Vue sur le Vieux Port de Marseille

Les avantages d’investir dans un bien immobilier en Pinel à Marseille

SOMMAIRE

Dans le sud de la France, la métropole d'Aix-Marseille-Provence rayonne économiquement sur le monde depuis l’antiquité, en raison de sa proximité avec les autres grandes cités de la Méditerranée notamment. Avec son climat agréable, son dynamisme économique et ses infrastructures de transports qui la relient à la France et au monde, Marseille s’impose comme une terre d'opportunité pour les investisseurs immobiliers en loi Pinel. Vous êtes à la recherche d’un bien immobilier pour un investissement locatif ? Misez sur un programme neuf en loi Pinel ou profitez du dispositif fiscal « Pinel Ancien ».  

Pourquoi investir à Marseille en loi Pinel ?

Investir à Marseille constitue une bonne option pour les investisseurs immobiliers en quête d’un rendement attractif dans une ville à fort potentiel de développement. Le port de Marseille Fos, 1er port français et le 2e de la Méditerranée,  symbolise notamment le dynamisme économique de la ville. 

Choisir Marseille, c’est opter également pour la seconde ville de France en nombre d’habitants (861 635 selon l’Insee), et la 3e communauté urbaine de l’Hexagone. Autre chiffre d’importance : la superficie de Marseille. Avec 240 km², c’est la deuxième plus grande ville de France, de quoi explorer un marché très vaste pour les investisseurs avec un bassin d’emploi d’envergure.

Ville diversifiée, Marseille s’adresse à différents types de locataires suivant les caractéristiques des logements en location. La cité phocéenne est par exemple une ville étudiante : ils étaient 55 000 à la rentrée 2018, un fort potentiel pour la location de petits appartements. 

Enfin, pour son attractivité, Marseille mise aussi sur son climat : la ville a été classée la plus ensoleillée de France en 2019. Son essor culturel récent contribue également à sa renommée, avec des emblèmes tels que le MUCEM (Musée des civilisations de l'Europe et de la Méditerranée).

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Investir dans l’immobilier à Marseille constitue donc une manière plutôt sûre d’enrichir son patrimoine tout en limitant le risque de ne pas trouver de locataire. Et le dispositif Pinel est une bonne manière d’investir dans un bien immobilier à Marseille en réduisant le montant de son imposition, puisque la ville est éligible à cette loi de défiscalisation immobilière en zone A. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier de taux attractifs :

  • 12 % du prix d’achat du logement pour 6 ans de détention et de location ;
  • 18 % du prix d’achat du logement pour 9 ans de détention et de location ;
  • 21 % du prix d’achat du logement pour 12 ans de détention et de location.
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Pour bénéficier des réductions d’impôts proposées par la loi Pinel, les propriétaires doivent aussi louer leur appartement :

  • en tant que résidence principale à des foyers aux revenus situés sous certains plafonds de ressources ;
  • dans le respect de la réglementation thermique RT 2012 (et bientôt RE 2020).

Focus sur le marché immobilier à Marseille

Avec des prix de l’immobilier attractifs, un investissement en loi Pinel à Marseille ne manque pas d’atouts.

Les prix de l’immobilier

Les prix de l’immobilier varient fortement d'un secteur à l'autre. Ils restent très intéressants pour une grande ville comme Marseille.

Le prix d’achat moyen d’un appartement à Marseille est ainsi de 2 943 €/m². Il atteint 3 779 €/m² pour les maisons. C’est plus ou moins dans la moyenne des 20 plus grandes villes françaises qui est, maisons et appartements confondus, de 3 320 € par m². Mais ce prix de l’immobilier reste inférieur à celui d’autres villes de cette taille. Marseille est donc une ville très intéressante pour un investissement locatif.

Les atouts de loi Pinel dans le neuf à Marseille

À Marseille, les locataires sont souvent à la recherche d’appartements neufs pour bénéficier de tous les avantages d’une telle construction : aucuns travaux à prévoir pendant plusieurs années, garantie décennale fournie par le promoteur…

Cette demande importante, face à une offre insuffisante, constitue un argument en faveur de l’investissement locatif dans un logement neuf avec le dispositif fiscal Pinel : elle limite le risque de vacance locative.

A Marseille, un parc immobilier éligible au Pinel ancien

Marseille possède également un parc ancien assez important. Ces logements attirent de nombreux investisseurs qui misent sur les programmes de logements « Pinel ancien réhabilité »

Dans l’ancien, un logement est éligible à la loi Pinel sous conditions de travaux de rénovation. Ceux-ci doivent représenter 25 % du coût total de l’investissement et être achevés avant le 31 décembre de la 2e année qui suit la signature de l’acte authentique du bien immobilier. Ces travaux de réhabilitation doivent répondre aux critères exigés par les labels Haute performance énergétique 2009 (HPE 2009) ou BBC Rénovation 2009.

Autre condition pour bénéficier du Pinel dans l’ancien ou « Pinel optimisé au déficit foncier » : répondre aux mêmes conditions de location (plafond de ressources des locataires, bien loué en tant que résidence principale, etc.).

Top des arrondissements pour investir à Marseille en loi Pinel

Vous désirez investir dans l’immobilier neuf en loi Pinel ? Marseille est particulièrement adaptée, avec une demande locative très élevée.

Le 6e arrondissement de Marseille

Le 6e arrondissement de Marseille se démarque par un fort dynamisme économique. Situé dans le centre de la cité, il met l’accent sur le commerce et réunit de nombreuses boutiques. 

Cet arrondissement inclut l’arrêt de métro de Castellane : un point névralgique de la ville. En effet, il fait la jonction entre les lignes du Métro 1 et du Métro 2. Une ligne de tramway permet de rejoindre facilement le cœur de la ville. 

Le 6e arrondissement attire ainsi les jeunes urbains qui souhaitent profiter des boutiques, des activités et des événements du centre-ville. Il présente des opportunités sur le marché neuf pour investir en loi Pinel mais peut aussi être intéressant pour son parc immobilier ancien. 

Le 6e arrondissement de Marseille présente un prix au m² de 3 213 € pour un appartement. Le prix au m² moyen d’une maison monte à 4 712 €

Le 7e arrondissement de Marseille

Très attractif, ce secteur offre des panoramas sur la mer et des parcs. Ooinvestir vous recommande notamment :

  • le quartier de La Corniche. Il offre une vue remarquable sur la Méditerranée et les îles du Frioul ;
  • la partie sud du Vieux Port. Vous y retrouvez de nombreux restaurants, des bars et une vie bouillonnante. 

Le 7e arrondissement séduit ainsi les couples actifs et ceux qui affichent des revenus généralement supérieurs à la moyenne de la ville. Intéressant pour les investisseurs en loi Pinel, des programmes immobiliers neufs sont ainsi régulièrement proposés.

Le parc immobilier de ce quartier proche du cœur de la ville accueille bon nombre de bien anciens. 

Avec un prix moyen au mètre carré de 4 182 € pour les appartements, et 5 345 € pour les maisons, le 7e arrondissement de la cité phocéenne affiche un prix d’acquisition nettement supérieur aux tarifs moyens de Marseille (respectivement de 2 943 €/m² pour les appartements, et de 3 779 €/m² pour les maisons).

Le 8e arrondissement de Marseille

Ce grand arrondissement est réputé pour ses beaux et grands appartements haussmanniens, attirant une population plutôt aisée

Il présente de nombreux avantages pour les locataires, notamment des lignes de bus qui transportent les Marseillais le long de l’artère du Prado. Ces moyens de transport permettent de rejoindre rapidement le parc Borély et les plages chères aux Marseillais depuis Castellane jusqu’au rond-point du David, et même jusqu’aux calanques en passant par Bonneveine, Pointe-Rouge et Montredon.

Ce quartier attire les investisseurs immobiliers, puisqu’il offre un emplacement de choix dans une ville emblématique qui borde la Méditerranée. Si son immobilier ancien est particulièrement réputé, des promoteurs y proposent également des programmes neufs. 

Le 8e arrondissement affiche un prix d’achat au m² de 3 997 € pour les appartements, et de 5 312 € pour les maisons. Des prix légèrement inférieurs à ceux du 7e arrondissement. 

Le quartier d’Euroméditerranée

Euroméditerranée s’impose comme un nouveau centre névralgique de l’économie locale, nationale et internationale

À cheval entre les quartiers de la gare de Marseille Saint-Charles (1er arrondissement) et de la Porte d'Aix, Euroméditerranée est en pleine reconstruction. De nombreux bâtiments neufs y sont construits. 30 000 habitants sont d’ailleurs accueillis avec la réalisation du Pôle Gèze

C’est l’occasion d’investir en loi Pinel pour accueillir de jeunes actifs, en quête de proximité avec leur lieu de travail ou avec le reste de la France via le TGV.

Ce premier quartier d’affaires de Marseille couvre différents quartiers, s’ouvrant à différent budget. La Belle de Mai, par exemple, présente un prix d’achat attractif de 1 752 € en moyenne par m². La Joliette, de son côté, affiche un prix moyen de 2 572 € par m² pour un appartement

Exemple d'un investissement locatif réussi en loi Pinel à Marseille

David souhaite enrichir son patrimoine immobilier tout en profitant d’un dispositif de défiscalisation. Il a donc rapidement opté pour la loi Pinel qui présente de nombreux avantages. 

David avait à cœur d’investir en France, mais hésitait entre acheter un bien immobilier en Pinel à Paris ou à Marseille. Il a finalement choisi Marseille, car le prix moyen au m² de la ville de Paris se situe autour de 12 050 € pour un logement neuf contre 4 391 € au m² à Marseille. 

Il décide d’investir dans un logement de 60 m² de surface habitable. Le bien immobilier compte 2 pièces. Son coût : 250 000 €. 

Il respecte le plafond de 12,95 € au m². Il suit donc la formule de calcul du plafond de loyer Pinel : plafond de loyer x surface utile x coefficient Pinel. 

 La surface utile du logement se calcule de la façon suivante : 0,7 + 19/S [(S = la surface du logement)]. Dans son cas, cela donne : 12,95 x 60 x (0,7 + 19/60) = 789,95 €. David peut donc louer son appartement à 789,95 € par mois.

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David a investi dans le quartier porteur d’Euroméditerranée. Il loue son logement à un couple d’actifs mariés. Ce sont des commerciaux qui profitent de la proximité de la gare de Marseille Saint-Charles (située à 2 pas) pour leurs déplacements professionnels partout en France.

Les 2 locataires ont un salaire annuel total de 55 000 € : Marseille est en zone A, donc le plafond de ressources annuelles est placé à 57 489 € pour un couple. Les conditions de la loi Pinel liées aux revenus des locataires sont donc bien respectées.

Foyer

Plafond de ressources annuelles pour la zone A pour profiter du dispositif fiscal

Plafond de ressources annuelles pour la zone B pour profiter du dispositif fiscal

Personne seule

38 465 €

31 352 €

Couple

57 489 €

41 868 €

Personne seule ou couple avec 1 enfant

69 105 €

50 349 €

Personne seule ou couple avec 2 enfants 

82 776 €

60 783 €

Personne seule ou couple avec 3 enfants

97 991 €

71 504 €

Personne seule ou couple avec 4 enfants

110 271 €

80 584 €

Personne à charge supplémentaire

+ 12 286 €

+ 8 990 €

David a le projet de louer son appartement pendant 12 ans. Il profitera ainsi d’une réduction d’impôts de 21 % du prix d’acquisition du bien immobilier en location, soit 52 500 €. Sur 12 ans, il bénéficiera donc d’une réduction d’impôt de 4 375 € par année.

Pour financer son projet, David a emprunté 200 000 € sur 20 ans. Résultat, hors assurance : 930 € de mensualités, plus les charges, soit un coût total de 1 000 € par mois. Le loyer ne couvre pas l’intégralité de ses frais, il doit donc réaliser un effort d’épargne de 210,05 € chaque mois (1 000 - 789,95), mais ce dernier est largement compensé par le gain réalisé en réduction d’impôts de 365 € par mois (4375 / 12) ainsi que le patrimoine qu’il se constitue. 

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Pour David, l’acquisition de ce bien immobilier de 2 pièces à Marseille présente donc de réels avantages dans le cadre de son projet d’investissement locatif !

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