par exemple un prix moyen au m2 de 4 725 € dans le quartier Fabron. L’investissement foncier y est donc particulièrement rentable. L’autre avantage du secteur : il se situe à proximité des grands axes routiers reliant Nice à Cannes ou à Monaco. La voie rapide permettant de rejoindre le centre ville n’est qu’à quelques minutes en voiture.

Nice Est et son patrimoine ancien éligible au dispositif Pinel

L’Est de Nice est un secteur immobilier qui attire les investisseurs, notamment le quartier historique de Cimiez avec ses immeubles anciens, ses appartements aux grandes pièces, ses magnifiques villas et ses jardins. Si les prix sont élevés (comptez environ 400 000 € pour un T3), l’investissement locatif y est sûr car le quartier est recherché par les familles qui apprécient son héritage culturel, son cadre de vie et ses nombreux musées.

Autres villes de la Côte d’Azur proches de Nice

Si Nice est une ville particulièrement attirante pour les investisseurs qui souhaitent bénéficier de réductions d’impôts, les communes situées dans la zone autour sont aussi intéressantes. L’offre en immobilier sur la Côte d’Azur est l’une des plus attractives de France et les villes proches de Nice profitent de son rayonnement.

Cagnes-sur-Mer est par exemple une commune proche de la capitale de la Côte d’Azur dans laquelle il est possible de trouver un logement dans une résidence calme. La loi Pinel à Cagnes-sur-Mer permet d’investir dans des appartements neufs au prix inférieur à ceux des appartements de Nice (4 200 €/m2 en moyenne) tout en bénéficiant d’un cadre de vie idéal, sur la colline du centre historique ou proche de la mer. Le bord de mer a d’ailleurs fait l’objet de nombreux travaux de restauration, ce qui a entraîné une hausse des prix de l’immobilier neuf dans le quartier.

Commune limitrophe de Nice, la ville de Saint-Laurent-du-Var, aux prix similaires à ceux de Cagnes sur Mer, dispose d’immeubles aux façades colorées sur les bords du littoral azuréen et de sérieux atouts touristiques ou culturels. Elle se situe à proximité de l’aéroport international des Alpes Maritimes. Saint-Laurent-du-Var est aujourd’hui éligible au dispositif Pinel, la ville étant classée en zone A avec un plafonnement du loyer de 12,95 €/m². Un investissement dans des appartements neufs à Saint-Laurent-du-Var peut donc être facilement rentabilisé.

Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi à Nice

Géraldine et Laurent souhaitent réaliser un investissement immobilier locatif à Nice. Leur intérêt se porte sur le dispositif Pinel, qui permet de se constituer un patrimoine avec un important avantage fiscal : l’acquisition d’un appartement est en grande partie financée par les revenus locatifs et les économies d’impôts issues du dispositif. Le couple, qui paye 5 000 € d’impôts par an, s’intéresse à un appartement neuf de 43 m² pour un montant de 248 000 €.

Pour un investissement en la loi Pinel, ils peuvent choisir une durée de location : 6, 9 ans ou 12 ans. En s’engageant sur une durée de 9 ans, ils bénéficient d’une économie d’impôts équivalente à 18 % du prix d’achat du logement, soit (248 000 x 18 %) 44 640 € au total, 4 960 € par an.

Pour respecter le plafonnement des loyers imposé par le dispositif Pinel, Géraldine et Laurent ne doivent pas dépasser le plafond autorisé dans la zone de Nice, la zone A, soit 12,95 €/m2 x la superficie de 43 m2 x le coefficient multiplicateur Pinel de 1,14 (0,7 + 19 / surface du logement), soit 635 € par mois.

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Par ailleurs, ils devront choisir des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés pour la zone A :

Composition du foyer fiscal

Zone A

Personne seule

38 465 €

Couple

57 489 €

+ 1 personne à charge

69 105 €

+ 2 personnes à charge

82 776 €

+ 3 personnes à charge

97 991 €

+ 4 personnes à charge

110 271 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 12 286 €

Pour financer leur projet, le couple effectue un emprunt bancaire. Il remboursera 650 € par mois Il intègre aussi dans son calcul les différents frais : (charges de copropriétés, petits travaux, etc.) estimés à 130 € par mois. L’investissement leur coûtera donc 780 € (550 + 130) par mois et leur rapportera 635 € par mois de loyer. Une différence de 145 €, largement compensée par l’économie d’impôts réalisée : 4 960 € par an, soit 413 € par an.

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  1. Nice se démarque par son climat agréable et son dynamisme économique. En plus de nombreuses entreprises, la ville attire des millions de touristes chaque année.
  2. A Nice, les appartements et maisons affichent des tarifs plutôt élevés mais la ville accueille de nombreux locataires : un investissement dans l’immobilier locatif est donc particulièrement intéressant.
  3. Nice est éligible au dispositif Pinel, qui permet de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts.
  4. Les villes autour de Nice permettent d’investir dans des logements pour des tarifs inférieurs à ceux de la capitale de la Côte d’Azur tout en bénéficiant de la réduction d’impôt du dispositif Pinel.

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